Kiraya verilen bir dairede balkonun camla kapatılması, alüminyum doğrama eklenmesi, balkonun odaya katılması veya dış cepheyi değiştiren benzeri müdahaleler; pratikte sanılandan çok daha fazla uyuşmazlık çıkarır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız sorulardan biri şudur: Kiracı evi daha kullanışlı hale getirmek için cam balkon yaptırdıysa ev sahibi hemen tahliye isteyebilir mi?
Uygulamada görüyoruz ki birçok kiracı, yapılan değişikliğin sökülebilir olmasını veya daireye değer kattığını ileri sürerek hukuken sorun çıkmayacağını düşünür. Oysa kira hukuku ile kat mülkiyeti hukuku birlikte değerlendirildiğinde tablo farklıdır. Kiracının kiralananda değişiklik yapma serbestisi sınırsız değildir. Özellikle balkon gibi dış cepheyle, mimari görünüşle ve ortak yaşam düzeniyle bağlantılı alanlarda tek başına karar vermek çoğu zaman ciddi risk yaratır.
Bu yazıda İstanbul avukat ve İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı bakışıyla, kiracının izinsiz cam balkon yaptırmasının ne zaman tahliye sebebi olabileceğini, hangi kanun maddelerinin uygulanacağını, ev sahibinin hangi yolu izlemesi gerektiğini, apartman yönetiminin rolünü ve Yargıtay yaklaşımını 2026 itibarıyla adım adım açıklıyoruz.
Kiracı cam balkon yaptırırsa tahliye olur mu?
Evet, kiracının cam balkon yaptırması belirli şartlarda tahliye sebebi olabilir. Özellikle ev sahibinin yazılı izni yoksa ve yapılan müdahale kiralananın mimari yapısını, dış cephesini veya kullanım biçimini değiştiriyorsa kiraya veren TBK m. 316 ve m. 321 hükümlerine dayanarak tahliye sürecini başlatabilir.
Burada kritik nokta, cam balkonun sıradan bir kullanım tercihi değil; çoğu olayda kiralananda yenilik ve değişiklik niteliği taşıyan bir müdahale olmasıdır. Balkonun yalnızca eşya koymak için kullanılması ile doğrama, sabit cam sistemi, alüminyum profil veya duvar kırılarak yaşam alanına dahil edilmesi aynı şey değildir. İkinci durumda hem kira sözleşmesine aykırılık hem de apartmanın mimari bütünlüğüne müdahale tartışması doğar.
Ancak her dosyada sonuç otomatik değildir. Tahliye için çoğu zaman değişikliğin gerçekten izinsiz yapıldığının, kiraya verenin buna onay vermediğinin ve gerektiğinde ihtar prosedürünün usulüne uygun işletildiğinin ispatı gerekir. Ayrıca balkonun niteliği, yapılan işlemin sabit olup olmadığı, sonradan eski hale getirmenin mümkün bulunup bulunmadığı ve apartman yönetiminin tutumu da sonucu etkiler.
Hangi kanun maddeleri uygulanır?
Evet, bu konuda doğrudan uygulanabilecek açık kanun hükümleri vardır. İlk temel düzenleme TBK m. 321’dir. Bu maddeye göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Yani sözlü onay, apartman görevlisinin bilgisi, ustanın yönlendirmesi veya kiracının iyi niyeti tek başına yeterli değildir.
İkinci önemli hüküm TBK m. 316’dır. Bu madde uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yükümlülüğe aykırılık halinde kiraya veren, kural olarak en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ve aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirebilir. Eğer aykırılık ağırsa, verilecek sürenin yararsız olacağı açıksa veya durum komşular için çekilmez hale gelmişse derhal fesih tartışması da gündeme gelebilir.
Üçüncü olarak TBK m. 334 önem taşır. Kira ilişkisi bittiğinde kiracı, kiralananı teslim aldığı duruma uygun biçimde geri vermekle yükümlüdür; normal kullanımın doğurduğu eskime bunun dışındadır. Sabit cam balkon, alüminyum kapama veya duvar kırılması ise çoğu zaman normal kullanım eskimesi sayılmaz.
Kat mülkiyeti boyutunda ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 belirleyicidir. Bu hüküm, ana taşınmazın mimari durumunun korunmasını zorunlu kılar ve ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya değişiklik için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar. Ayrıca mülkiyet hakkının genel çerçevesi bakımından TMK m. 683 de önemlidir; malik, mülkiyet hakkını hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde kullanır ve haksız müdahalelerin önlenmesini isteyebilir.
Her cam balkon otomatik olarak tahliye sebebi midir?
Hayır, her cam balkon otomatik olarak tahliye sonucunu doğurmaz. Somut olayın özellikleri çok önemlidir. Sökülüp takılabilen hafif bir uygulama ile balkonu odaya katan, dış cepheyi değiştiren veya projeye aykırılık yaratan sabit sistem aynı şekilde değerlendirilmez.
Örneğin yalnızca taşınabilir bir güneşlik, portatif sineklik veya kalıcı nitelik taşımayan mevsimsel bir koruma sistemi ile alüminyum karkaslı sabit cam balkon arasında ciddi fark vardır. Mahkeme genellikle şu sorulara bakar: Yapılan işlem sabit eser niteliğinde mi? Dış cephe görünümünü etkiliyor mu? Ortak alana veya mimari projeye müdahale var mı? Ev sahibinin yazılı izni bulunuyor mu? Apartman yönetimi ya da diğer maliklerin şikayeti var mı?
Uygulamada görüyoruz ki kiracılar çoğu zaman yapılan değişikliğin daireye değer kattığını savunur. Fakat hukuken değer katması tek başına yeterli değildir. Kira ilişkisinde belirleyici olan, değişikliğin yetkili onaylara dayanıp dayanmadığı ve kiralananın kullanım sınırlarını aşıp aşmadığıdır. Özellikle balkonun odaya katılması, doğrama eklenmesi veya dış cephe bütünlüğünün bozulması halinde risk ciddi biçimde artar.
Ev sahibi tahliye için hangi yolu izlemelidir?
Evet, ev sahibi tahliye istiyorsa çoğu durumda usulüne uygun bir yol izlemelidir. En sık yapılan hata, yalnızca sözlü uyarı ile sonucun alınacağını düşünmektir. Oysa dava aşamasında önemli olan; ihtarın, tespitin ve delillerin düzenli şekilde hazırlanmış olmasıdır.
TBK m. 316 kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural şudur: Kiraya veren kiracıya yazılı ihtar gönderir, aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre verir ve bu süre içinde eski hale getirme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini bildirir. Eğer kiracı cam balkon sistemini kaldırır ve eski hale dönerse tahliye zemini zayıflayabilir. Buna karşılık ağır müdahalelerde, örneğin balkonun odaya katılması için duvar kırılması, taşıyıcı unsurlara müdahale veya apartman açısından çekilmez bir durum yaratılması halinde daha sert hukuki değerlendirmeler gündeme gelebilir.
Ev sahibi ayrıca delil tespiti yaptırabilir, noter ihtarnamesi gönderebilir, site yönetimi tutanaklarını dosyaya koyabilir ve gerektiğinde eski hale getirme ile tahliye taleplerini birlikte değerlendirebilir. Özellikle İstanbul gibi yoğun kiralık konut piyasasında, aceleyle açılan ama eksik hazırlanan davalar zaman kaybettirir. Bu nedenle teknik fotoğraflar, yönetim planı, proje örneği ve kira sözleşmesinin baştan dosyaya eklenmesi önemlidir.
Apartman yönetimi ve diğer kat malikleri ne yapabilir?
Evet, apartman yönetimi ve diğer kat malikleri de devreye girebilir. Cam balkon meselesi yalnızca ev sahibi ile kiracı arasındaki bir kira uyuşmazlığı olarak kalmayabilir. Dış cepheyi etkileyen, ortak görünümü bozan veya projeye aykırı bir müdahale varsa kat malikleri de eski hale getirme talep edebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19’un pratik sonucu şudur: Ana taşınmazın mimari durumu korunmalıdır. Balkonlar çoğu uyuşmazlıkta bağımsız bölümle bağlantılı olsa da dış görünüşe ve ortak mimari bütünlüğe temas ettiği için apartman ölçeğinde değerlendirilir. Bu yüzden yalnızca ev sahibinin sessiz kalması, diğer kat maliklerinin müdahale hakkını ortadan kaldırmaz.
Örneğin ev sahibi kiracıya yazılı izin vermiş olsa bile, eğer yapılan cam balkon site yönetim planına, mimari projeye veya gerekli çoğunluk şartına aykırıysa diğer maliklerin eski hale getirme istemesi mümkündür. Bu durum özellikle sitelerde tek tip cephe düzeninin bulunduğu, tüm balkonların standart olduğu ve yönetim planında dış cephe değişikliklerinin kısıtlandığı dosyalarda daha sık görülür.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka sorun da şudur: Kiracı evi tahliye eder, fakat izinsiz cam balkon yapısı yerinde kalır. Bu durumda çoğu kez malik, hem diğer kat maliklerine hem de yeni kiralama sürecine karşı zor durumda kalır. Bu yüzden mülkiyet sahibinin gecikmeden tutanak ve ihtar yoluna gitmesi önemlidir.
Kiracı yaptığı masrafı kiradan düşebilir mi?
Hayır, kural olarak kiracı cam balkon masrafını tek taraflı olarak kiradan düşemez. TBK m. 321 sistematiğinde yazılı rıza olmadan yapılan yenilik ve değişiklikler kiracıya güvenli bir talep hakkı vermez. Hatta rıza varsa bile, kiracı aksine yazılı anlaşma bulunmadıkça değer artışını sırf bu nedenle kiraya verenden isteme konusunda otomatik bir hakka sahip olmaz.
Pratikte şu yanlış sık görülür: Kiracı masraf yaptım, evi güzelleştirdim, o halde kira borcumdan mahsup ederim diye düşünür. Oysa bu yaklaşım çoğu zaman yeni bir temerrüt ve tahliye riskini de doğurur. Çünkü kira borcunu tek taraflı indirmek veya durdurmak, ayrı bir uyuşmazlık sebebidir.
Eğer gerçekten ev sahibiyle yazılı anlaşma yapılmışsa, cam balkonun kim tarafından finanse edileceği, söküm halinde masrafın kime ait olacağı ve kira sonunda nasıl işlem yapılacağı açıkça düzenlenmelidir. Aksi halde kiracı hem yaptığı masrafı geri alamama hem de eski hale getirme gideri ödeme tehlikesiyle karşılaşabilir.
Yargıtay bu konuda nasıl bir çizgi izliyor?
Evet, Yargıtay kararları genel olarak izinsiz ve projeye aykırı balkon müdahalelerine sıkı yaklaşmaktadır. Yargıtay 18. HD, 2015/6244 E., 2016/2299 K. sayılı ve 15.02.2016 tarihli kararında, cam balkon uygulamasında malzemenin saydam olmasının sonucu değiştirmediği; balkon kapatmanın mimari bütünlük ve kat mülkiyeti rejimi bakımından değerlendirilmesi gerektiği yönünde yaklaşım benimsemiştir. Bu karar, halk arasındaki cam olduğu için sorun olmaz düşüncesini ciddi biçimde zayıflatmıştır.
Yine Yargıtay 18. HD, 2015/9972 E., 2016/7042 K. sayılı ve 02.05.2016 tarihli kararında, balkon ile oda arasındaki duvarın kaldırılarak balkonun iç mekana katılmasının basit tadilat değil, mimari proje değişikliği niteliğinde olduğunu vurgulamıştır. Bu yaklaşım özellikle balkonun kapatılmasının ötesine geçen müdahalelerde, oybirliği veya en azından çok daha sıkı bir onay rejimi gerektiğini göstermektedir.
Bu kararların ortak mesajı nettir: Kiralanandaki balkon alanı üzerinde kiracı dilediği gibi tasarruf edemez. Balkonun bağımsız bölümle bağlantılı olması, dış cephe ve proje etkisi doğuran müdahaleleri meşrulaştırmaz. Uygulamada mahkemeler, kira sözleşmesi, yazılı izin, yönetim planı, proje, fotoğraf ve komşu şikayetlerini birlikte değerlendirerek sonuca gider.
İstanbul’da bu tür uyuşmazlıklarda delil nasıl toplanmalıdır?
Evet, doğru delil toplanırsa tahliye ve eski hale getirme süreci çok daha sağlam yürütülür. Özellikle İstanbul’da apartman ve site yaşamının yoğun olması nedeniyle yalnızca sözlü anlatımlar çoğu zaman yeterli olmaz.
İlk adım, mevcut durumun tarihli fotoğraf ve video ile kayıt altına alınmasıdır. İkinci adım, noter ihtarnamesi veya en azından yazılı bildirimle aykırılığın giderilmesinin istenmesidir. Üçüncü adım ise gerekiyorsa delil tespiti yoluna başvurulmasıdır. Site yönetimi tutanakları, komşu şikayetleri, belediye yazışmaları, mimari proje örneği ve yönetim planı da dosyada değerli rol oynar.
Kiracı açısından da savunma delilleri önemlidir. Gerçekten yazılı izin varsa, mesajlar değil imzalı metin ön plana çıkar. Ev sahibinin uzun süre açıkça onay verip sonra aniden itiraz etmesi, bazı dosyalarda hakkın kötüye kullanılması tartışmasını doğurabilir; ancak yine de balkon gibi dış cephe müdahalelerinde kat mülkiyeti boyutu bu savunmayı tek başına kurtarmayabilir.
Bu nedenle İstanbul avukat desteği alınırken dosyanın yalnızca kira hukuku değil, aynı zamanda kat mülkiyeti ve gerektiğinde belediye-imar boyutuyla birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Sonuç olarak kiracı neye dikkat etmelidir?
Evet, sonuç çok açıktır: Kiracı cam balkon yaptırmadan önce sadece ustayla değil, hukukla da konuşmalıdır. Ev sahibinin yazılı onayı olmadan yapılan kalıcı balkon müdahaleleri ciddi tahliye riski yaratır. Apartman mimarisini etkileyen değişikliklerde ise ayrıca kat mülkiyeti kuralları devreye girer.
En güvenli yol; yazılı izin alınması, site yönetim planının incelenmesi, gerekiyorsa kat maliklerinin gerekli çoğunluğunun sağlanması ve yapılacak işin teknik sınırlarının açıkça belirlenmesidir. Aksi halde kiracı, yaptırdığı cam balkon için para harcadıktan sonra hem eski hale getirme masrafı hem tahliye davası hem de apartman içi uyuşmazlıkla karşılaşabilir.
Ev sahibi bakımından da sessiz kalmak çoğu zaman çözüm değildir. Erken aşamada tespit, ihtar ve teknik belge toplama yapılmazsa süreç uzayabilir. Bu yüzden uyuşmazlık büyümeden profesyonel hukuki değerlendirme alınması en sağlıklı yoldur.
Sıkça sorulan sorular
Ev sahibinin sözlü izni varsa cam balkon yaptırmak güvenli midir?
Hayır, çoğu durumda güvenli değildir. TBK m. 321 yazılı rıza aradığı için sözlü izin sonradan ispat sorunu yaratır. Ayrıca yazılı izin bulunsa bile apartmanın mimari görünümünü etkileyen bir değişiklikte Kat Mülkiyeti Kanunu boyutu devam eder. Bu nedenle sadece telefon konuşmasına, komşu beyanına veya kapıcı aracılığıyla alınan onaya güvenilmesi ciddi risk taşır.
Kiracı cam balkonu söküp eski hale getirirse tahliye davası düşer mi?
Bu sorunun tek bir cevabı yoktur. Eğer TBK m. 316 kapsamında verilen süre içinde aykırılık giderilmişse, tahliye talebinin zemini zayıflayabilir. Ancak ağır bir müdahale yapılmışsa, taşıyıcı unsurlara zarar verilmişse, apartman yönetimi ayrıca işlem başlatmışsa veya uyuşmazlık farklı zarar kalemleri doğurmuşsa, sadece söküm her zaman tüm sonuçları ortadan kaldırmayabilir. Somut olay incelemesi gerekir.
Ev sahibi izin verdi ama site yönetimi izin vermedi; yine de sorun çıkar mı?
Evet, çıkabilir. Çünkü ev sahibinin izni kira ilişkisi bakımından önemli olsa da kat mülkiyeti rejimi bakımından tek başına yeterli olmayabilir. Dış cephe, balkon kapatma veya projeye aykırı değişiklikler diğer kat maliklerini de ilgilendirir. Bu nedenle malik ile kiracının anlaşmış olması, site yönetimi veya diğer maliklerin eski hale getirme talebini otomatik olarak engellemez.
Cam balkon yaptırmak kira sonunda kiracıya değer artışı alacağı verir mi?
Kural olarak hayır. TBK m. 321 gereğince yazılı rıza olmadan yapılan yenilik ve değişikliklerde kiracının güçlü bir talep zemini zaten bulunmaz. Yazılı rıza varsa bile, kiracının yaptığı masrafı veya değer artışını nasıl talep edeceği ayrıca yazılı olarak kararlaştırılmalıdır. Uygulamada bu konuda açık sözleşme yoksa kiracı çoğu zaman beklediği karşılığı alamaz.
Cam balkon yerine balkonun odaya katılması daha mı ağır sonuç doğurur?
Evet, çoğu dosyada daha ağır değerlendirilir. Çünkü balkonun odaya katılması genellikle duvar, doğrama veya proje değişikliği anlamına gelir ve basit sökülebilir uygulama olarak görülmez. Yargıtay 18. HD, 2015/9972 E., 2016/7042 K. kararında da bu tür müdahalenin mimari proje değişikliği niteliğinde olduğu vurgulanmıştır. Bu nedenle tahliye, eski hale getirme ve apartman içi dava riski daha yüksektir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.