Apartman Merdiveninde Düşme Tazminatı: Kat Malikleri, Yönetici ve TBK 69 Sorumluluğu 2026

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki görüş yerine geçmez.

Akşam eve dönerken merdivenin ışığı yanmıyordu, basamağın kenarı kırıktı ve ayağınız boşluğa bastı. Ya da sabah apartmanın girişi yeni silinmişti, uyarı levhası yoktu ve düşüp bileğinizi kırdınız. Böyle bir olaydan sonra hem tedavi giderleri hem iş gücü kaybı hem de ağrı ve acı gündeme gelir. İlk soru da hemen yapışır: bu zararı kime ödetebilirim, apartman yönetimine mi, kat maliklerine mi, temizlik firmasına mı?

Bu yazıda apartman ortak alanlarında (merdiven, giriş holü, bodrum, çatı, otopark rampası) meydana gelen düşme kazalarında sorumluluğun hukuki dayanaklarını, davalı seçimini, tazminat kalemlerini, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin iki kararını, delil toplamayı, zamanaşımını ve İstanbul’a özgü pratik noktaları sırasıyla ele alıyoruz.

Apartman Merdiveninde Düşmede Hukuki Dayanak Nedir?

Merdivende düşme kazası, hukukta haksız fiil hükümlerine göre çözülür. Tek bir madde yerine üç farklı sorumluluk türü birlikte gündeme gelebilir:

• TBK m.49 (kusur sorumluluğu): Hukuka aykırı ve kusurlu davranışla zarar veren, zararı giderir. Örneğin yönetici, defalarca bildirilmesine rağmen kırık basamağı onartmamışsa kusurlu davranmış olabilir.
• TBK m.66 (adam çalıştıranın sorumluluğu): Kapıcı, temizlik görevlisi veya taşeron şirket çalışanı işi yaparken zarar doğurduysa, onları çalıştıran kurtuluş kanıtı gösteremedikçe sorumlu olur.
• TBK m.69 (yapı malikinin sorumluluğu): Bina veya yapı eserinin maliki, yapımındaki bozukluktan ya da bakımındaki eksiklikten doğan zararı, kusuru olmasa bile gidermek zorundadır.

Bu üç hüküm birbirini dışlamaz. Aynı olayda zemin bakımsız olduğu için TBK m.69, zemin silindikten sonra uyarı konmadığı için TBK m.66 uygulanabilir. Dava dilekçesinde olayın hangi hukuki nitelikte olduğunu doğru kurmak, davanın seyrini belirler.

Bina Maliki Merdiven Kazasından Ne Zaman Sorumludur?

TBK m.69 kusursuz sorumluluk getirir. Yani “ben kötü niyetli değildim, gerekli özeni gösterdim” savunması malikin sorumluluğunu tek başına ortadan kaldırmaz. Ancak her düşme malikin sorumluluğunu doğurmaz. Zarar gören, düşmenin yapım bozukluğundan veya bakım eksikliğinden kaynaklandığını ve aralarında uygun illiyet bağı bulunduğunu göstermelidir.

Merdiven kazalarında pratikte şu durumlar yapı malikinin sorumluluğu kapsamında değerlendirilir: basamakların eşit yükseklikte yapılmaması, kırık veya kopmuş basamak kenarı, gevşemiş veya yetersiz yükseklikte korkuluk, kaygan malzemeyle kaplanmış basamak yüzeyi, bakımsız bırakılmış aydınlatma ve sensörlü lamba arızası, yağmur suyunun biriktiği ve zemini kayganlaştıran giriş sahanlığı. Bunların her biri bilirkişi incelemesiyle somut biçimde tespit edilebilmelidir.

Eski bir binada merdiven yıpranmış olsa bile bu, malikin sorumluluğunu kaldırmaz; tam tersine bakım yükümlülüğünü artırır. Yıpranmış ama bakımı yapılmış bir merdiven ile bakımsız bırakılmış bir merdiven arasındaki fark, bilirkişi raporunda belirleyici olur.

Kat Malikleri, Yönetici ve Kapıcı: Kime Dava Açılır?

Davalı seçimi apartman davalarının en kritik adımıdır. Kat mülkiyetine tabi bir binada ortak yerler tüm kat maliklerine aittir. Bu nedenle ortak alandaki yapı kusurundan doğan zararda sorumluluk kat malikleri bakımından gündeme gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin ortak yerlerin bakım ve gözetimine ilişkin görevlerini düzenler (KMK m.38); yönetici kusurlu şekilde bu görevi yerine getirmemişse kendisi hakkında da TBK m.49 gündeme gelebilir. Malik sayısı çok olduğundan, uygulamada davanın kat malikleri kurulunu temsilen yöneticiye mi yoksa maliklere ayrı ayrı mı yöneltileceği dosyaya göre değerlendirilir; yanlış davalı sıfatı husumet itirazına ve zaman kaybına yol açar.

Kapıcı veya temizlik şirketinin hatası varsa durum değişir. Zemini yıkayıp uyarı koymayan çalışan nedeniyle zarar doğduysa, çalışanı kimin çalıştırdığı önemlidir. Apartman yönetimi çalıştırıyorsa TBK m.66 uyarınca kat malikleri; taşeron bir şirket çalıştırıyorsa şirket sorumlu olur. Aynı olayda hem şirket hem apartman sorumlu tutulabilir.

Kişi binanın sakini değil, ziyaretçi, kurye ya da kiracı olabilir. Zarar gören kiracıysa kira sözleşmesinden doğan özen yükümlülüğü ve ev sahibinin yapı malikliği sıfatı birlikte değerlendirilir. Ziyaretçi veya kurye açısından ise haksız fiil hükümleri doğrudan uygulanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Bu Konuda Ne Diyor?

TBK m.69’un uygulanmasında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik yaklaşımı, malikin kusuru olmasa da sorumlu olduğu ve zarar gören açısından illiyet bağının kurulmasının yeterli olduğu yönündedir. Bu yaklaşım, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 31.10.2019 tarihli, 2018/6870 Esas, 2019/8619 Karar sayılı kararında da yer alır: Daire, yapı malikinin yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden doğan zarardan kusuru bulunmasa da sorumlu olduğunu belirtmiştir. Bunun pratik sonucu şudur: apartman yönetiminin “merdiveni her ay kontrol ettirdik” demesi tek başına yeterli savunma sayılmaz; asıl soru, merdivende objektif bir bozukluk veya bakım eksikliğinin bulunup bulunmadığıdır.

İkinci önemli konu davalı sıfatıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.09.2025 tarihli, 2024/4197 Esas, 2025/4439 Karar sayılı kararında, olay tarihinde yapının asıl sahibi olan kişiye karşı husumet yöneltilebileceği ve zarardan bu kişinin sorumlu tutulabileceği belirtilmiştir. Bu ilke apartman davalarında şunu gösterir: kaza tarihinde daireyi veya yapıyı elinde bulunduran malik kimse, sorumluluğu o belirler; sonradan daire satılması, sorumluluğu başka birine kaydırmaz. Dava açarken tapu kayıtlarının olay tarihi itibarıyla getirtilmesi bu nedenle önemlidir.

Müterafik Kusur: Düşen Kişinin Dikkatsizliği Tazminatı Düşürür mü?

Merdiven davalarında karşı taraf sık sık “zemin kuru ve aydınlıktı, kişi telefona bakarak yürüyordu” savunması yapar. TBK m.52’ye göre zarar gören, zararın doğmasında veya artmasında etkili olmuşsa hâkim tazminatı indirebilir. Buna müterafik kusur denir. Oran bilirkişi raporuyla belirlenir; örneğin yüzde yirmi kusur kabul edilirse tazminat o kadar azalır.

Müterafik kusura karşı en güçlü cevap, merdivenin objektif durumunu belgelemektir. Basamak kırıksa, korkuluk gevşekse veya zemin açıkça kaygan bırakılmışsa, bu kusurlar düşen kişinin dikkat düzeyini gölgede bırakır. Aydınlatma yoksa dikkatsiz yürüme savunması zayıflar. Olay yerinin düşmeden hemen sonra fotoğraflanması burada kritik önem taşır.

Hangi Tazminat Kalemlerini İsteyebilirsiniz?

Bedensel zarar hâlinde TBK m.54 çerçevesinde şu kalemler talep edilebilir: tedavi giderleri, kazanç kaybı, çalışma gücünün azalması veya yitirilmesinden doğan kayıplar ve ekonomik geleceğin sarsılmasından doğan zararlar. Bunlara ek olarak TBK m.56 uyarınca ağır bedensel zarar hâlinde manevi tazminat da istenebilir. Maddi zarar, ancak belgelenebildiği ölçüde ve bilirkişi hesabıyla belirlenir; bu nedenle fatura, epikriz, ilaç ve rapor belgeleri düzenli saklanmalıdır.

Kalıcı sakatlık söz konusuysa maluliyet oranı Adli Tıp Kurumu veya üniversite hastanesi sağlık kurulu raporuyla tespit edilir ve tazminat hesabının temelini oluşturur. Geçici iş göremezlik döneminde kaybedilen gelir de ayrı kalem olarak hesaplanır. Sosyal güvenlik kurumunun yaptığı ödemeler ve rücu hakkı hesapta dikkate alınır.

Delil Toplama: İlk 48 Saatte Neler Yapılmalı?

Apartman düşme davalarında olay yeri değişir; basamak tamir edilir, ampul takılır, zemin kurur. Bu yüzden ilk günlerdeki hareketler davanın kaderini belirler:

• Fotoğraf ve video: Düştüğünüz noktayı, basamağı, korkuluğu, aydınlatmayı ve zemini farklı açılardan görüntüleyin; tarih ve saat bilgisi görünsün.
• Sağlık raporu: Acil servis kayıtlarında olayın “apartman merdiveninde düşme” olarak yazılmasına dikkat edin.
• Tanık: Olayı gören komşu, kurye veya aile üyelerinin iletişim bilgilerini alın.
• Yönetime yazılı bildirim: Noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektupla olayı ve eksikliği bildirin; önceki şikâyet yazışmaları varsa saklayın.
• Güvenlik kamerası: Apartmanda kamera varsa kayıtların silinmeden korunmasını yazılı isteyin.
• Delil tespiti: Merdiven onarılmadan önce mahkemeden delil tespiti ve bilirkişi incelemesi talep edin.

Önceden yapılmış yönetime şikâyetler, bozukluğun yönetimin bilgisi dahilinde olduğunu göstermesi bakımından değerlidir. Toplantı kararlarında “merdiven tamiri ertelendi” gibi ifadeler varsa bunlar bakım eksikliğinin güçlü delilidir.

Zamanaşımı, Görevli Mahkeme ve Ceza Davasıyla İlişki

TBK m.72’ye göre haksız fiilden doğan tazminat davaları, zarar görenin zararı ve sorumluyu öğrendiği tarihten itibaren iki yıl, her hâlde fiilden itibaren on yıl içinde açılmalıdır. Düşme, taksirle yaralama suçunu oluşturuyorsa ve ceza kanunu daha uzun bir zamanaşımı öngörüyorsa o süre uygulanır. Ağır yaralanmalarda savcılık soruşturması açılabilir; ancak TBK m.74 gereği hukuk hâkimi, ceza mahkemesinin kusur belirlemesiyle bağlı değildir. Ceza dosyasındaki bilirkişi raporu ise hukuk davasında önemli delil olabilir.

Görevli mahkeme genellikle asliye hukuk mahkemesidir. Taraflar arasında ticari bir ilişki varsa, örneğin davalı bir temizlik veya yönetim şirketiyse, asliye ticaret mahkemesi gündeme gelebilir. Görev ve yetki konusunda yanlış mahkemede açılan dava süre kaybettirdiği için bu ayrımın dava öncesinde yapılması gerekir.

İstanbul’da Apartman Düşme Davalarında Dikkat Edilecekler

İstanbul’da yoğun yapılaşma, eski ve bakımsız çok katlı apartmanlar, deprem sonrası tadilat işleri ve site tipi yapılar düşme uyuşmazlıklarını sık gündeme getirir. Özellikle dik arazide inşa edilmiş yapılarda dış merdivenler, rampalı girişler ve yağışlı havada kayganlaşan taş kaplamalı giriş sahanlıkları risk oluşturur. Tadilat ve cephe işi yapılan binalarda iskele, malzeme ve inşaat atığı nedeniyle de düşme yaşanabilir; bu durumda işi yaptıran ve müteahhit sorumluluğu ayrıca incelenir.

Davalıların İstanbul’da bulunması halinde yetkili mahkeme genellikle davalının yerleşim yeri veya zararın doğduğu yerdeki mahkemedir. Site yönetimlerinde yönetim planı, sigorta poliçeleri ve yönetici sorumluluk sigortası olup olmadığı araştırılmalıdır; çünkü apartman veya site yönetiminin yaptırdığı ferdi kaza ya da sorumluluk sigortası tazminatın tahsilini kolaylaştırabilir. Sigorta poliçesi varsa, sigortacıya yönelik başvuru süreleri ve ihbar şartları da ayrıca kontrol edilmelidir.

Apartman Düşme Davalarında Sık Yapılan Hatalar

İlk hata, fotoğraf çekmeden ve delil tespiti yaptırmadan merdivenin onarılmasına izin vermektir. İkinci hata, yalnızca yöneticiyi dava edip kat maliklerini veya taşeron şirketi dışarıda bırakmaktır. Üçüncü hata, ilk tedavi kaydında olayın nasıl olduğunun yanlış veya eksik yazılmasıdır. Dördüncü hata, tazminatı yalnızca tedavi gideriyle sınırlı sanıp iş gücü kaybı ve manevi tazminatı istememektir. Beşinci hata, yönetimle yapılan sözlü uzlaşmaya güvenip ibraname imzalamaktır; imzalanan ibra, daha sonra tazminat hakkını ortadan kaldırabilir. Altıncı hata ise iki yıllık süreyi kaçırmaktır.

Sık Sorulan Sorular

Apartman merdiveninde düşersem kime tazminat davası açarım?

Düşmeye sebep olan bozukluğa bağlı olarak binanın malikleri (TBK m.69), kusuru varsa yönetici (TBK m.49) ve zemini temizleyen çalışanın işvereni (TBK m.66) davalı olabilir. Kaza tarihindeki malikleri tapu kaydından belirlemek gerekir. Tek bir kişiye değil, sorumlu olabilecek herkese karşı dava stratejisi kurmak hem husumet itirazı riskini azaltır hem de tahsil ihtimalini güçlendirir.

Kat maliki olarak kusurum yoksa yine de sorumlu olur muyum?

TBK m.69 kusursuz sorumluluk getirdiği için evet, sorumlu olabilirsiniz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/6870 Esas, 2019/8619 Karar sayılı kararında yapı malikinin kusuru bulunmasa da yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden doğan zarardan sorumlu olduğu belirtilmiştir. Ancak zarar görenin, düşmenin gerçekten böyle bir bozukluktan kaynaklandığını ve illiyet bağını kanıtlaması gerekir. Bu nedenle bilirkişi incelemesi ve olay yerinin erken delillendirilmesi davanın merkezindedir.

Zemin silinmişti ama uyarı levhası yoktu; sorumlu kim?

Zemini temizleyen kapıcı veya şirket çalışanının hatası söz konusu olduğundan TBK m.66 gündeme gelir. Çalışanı çalıştıran apartman yönetimi ya da taşeron şirket, gerekli özeni gösterdiğini ve zararın yine de doğacağını ispatlayamazsa sorumlu olur. Uyarı levhasının bulunmaması kusur ve organizasyon eksikliği olarak değerlendirilir. Olay yerinin fotoğrafı ve tanık beyanları bu davada ispat açısından önemlidir. Çalışan ile işveren arasındaki ilişki sözleşmeyle ya da bordroyla gösterilebilir.

Düşerken telefon kullanıyordum, tazminat alabilir miyim?

Alabilirsiniz ancak miktarı azalabilir. TBK m.52’ye göre hâkim, zarar görenin kusurlu katkısı oranında tazminattan indirim yapabilir. Oran, bilirkişi raporuyla belirlenir. Merdivende kırık basamak, korkuluk eksikliği veya yetersiz aydınlatma gibi objektif bir bozukluk varsa bu, sizin kusurunuzun ağırlığını azaltır. Bu yüzden objektif eksikliklerin düşme gününden itibaren delillendirilmesi önemlidir. Hâkim, tüm olayları birlikte tartarak kusur oranını belirler.

Apartman düşme tazminatı davasında zamanaşımı kaç yıldır?

TBK m.72’ye göre zararı ve sorumluyu öğrendiğiniz tarihten itibaren iki yıl, her hâlde olaydan itibaren on yıl içinde dava açmanız gerekir. Düşme taksirle yaralama suçunu da oluşturuyorsa ve ceza zamanaşımı daha uzunsa o süre uygulanabilir. Sürenin başlangıcı olayın somut özelliklerine göre değiştiğinden, ağır yaralanmalarda geçmeden hukuki destek almanız yerinde olur. Süre dolduktan sonra açılan dava, zamanaşımı itirazıyla reddedilebilir.

Hangi tazminat kalemlerini isteyebilirim?

Tedavi giderleri, iş göremezlik döneminde kaybedilen kazanç, kalıcı maluliyet varsa çalışma gücü kaybı ve ekonomik geleceğin sarsılmasından doğan zarar maddi kalemlerdir (TBK m.54). Ağır bedensel zararda ayrıca TBK m.56 kapsamında manevi tazminat talep edilebilir. Kalemlerin ispatı için tedavi belgeleri, maaş bordroları ve sağlık kurulu raporu gerekir; hesaplama bilirkişi marifetiyle yapılır. Kalemleri ayrı ayrı belirtmek, dava dilekçesinde hak kaybını önler.

Apartman yönetimi kaza için sorumluluk sigortası yaptırmışsa ne olur?

Sigorta poliçesi varsa tazminat, poliçe kapsamı ve limiti ölçüsünde sigortacıdan tahsil edilebilir. Yönetimin poliçesi olup olmadığını yazılı sormanız ve olayı poliçede belirtilen sürede ihbar ettirmeniz gerekir. Poliçe limiti zararınızı karşılamıyorsa, aradaki fark için sorumlulara karşı dava hakkınız devam eder. Sigorta şirketiyle imzalanan ibranamede tazminat haklarınızın saklı kalıp kalmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz.

Sonuç: Apartman merdiveninde düşme kazasında sorumluluk; yapı malikinin kusursuz sorumluluğu (TBK m.69), çalışanını çalıştıranın sorumluluğu (TBK m.66) ve yönetici ile ilgililerin kusur sorumluluğu (TBK m.49) üzerinden kurulur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yapı malikinin kusuru olmasa da sorumlu olabileceğini ve olay tarihindeki malike husumet yöneltilebileceğini kabul etmektedir. Fotoğraf, tıbbi kayıt, yönetime yazılı bildirim ve delil tespiti ile iki yıllık süre içinde atılacak doğru adımlar, tazminat hakkınızı korur. Dosyanız için davalı seçimi ve delil planı oluşturmak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

0