Balkondan Düşen Eşya Zararını Kim Öder? Yapı Malikinin Sorumluluğu ve Dava Rehberi 2026

Üst kattaki komşunun balkonundan düşen saksı aracınızın camını kırdı; ya da bakımsız cepheden kopan bir parça, çatıdan düşen kiremit veya rüzgârda savrulan inşaat malzemesi geçen birinin yaralanmasına yol açtı. Bu tür olaylarda mağdurun aklına gelen ilk sorular hep aynıdır: zararı kim öder, sigorta karşılar mı, daire kiradaysa dava kime açılır?

Sorun, olay anında doğru adımlar atılmazsa büyür. Tutanak tutulmaz, güvenlik kamerası kaydı alınmaz ve olayın kaynağı belgelenmezse haftalar sonra kimseyi sorumlu tutmak zorlaşır. Sigorta şirketine eksik bildirim yapılması, kasko ve DASK kapsamının karıştırılması ise tahsilatı geciktirir. Üstelik haksız fiil kaynaklı tazminat taleplerinde zamanaşımı kısadır; süre kaçarsa hakkın kendisi de kaçar.

Bu rehberde balkondan veya binadan düşen eşya kaynaklı zararlarda sorumluluk düzenini, dava edilecek kişileri, sigortanın gerçekte neyi kapsadığını, delil toplama ve süreç yönetimini adım adım ele alıyoruz.

Balkondan Düşen Eşya Zararı Hangi Hukuki Kurala Tabidir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 57. maddesi, bir binanın veya başka bir yapının malikini, yapının dökülmesi, yıkılması veya eksikliği yüzünden insanların ölümüne, bedensel zarara uğramasına veya eşyasının zarara uğramasına yol açması hâlinde bu zararları gidermekle yükümlü tutar. Maddede sayılan üç hal — dökülme, yıkılma ve eksiklik — balkondan düşen saksıyı, cepheden kopan sıva parçasını, gevşemiş korkuluğu ve bakımsız çatıdan düşen kiremidi aynı çerçevede değerlendirmeye imkân verir.

Bu sorumluluğun en önemli özelliği objektif nitelik taşımasıdır. Zarar gören kişinin, malikin kişisel kusurunu kanıtlaması gerekmez; yapıdaki eksiklik ile zarar arasındaki illiyet bağını göstermesi yeterlidir. Kanun, dairenin kiraya verilmiş olmasını da malike bir kurtuluş yolu olarak tanımaz: kiracı kullanıyor olsa bile sorumluluk malikte kalır; malik ödedikten sonra kiracıya karşı rücu hakkını ayrıca kullanabilir.

Bunun yanında bağımsız bir bölümden düşen kişisel bir eşyanın (örneğin balkona dizilen saksılar) söz konusu olduğu durumlarda, Yargıtay’ın haksız fiil hükümlerine ve o bölümün maliki ya da kullanıcısının ihtimamsızlığına ilişkin yerleşik yaklaşımı da belirleyici olur. Kısacası zararın kaynağı binanın kendisi mi, ortak bir yer mi, yoksa bir dairenin kullanım biçimi mi — bu ayrım hem davalıyı hem de hukuki dayanağı belirler.

Kim Sorumlu? Daire Maliki, Kiracı, Kat Malikleri mi, Yönetici mi?

Davalı seçimi, düşen cismin kaynağına göre değişir. Pratikte üç tipik senaryo vardır:

• Ortak yerden düşen cisim (çatı, cephe, ortak balkon duvarı, merdiven sahanlığı): Yapının malikine, birden çok malik varsa kat maliklerine karşı TBK 57 ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde dava açılır. Kat malikleri, ortak yerlerin bakım ve onarımından, yönetimin iyi yürütülmemesinden doğan zararlardan müteselsilen sorumlu tutulabilir.
• Belirli bir dairenin balkonundan düşen cisim (saksı, halı, kurutma askısı): O bağımsız bölümün maliki, yapıyı kullanma ve gözetim özeni gereği şekilde kullanmadığı için haksız fiil hükümlerine göre sorumlu tutulur. Kiracının ağır ihmali varsa malikin kiracıya rücu etmesi mümkündür; ancak zarar görenin talebini malike ve kiracıya birlikte yöneltmesi de yol açıktır.
• Yöneticinin rolü: Yönetici, kat malikleri kurulunun bakım ve onarım kararlarını uygulamakla ve binayı gözetmekle yükümlüdür. Cephedeki açık eksikliğe rağmen önlem alınmamasında yöneticinin ihmalinin bulunduğu dosyalarda zarar gören, kat malikleri yanında yöneticiye karşı da tazminat talep edebilir.

Yargıtay’ın ilgili hukuk dairelerinin yerleşik uygulamasında, soyut biçimde “yukarıdan bir şey düştü” diyen iddia tek başına yeterli görülmez; zararın kaynağının makul ölçüde belirtilmesi ve delillerle desteklenmesi beklenir. Bu nedenle dava öncesi delil çalışması, davalı belirleme kadar önemlidir.

Arabaya Zarar Geldiyse Sigorta Karşılar mı? DASK ile Kaskonun Farkı

Otoparkta veya yolda duran araca balkondan düşen cismin zarar vermesi, sigorta tarafında en çok karıştırılan konudur. Üç temel kural vardır:

• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası), bu zararı kapsamaz. Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından yürütülen bu sigorta, binanın deprem ve bağlı tehlikelerdeki kendi hasarını karşılar; üçüncü kişilerin eşyasına verilen zararlar kapsam dışıdır. DASK’ın düşen saksıyı ödeyeceği beklentisi yaygın bir yanılgıdır.
• Kasko (ihtiyari mali sorumluluk dahil geniş kapsamlı poliçe), düşen cisim hasarını genellikle öder. Sigorta şirketi hasarı karşıladıktan sonra ödediği tutarı, sorumlu görünen malik veya kullanıcıya karşı temerrütle geri almak yoluna gider. Araç sahibinin sigorta bildirimini olay gününde, fotoğraf ve tutanakla birlikte yapması süreci hızlandırır.
• Kasko yoksa doğrudan dava: Aracın sigortası bulunmuyorsa onarım bedeli ve gerekli hâllerde araç değer kaybı, malik veya kullanıcı aleyhine tazminat davasıyla talep edilir.

Burada zorunlu trafik sigortasının devreye girmediğini de belirtmek gerekir: bu sigorta aracın işletilmesi sırasında verilen zararları kapsar; araca dışarıdan düşen cismin verdiği hasarla ilgisi yoktur.

Yaralanma veya Ölüm Söz Konusuysa Neler Talep Edilebilir?

Düşen cisim bir kişinin yaralanmasına ya da ölümüne yol açtıysa talep kapsamı genişler. Maddi tazminat başlığı altında tedavi giderleri, iyileşme süresince çalışılamayan günler nedeniyle kaybedilen kazanç, kalıcı rahatsızlık hâlinde çalışma gücü kaybı ve olay sonrası oluşan diğer maddi zararlar istenebilir. Ölüm hâlinde desteğinden yoksun kalanların tazminatı, mağdurun sağlıktaki yaşam düzeyine ve destek olabileceği süreye göre bilirkişi hesabıyla belirlenir.

Manevi tazminat ise kişinin beden bütünlüğünün ihlali veya yakınının ölümü karşısında yaşanan acı için hâkimin takdirine sunulur. Miktar belirlenirken zararın ağırlığı, olayın gerçekleşme biçimi, sorumlunun özen derecesi ve tarafların ekonomik durumu birlikte değerlendirilir. Zarar görenin kendi kusuru — örneğin tehlikeli olduğu görülmüş bir alandan geçmekte ısrar gibi hâller — TBK’nın 51. maddesi uyarınca tazminattan indirim nedeni olabilir.

Yaralanmalı dosyalarda adli rapor, tedavi belgeleri ve varsa kamera kayıtları davanın omurgasıdır. Olay günü karakola başvurulması ve adli rapor alınması hem cezai süreç hem tazminat davası için temel delili oluşturur.

Dava Nasıl Açılır? Adım Adım Süreç

Dosyaların büyük bölümü şu adımlarla yürür:

• Olay günü: Fotoğraf ve video çekin; araç hasarında olayın geçtiği noktayı, düşen cismi ve binanın cephesini birlikte kadraj alın. Yaralanma varsa sağlık kuruluşuna başvurun, adli raporu talep edin; güvenlik güçlerine tutanak düzenletin.
• Kamera ve yönetim kaydı: Apartmanın dış kamerası, çevre esnafların güvenlik kayıtları veya mahalledeki ticari işletmelerin kameraları olayı çözümler. Taleplerinizi yazılı yapın ve yanıt bekleyin; kayıtların üst yazma süresi kısıtlı olduğundan gecikmeyin.
• Sigorta bildirimi: Kasko varsa poliçenizin işlem yapacağı süreleri kaçırmayın; hasar tespit tutanağı düzenletin.
• İhtarname ve arabuluculuk: Sorumluya noterden ihtar göndermek talebinizi belgeler. Haksız fiilden doğan tazminat davalarında arabuluculuk dava şartı değildir; ancak isteğe bağlı başvuru ile makul bir uzlaşma sağlanabilir.
• Dava: Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Talep, toplanan deliller ve bilirkişi incelemesiyle netleşir; mahkeme gerekirse kusur ve illiyet bağı yönünden bilirkişiye sorar.

Harç, vekâlet ücreti ve bilirkişi masrafları dava konusu değer ile sınırlı olup, davayı kazanan tarafın bu yargılama giderlerini de talep etmesi mümkündür. Ayrıntılar için tazminat davası masraflarına ilişkin rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Zamanaşımı: Kaç Yıl İçinde Dava Açılmalı?

Haksız fiilden doğan tazminat davalarında zamanaşımı TBK’nın 72. maddesiyle düzenlenmiştir: dava, zarar görenin zararı ve zararı veren kişiyi öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl içinde, her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak altı yıl içinde açılmalıdır. Failin ceza kanunu bakımından daha uzun bir süreyle cezalandırılabildiği hâllerde bu uzun süre tazminat davasında da uygulanır.

Pratikte iki yıllık sürenin başlangıcı sık tartışılır: zarar gören cismin hangi binadan düştüğünü ancak kamera kaydıyla aylar sonra öğrenmişse öğrenme tarihi esas alınabilir. Yine de süreyi olduğunca kısa tutmak, delillerin kaybolmaması bakımından da menfaatinizedir. Zamanaşımı def’i dava sırasında re’sen dikkate alınabileceğinden, sürenin geçirilmesi hâlinde talebin tümüyle reddi riski doğar.

Kaynak Daire Belli Değilse Ne Olur? İspat Sorunu

“Cismin binadan düştüğü belli ama hangi daireden düştüğü bilinmiyor” senaryosu dosyaların en zorlusudur. Burada izlenecek yol, düşen cismin niteliğine göre şekillenir: saksı, halı gibi kullanıcıya ait eşya ise kaynak dairenin makul biçimde belirlenmesi gerekir; cepheden kopan sıva, çatı kiremidi veya korkuluk parçası gibi yapısal unsurlar ise doğrudan ortak yer bağlantısı kurulur ve kat malikleri aleyhine dava yolu açılır.

İspat yükü, genel kural gereği zarar talep eden taraftadır; ancak objektif sorumluluk hâlinde bu yük azaltılmış biçimde işler: zarar görenin düşme ile yapı eksikliği arasındaki bağı göstermesi yeterlidir. Kamera kaydı bulunmayan dosyalarda tanık beyanları, cismin cinsi, düşme açısı, hava koşulları ve binanın genel bakım durumu delil olarak değerlendirilir. Soyut ve belgelenmemiş iddiaların Yargıtay denetiminde yeterli görülmediği unutulmamalıdır; bu nedenle olay sonrası ilk 48 saat, yazılı iz ve kayıt toplamak için en kritik penceredir.

İstanbul Pratiği: Yoğun Apartman Stoğu, Balkon Kapama ve Risk Yönetimi

İstanbul’da milyonlarca kişi eski ve bakım ihtiyacı yüksek apartmanlarda yaşıyor. Şehrin yoğun dokusunda cephe sıvası, çatı ve korkuluk bakımı ile balkon kullanımına dair riskler, düşen cisim uyuşmazlıklarını güncel tutuyor. Ruhsata aykırı kapatılan balkonlar ve cam balkon uygulamaları, İmar Kanunu kapsamında idari yaptırıma konu olabildiği gibi, sabitlenen ağırlıkların düşme riskini de artırıyor. Kentsel dönüşüm bölgelerindeki yıkım ve güçlendirme çalışmalarında dışarı savrulan moloz ise hem müteahhit hem malik sorumluluğunu gündeme getirir.

İstanbul pratiğinde ispat araçları da çeşitlendi: site ve apartman giriş kameraları, ticari işletmelerin güvenlik kayıtları ve mahalle bazlı kamera sistemleri, kaynak daireyi büyük ölçüde belirleyebiliyor. Yönetim planlarında balkonlarda eşya bulundurulmasına dair kısıtlar bulunan sitelerde, bu kuralların ihlali sorumluluk değerlendirmesinde karşı tarafa ağır basar. Apartman yönetimlerinin yıllık bakım programına cephe ve çatı kontrolünü dâhil etmesi, hem kazaları önler hem de yönetimin özen yükünü belgeleyerek sorumluluk tartışmalarını baştan sona değiştirir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı oturuyorsa davayı kime açmalıyım?

Daire kiradayken balkondan düşen eşya zarar verdiyse, talebi malike ve kiracıya birlikte yöneltmek en güvenli yoldur. Malik, yapının durumu ve gözetim özeni bakımından; kiracı, eşyayı güvenli biçimde yerleştirme özeni bakımından değerlendirilir. Zararı ödeyen taraf, kusur oranına göre diğerine rücu edebilir; zarar görenin bu iç ilişkiyi çözümlemesine gerek yoktur, talebini her ikisine yöneltmesi yeterlidir.

Balkondan düşen saksı arabama hasar verdi, kaskom öder mi?

Kural olarak evet; düşen cisim hasarları, geniş kapsamlı kasko poliçelerinin öngördüğü riskler arasındadır. Sigorta şirketi hasarı poliçe limitlerine göre karşılar, ardından ödediği tutarı sorumlu gördüğü malik veya kullanıcı aleyhine geri almak yoluna gider. Bildirimi olay gününde fotoğraf ve tutanakla yapmak, hasar tespitinin sağlıklı yapılmasını sağlar. Kasko bulunmuyorsa onarım bedeli ve araç değer kaybı için doğrudan tazminat davası açılır.

DASK, balkondan düşen eşyanın verdiği zararı karşılar mı?

Hayır, karşılamaz. DASK, binanın deprem, yangın, yer kayması gibi teminatlı tehlikelerdeki kendi maddi hasarını kapsayan zorunlu bir sigortadır; üçüncü kişilere verilen zararlar poliçe kapsamında değildir. Aracınıza veya eşyanıza gelen hasar için DASK’a başvurmak süre kaybına yol açar. Bu zararların adresi, kasko poliçeniz ya da sorumlu malik veya kullanıcıya karşı açılacak tazminat davasıdır.

Dava için süre ne zaman başlar, ne zamana kadar açabilirim?

Zararı ve zararı veren kişiyi öğrendiğiniz tarihten itibaren iki yıl içinde, her hâlde olay tarihinden itibaren altı yıl içinde dava açmanız gerekir. Öğrenme tarihi, cismin hangi binadan düştüğünün ve sorumlunun kim olduğunun size tebliğ edildiği ya da makul biçimde öğrenilebildiği gündür. Sürenin geçmesi hâlinde karşı taraf zamanaşımı def’inde bulunur ve talep tümüyle reddedilir; süre yönetimini dava stratejisinin merkezine koymak gerekir.

Cismin hangi daireden düştüğü bilinmiyorsa dava açabilir miyim?

Evet, ancak davalı seçimini delillerin gösterdiği yöne göre yapmalısınız. Cisim yapısal bir unsursa (çatı, sıva, korkuluk) kat maliklerine karşı ortak yer sorumluluğu temelinde dava açılır; kullanıcıya ait bir eşyaysa kaynak daireyi kamera veya tanıkla belirlemeniz beklenir. Kaynağı belgelenemeyen soyut iddialar yerleşik Yargıtay içtihatlarında yeterli görülmez; ilk günlerden itibaren kayıt ve beyan toplamak davanın kaderini belirler.

Yaralanma yoksa, yalnızca maddi hasar varsa manevi tazminat alır mıyım?

Kural olarak hayır; manevi tazminat, beden bütünlüğünün ihlali, kişilik haklarının zarara uğraması veya yakınını kaybetme gibi hâllerde söz konusu olur. Yalnızca araç veya eşya hasarı bulunan mağdurun talebi maddi tazminatla sınırlıdır: onarım bedeli, değer kaybı ve gerektiğinde kullanım yoksunluğu gibi kalemler istenebilir. Belirgin bir korku veya sağlık etkisi yaşandıysa bunu adli raporla belgelemek, manevi tazminat tartışmasını gündeme taşımak için şarttır.

Sonuç: Zararınızı Belgelendirin, Süreyi Kaçırmayın

Balkondan veya binadan düşen eşya kaynaklı zararlarda sorumluluk düzeni nettir: yapısal eksikliklerde malik ve kat malikler, kullanıcı kaynaklı düşmelerde o dairenin maliki veya kullanıcısı öne çıkar. Kasko varsa sigorta hızlı bir çözüm kapısıdır; DASK ise bu zararların adresi değildir. İki yıllık öğrenme süresi ve altı yıllık azami süre, dosyanın en kırılgan noktasıdır. Olay günü çekilen fotoğraflar, alınan tutanaklar ve toplanan kamera kayıtları sürecin bel kemiğini oluşturur.

Düşen cisim nedeniyle araç hasarı, yaralanma veya benzeri bir zarar yaşadıysanız dosyanıza özgü değerlendirme için iletişim sayfasından bana ulaşabilirsiniz; süreci, delil durumunuzu ve talep stratejinizi birlikte planlayalım.