İskansız Binada Daire Alınır mı? Kat İrtifakı Riskleri, Haklar ve Kat Mülkiyetine Geçiş 2026

İlanı beğendiniz, fiyat diğer sitelere göre uygun, müteahhit teslim tarihini vermiş; ama bir detay gözünüze takıldı: binanın iskanı, yani yapı kullanma izni yok ve tapuda kat irtifakı yazıyor. Satıcı “sorun değil, sonra alınır” diyor, emlakçı “herkes öyle alıyor” diye onaylıyor. İçinizde ise küçük bir ses var: Bu daire gerçekten alınır mı, alırsam başıma ne gelir?

Sorun tam da burada başlar: İskansız ve kat irtifaklı konutlar, İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerde satış ilanlarının önemli bir bölümünü oluşturuyor; ancak abonelikten krediye, kentsel dönüşümden ileride satışa kadar her aşamada farklı işliyorlar. Bu rehberde iskanın ne olduğunu, kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki kritik farkı, iskansız daire almanın somut risklerini ve kat mülkiyetine geçiş yollarını adım adım anlatıyorum.

İskan Nedir? Yapı Kullanma İzni Belgesi ve Neden Gerekir?

İskan, halk arasındaki adıyla; resmî adıyla Yapı Kullanma İzni Belgesi (YKİB), 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesine dayanır. Belediye (veya sınırlı durumlarda valilik), binanın ruhsata ve onaylı projeye uygun olarak tamamlandığını bu belgeyle teslim eder. Yani iskan, müteahhidin “bitti” demesi değil; idarenin “bu bina projeye göre yapılmış, kullanılabilir” demesidir.

İmar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca yapı kullanma izni alınmadan bina kullanılamaz ve başkalarının kullanımına sunulamaz; bu izin olmadan yapılara elektrik, su ve telefon aboneliği verilemez. Kanun hükmü nettir; pratikte aboneliklerin müteahhit veya arsa sahibi adına açılmış olması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz, yalnızca sorunu erteler. Ayrıca iskan, DASK zorunlu deprem sigortasından konut kredisine, adres beyanından vergi kaydına pek çok işlemin kapısını açan anahtar belgedir.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Farkı: Tapuda Ne Görürsünüz?

Tapu kütüğüne baktığınızda iki farklı rejimle karşılaşabilirsiniz. Kat mülkiyeti (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 1), bitmiş binada bağımsız bölüm üzerinde kurulmuş tam mülkiyettir; daire artık anataşınmazdan ayrı bir mülkiyet konusudur. Kat irtifakı ise (KMK m. 7) bina henüz tamamlanmadan, arsa payına bağlı olarak kurulan geçici bir irtifaktır; siz paylı bir arsanın belirli payının sahibisiniz ve bu paya bağımsız bölüm kullanma hakkı eklenmiştir.

Farkı somutlaştırmak için şu karşılaştırmaya bakabilirsiniz:

• Mülkiyet niteliği: Kat mülkiyetinde tam mülkiyet; kat irtifakında arsa payına bağlı geçici irtifak.
• Devir: 2007 öncesinde kat irtifakına dayalı devir tartışmalıydı; KMK m. 10’a eklenen hükümle, arsa payı bağımsız bölümü açıkça gösteriyorsa devir, miras yoluyla intikal ve ipotek mümkün hale geldi.
• Abonelik: Kat mülkiyetinde abonelik kendi adınıza açılır; iskansız kat irtifakında abonelikler çoğu kez müteahhit veya arsa sahibi adınadır.
• Finansman: Kat mülkiyetli konutta konut kredisi standart akar; iskansız kat irtifakında bankalar değerleme ve teminat konusunda güçlük çıkarabilir.
• Yönetim: Kat mülkiyetinde kat malikleri kurulu işler; kat irtifakında ortak gider paylaşımı çoğu kez sözleşme ve fiilî durumla yürür, anlaşmazlık riski yüksektir.

Yargıtay’ın tapu ve kadastro işlerine bakan hukuk dairelerinin yerleşik içtihatlarında da bu ayrım korunur: kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüştürülmedikçe bağımsız bölüm ancak arsa payının gösterilmesi yoluyla devir konusu olabilir. Tapu kaydınızda “kat irtifakı kurulmuştur” ibaresi varsa, binanın hukuken henüz tamamlanma aşamasında sayıldığını bilmeniz gerekir.

İskansız Binada Daire Alınır mı? Hukuki Durum

Kısa cevap: Alınır; ama gözünüz açık alın. KMK m. 10’daki düzenleme, kat irtifakına dayalı satış, devir, miras intikali ve ipoteğe kapıyı açmıştır. Dolayısıyla iskansız ama kat irtifaklı bir daireyi tapuda devralmak teknik olarak mümkündür ve İstanbul’da her gün yüzlerce böyle işlem yapılır.

Bununla birlikte “devir mümkün” ile “risk yok” aynı şey değildir. İskanın verilmemiş olmasının mutlaka bir nedeni vardır: bazen yalnızca evrak eksikliği ve süreç yavaşlığıdır; bazen projeye aykırılık, ceza alan kat, iskân payı sorunu ya da yapı denetim raporundaki eksikliktir. Alıcı olarak asıl göreviniz, bu nedenin ne olduğunu alışverihten önce yazılı olarak öğrenmektir. Belediyeden yapılacak bir yazılı sorgu, tapu kaydı örneği ve ruhsat dosyasının incelenmesi, ileride doğacak uyuşmazlıkların önünü keser.

İskansız Daire Almanın Somut Riskleri

Abonelik ve fatura sorunu: Kanunen iskan olmadan elektrik, su ve telefon aboneliği açılamaz. Pratikte abonelikler müteahhit adına devam eder; müteahhit şirket kapanırsa, proje devredilirse veya faturalar ödenmezse aboneliğin kesilmesi ve yeniden açtırma süreci ciddi masraf ve zaman doğurur.

Finansman ve ipotek: Konut kredisinde bankalar teminat olarak tapuda tam mülkiyet arar. Kat irtifaklı ve iskansız konutta kredi verilebilse bile değerleme düşük çıkar, peşinat oranı yükselir, dosya reddedilebilir. İleride satarken de alıcınızın finansman bulma şansı aynı nedenlerle daralır.

İmara aykırılık ve yıkım riski: İskan alınamamasının nedeni ruhsata veya projeye aykırılık olabilir. Yapı ruhsatına aykırı yapılaşma, idari para cezası, yapı kullanma izni verilmemesi ve ağır hallerde yıkım kararıyla sonuçlanabilir. İstanbul’da değerli arsalarda proje yoğunlaştırma amacıyla kat çıkarılan, sonra iskan alamayan bina örnekleri az değildir.

Kentsel dönüşüm ve deprem: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı süreçlerinde hak sahipliği tapudaki arsa payı üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı, iskansız ve pay düzenlemesi sağlıklı olmayan yapılarda dönüşüm kararları, oylama ve yeni hak sahipliği tespiti daha çetrefil hale gelir. Deprem riskinin yüksek olduğu bu şehirde bu başlık yalnızca hukuki değil, fiziksel bir güvenlik meselesidir.

Ecrimisil ve belediye alacakları: Ruhsatsız ya da aykırı kısımlar için belediye tarafından ecrimisil, çifte harç ve cezalar talep edilebilir. Bu alacaklar zaman zaman satış bedelini aşacak düzeye ulaşır; devralmadan önce belediye borcu sorgusu yapılmalıdır.

Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir? Adım Adım Süreç

1. Yapı kullanma iznini alın: Belediyeye ruhsat dosyası, onaylı proje, yapı denetim hizmet sözleşmesi ve ekspertiz raporlarıyla başvurulur. Binanın projeye uygunluğu yerinde incelenir; uygun bulunan yapılara YKİB düzenlenir.

2. Tapuya başvurun: KMK m. 10 uyarınca kat irtifakı sahipleri (veya arsa sahibi ile müteahhit) yapı kullanma izniyle birlikte tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetine geçer. Yönetim planı da bu aşamada tescil edilir.

3. İmza vermeyen varsa dava açın: Kat irtifakı sahiplerinden biri sürece katılmıyorsa, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi (tescil) davası asliye hukuk mahkemesinde açılabilir. Mahkeme, iskan ve ruhsat belgeleri ile bilirkişi incelemesi sonucunda tescile hükmeder; Yargıtay’ın tapu işlerine bakan dairelerinin yerleşik uygulamasında, yapı kullanma izni alınmış yapılarda kat mülkiyetine geçişin engellenmesi hukuken korunabilir bir menfaat sayılmaz.

4. Yaptırıma dikkat: KMK’nın 14. maddesi, yapı kullanma izni verilen yapılarda kat irtifakı sahiplerinin bir yıl içinde kat mülkiyetine geçmesini öngörür; yazılı uyarıya rağmen işlemleri tamamlamayanlara bağımsız bölüm başına idari para cezası uygulanır (m. 14/5). Yani iskan alındıktan sonra beklemek yalnızca risk değil, yaptırım konusudur.

Kaçak Yapı, İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi

Her iskansız bina kaçak değildir; ama ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılmış bölümler taşıyorsa, gündeme 2981 sayılı Kanun’un ek 2. maddesine dayanan yapı kayıt belgesi (halk adıyla imar barışı) gelir. Yapı kayıt belgesi, belirli başvuru dönemlerinde verilen ve yapı için geçici bir yasallık sağlayan bir belgedir; kesin ve kesintisiz bir mülkiyet veya kullanım hakkı doğurmaz. Belgeyi alan yapı sahiplerinin daha sonra fen ve sağlık yönünden sakınca bulunmadığının tespitiyle yapı kullanma iznine yönelmeleri beklenir; bu dönüşüm tamamlanmadan kat mülkiyeti kurulamaz. Alıcı olarak yapı kayıt belgesiyle “iskan yerine geçer” gibi ifadeleri tereddütsüz reddetmelisiniz: İkisi farklı işlevler taşır ve birbirinin yerine geçmez.

İskansız Daire Alırken Kontrol Listesi

Aşağıdaki liste, alışverişten önce elinizde bulunması gereken asgari belge ve bilgiyi özetler:

• Tapu kaydı örneği: Kat irtifakı var mı; arsa payı bağımsız bölümü açıkça gösteriyor mu; paylı (hisseli) yapı var mı?
• Beledi yazılı sorgusu: Binanın ruhsat durumu, iskan başvurusu var mı, hangi eksik nedeniyle verilmiyor, belediye alacağı (ecrimisil, harç, ceza) bulunuyor mu?
• Abonelik durumu: Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kimin adına; geçmiş fatura ve borç dökümü.
• Ekspertiz ve yapı denetim belgeleri: Proje dışı değişiklik, kat genişletmesi, statik müdahale olup olmadığı.
• Müteahhit ve arsa sahibi bilgileri: Şirket faal mi, süreç hangi sözleşmeye bağlı, kim iskan masrafını üstleniyor?
• Satış şekli: Doğrudan devir mi, satış vaadi sözleşmesi mi yapılacak? İstanbul’da sık yapılan hata, tapu devri sanılırken yalnızca vaadi sözleşme imzalamaktır.

Alıcının Hukuki Yolları ve İstanbul Pratiği

Satış vaadi imzaladıysanız ve müteahhit tapuyu geçmiyorsa, Borçlar Kanunu’nun satış vaadine ilişkin hükümleri uyarınca tescil (tapu devri) davası açabilir; aynen ifa isteyebilirsiniz. Tescil yanında gecikme faizi, ayıplı ifa hükümlerine dayanan tazminat ve olası sözleşmeye aykırılık nedeniyle zararınızı talep etmek mümkündür. Konut inşaatı tüketici işlemi sayıldığından tüketici mahkemelerinin yolu da açıktır; ancak iskan ve ruhsat gibi idari süreçler mahkeme kararından bağımsız yürüdüğü için dava, belediye önündeki işlemlerin yerini tutmaz.

İstanbul pratiğinde süreç, binanın bulunduğu ilçe belediyesinin teknik altyapısına ve dosyanın büyüklüğüne göre değişir. Kentsel dönüşüm bölgelerine yakın, kat karşılığı üretilmiş stoklarda iskan sorununa daha sık rastlanır. Dosyanızda hem tapu hukuku hem inşaat sözleşmesi hem idare hukuku kesiti bir arada olduğu için, adım atmadan önce konutun tapu kaydının, ruhsat dosyasının ve sözleşmenizin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerekir. İletişim sayfasından bana ulaşarak iskansız daire alımınızı veya kat mülkiyetine geçiş sürecinizi birlikte değerlendirebilirsiniz.

Kat irtifaklı daireyi ileride satabilir miyim?

Evet, satabilirsiniz. KMK m. 10’daki düzenleme uyarınca tapudaki arsa payı bağımsız bölümü açıkça gösterecek şekilde düzenlenmişse, kat irtifakına dayalı olarak devir, miras yoluyla intikal ve ipotek kurulması mümkündür. Ancak pratikte alıcı bulmak daha zordur: potansiyel alıcıların bankaları kredi vermede zorlanır, iskan durumu pazarlık konusu olur ve bedel aşağı çekilir. Kısacası satış engellenmez ama likidite düşer; kat mülkiyetine geçtiğiniz anda bu tablo büyük ölçüde düzelir.

İskansız daireye elektrik ve su aboneliği alabilir miyim?

Kanunen hayır. İmar Kanunu’nun 30. maddesi, yapı kullanma izni bulunmayan yapılara elektrik, su ve telefon bağlanamayacağını hükme bağlar. Pratikte abonelikler müteahhit veya arsa sahibi adına açık kalır ve faturalar bu isimlere kesilir. Bu düzenleme geçici bir çözüm değildir: müteahhit şirket kapanırsa, abonelik borçlanırsa veya daire el değiştirirse aboneliğin devri ve kesinti riski ciddi bir sorun haline gelir. Aboneliğin kendi adınıza alınması, ancak iskan alınmasıyla mümkündür.

Kat irtifakı binada kentsel dönüşüm kararı çıkarsa hakkım ne olur?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm süreçlerinde hak sahipliği, tapudaki arsa payı ve kat irtifakı düzenine göre belirlenir. Pay düzenlemesi sağlıklı yapılmışsa hakkınız korunur; ancak iskansız, payları belirsiz veya sözleşme dışı kalmış bölümlerde hak sahipliği tespiti uzar ve anlaşmazlık ihtimali yükselir. Dönüşüm oylamalarında aritmetik de arsa payına göre işler. Bu nedenle kat irtifaklı konutta pay düzenlemesinin doğruluğu, dönüşüm senaryosunda elinizdeki en kritik güvenlik unsurudur.

Müteahhit iskan almadan daireyi satarsa hangi haklarım doğar?

Öncelikle sözleşmenizin niteliğine bakılır: doğrudan devir yapıldıysa konumunuz güçlüdür; yalnızca satış vaadi imzalandıysa Borçlar Kanunu uyarınca tescil davası ve ayıplı ifa hükümlerine dayanabilirsiniz. Tescil dışında gecikme faizi, iskan alınmaması nedeniyle doğan zararlar ve olası sözleşme cezaları talep edilebilir. Konut üretimi tüketici işlemi olduğundan tüketici mahkemesi yolu da açıktır. Dava, belediyedeki iskan sürecini yerine getirmez; iki koldan birlikte yürümek çoğu zaman zorunludur.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için herkesin imzası gerekir mi?

Kural olarak evet: kat irtifakına tabi taşınmazda tüm hak sahiplerinin başvurusu ya da imzası beklenir. Ancak hak sahiplerinden biri süreci bloke ediyorsa, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi davası açılabilir; mahkeme iskan, ruhsat ve ekspertiz belgeleriyle tescile karar verir. Ayrıca KMK m. 14 uyarınca yapı kullanma izni verildikten sonra bir yıl içinde kat mülkiyetine geçmeyen ve yazılı uyarıya rağmen işlemleri tamamlamayan hak sahiplerine bağımsız bölüm başına idari para cezası uygulanır. Yani bloklayan taraf yaptırıma maruz kalır.

Yapı kayıt belgesi iskan yerine geçer mi?

Hayır, geçmez. Yapı kayıt belgesi, 2981 sayılı Kanun’un ek 2. maddesine dayanan ve belirli başvuru dönemlerinde verilen geçici bir yasallık belgesidir; mülkiyet doğurmaz, kat mülkiyeti kurulamaz ve abonelik yükümlülüğünü tek başına gidermez. Belgenin amacı, yapıyı yıkım riskinden kurtarıp fen ve sağlık şartları uygun olduğunda yapı kullanma iznine yönlendirmektir. İskan ise binanın projeye uygun tamamlandığına dair kesin kullanım iznidir. Satıcının bu iki belgeyi birbirinin yerine sunması halinde işlemi durdurmanız doğru olur.