İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası 2026: Şartlar, Süreç ve Yargıtay Kararları

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

İpotek Nedir? Temel Kavramlar

İpotek, bir alacağı güvence altına almak amacıyla taşınmaz mülkiyet hakkı üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 881-897. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız durum şudur: Ev veya arsa sahibi olan kişiler, banka kredisi ya da üçüncü kişi alacakları nedeniyle tapu sicilinde ipotek kaydı bulunduğunu ve bu kaydın taşınmazın satışını engellediğini ya da değerini düşürdüğünü geç fark etmektedir.

İpotek türleri şu şekilde sıralanabilir:

• Anapara ipoteği: Belirli bir miktar için kurulan, en yaygın ipotek türüdür (TMK md. 881).
• İrat senedi ipoteği: Belirli dönemsel ödemeler için güvence sağlar.
• Maksimal ipotek: Azami bir tutar belirlenerek kurulan ipotek; banka ipoteklerinde sıklıkla kullanılır.
• Üçüncü kişi lehine ipotek: Taşınmaz maliki kendi mülkünü başkasının borcu için teminat gösterir.

İpotek Kaydı Nasıl Silinir? Rızaen Terkin Yolu

Borç tamamen ödendiğinde ya da ipotek alacaklısı ipoteği kaldırmayı kabul ettiğinde, taraflar birlikte tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteği rızaen terkin ettirebilir. Bu süreçte gereken belgeler şunlardır:

1. Tapu senedi veya tapu kayıt örneği
2. Alacaklının “borcun ödendiğine” dair yazılı muvafakati (feragat belgesi)
3. Kimlik belgeleri
4. Tapu müdürlüğüne ödenecek terkin harcı

Banka ipoteklerinde ise banka tarafından “ipotek fekki” yazısının tapu müdürlüğüne gönderilmesi ya da elektronik ortamda bildirilmesi yeterlidir. 2024 yılından itibaren e-devlet üzerinden de takip mümkün hale gelmiştir.

İpoteğin rızaen terkini ne kadar sürer?

Tapu müdürlüğünde randevu alınması ve gerekli belgelerin tamamlanması koşuluyla rızaen ipotek terkini ortalama 1-3 iş günü içinde tamamlanmaktadır. Yoğun dönemlerde bu süre uzayabilir. mevzuat.gov.tr üzerinden Tapu Kanunu’ndaki güncel prosedürleri inceleyebilirsiniz.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası Nedir?

Alacaklının ipotek kaydını kaldırmaya rıza göstermediği ya da alacaklıya ulaşılamadığı durumlarda taşınmaz maliki, ipoteğin kaldırılması (fekki) davası açabilir. Bu dava, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve tapu sicilinin düzeltilmesi niteliği taşır.

Uygulamada görüyoruz ki özellikle aşağıdaki durumlarda ipotek fekki davası zorunlu hale gelmektedir:

• Borcun ödenmiş olmasına karşın alacaklının terkine yanaşmaması
• Alacaklı şirketin tasfiye edilmiş ya da kapanmış olması
• Mirasçılar arasındaki uyuşmazlık nedeniyle ipotek kaydının geçersiz olduğunun tespiti
• İpoteğin dürüstlük kuralına aykırı biçimde kullanıldığının ileri sürülmesi
• Zamanaşımı nedeniyle ipotekle güvence altına alınan alacağın sona ermiş olması

İpotek fekki davasını kimler açabilir?

Taşınmaz maliki veya ipotek üzerinde hak iddia eden her ilgili kişi ipoteğin kaldırılması davası açabilir. Mahkeme tapu müdürlüğü ile birlikte alacaklıyı da davaya dahil eder. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/574 E., 2025/505 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, TMK’nın 1023. maddesindeki tapu sicilinin güvenilirliği ilkesi, ipotek terkininde usul kurallarına sıkı sıkıya uyulmasını gerektirmektedir.

İpotek Fekki Davasında Yargıtay Kararları ve 2026 Güncel Durum

Yargıtay, ipotek fekki davalarında son yıllarda önemli içtihatlar geliştirmiştir. Bu kararlarda öne çıkan ilkeler şunlardır:

• Yargıtay HGK, 2023/574 E., 2025/505 K.: İpotek fekki taleplerinde tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin (TMK md. 1023) gözetilmesi gerektiği; tescile güvenerek ipotek tesis eden iyiniyetli alacaklının bu güvenceden mahrum edilemeyeceği hükme bağlanmıştır.
• Yargıtay 23. HD: İİK md. 153 kapsamında açılan menfi tespit davalarında, ipoteğin terkini taleplerinin ayrı bir dava olarak ele alınması gerektiği vurgulanmıştır.
• Yargıtay 14. HD (Gayrimenkul Dairesi): Tasfiye halindeki şirket adına kayıtlı ipoteklerin kaldırılmasında, şirketin ticaret sicilinden silinmiş olması durumunda Hazine aleyhine dava açılabileceği belirtilmiştir.

2026 itibarıyla ipotek fekki davalarının dava değeri, ipotek miktarı esas alınarak hesaplanmakta ve nisbi karar harcı binde 68,31 oranında tahsil edilmektedir. Ayrıca, tapu sicilinin yanlışlığından kaynaklanan zararlar için Devlet aleyhine tazminat davası açılabileceğini de hatırlatmak gerekir (TMK md. 1007).

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında güncel bilgilere ulaşmak için Yargıtay resmi sitesi üzerinden içtihat araması yapabilirsiniz.

İpotekli Taşınmaz Satışı: Riskler ve Yasal Haklar

İpotekli bir taşınmazın satışı hukuki açıdan mümkündür; ancak ipoteği devralan taraf, taşınmazla birlikte ipoteği de üstlenir. Bu durum alıcı açısından ciddi riskler doğurabilir. Büromuzda pek çok müvekkilimiz, tapusunu aldıktan sonra mevcut ipotek nedeniyle icra takibiyle karşılaştıklarını belirtmektedir.

İpotekli taşınmaz alımında dikkat edilmesi gereken hususlar:

1. Tapu sicil araştırması yapın: Tapu müdürlüğünden ya da e-devlet üzerinden tapu kaydını mutlaka inceleyin.
2. Borcun miktarını öğrenin: Alacaklıdan veya icra dosyasından ipotek tutarını teyit edin.
3. Sözleşmeye özel hüküm ekleyin: Satış bedelinin bir kısmının ipotek borcuna mahsup edileceğini noter onaylı sözleşmeyle kayıt altına alın.
4. Avukat desteği alın: Tapu devri öncesinde bir gayrimenkul avukatından görüş alın.

İpotekli satışlarda mirasçılar arasındaki ecrimisil davalarında olduğu gibi tapu sicilindeki kayıtların titizlikle incelenmesi, ilerideki uyuşmazlıkların önüne geçer.

İstanbul’da İpotek Fekki Davası: Hangi Mahkeme Yetkili?

İpotek fekki davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir (TMK md. 892, HMK md. 12). İstanbul’da taşınmazın kayıtlı olduğu ilçeye göre (Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy, Avcılar, Şişli vb.) ilgili ilçe adliyesi görevlidir.

İstanbul adliyelerinde ipotek fekki davaları ortalama 12-18 ay sürebilmektedir. İstanbul avukat olarak büromuzda, tapu sicil bilgilerinin doğruluğunun tespiti ve husumetin doğru yöneltilmesi aşamalarına özellikle özen gösteriyoruz. Bu konuda miras sebebiyle istihkak davası süreçleriyle paralellik gösteren usul sorunlarına da dikkat edilmesi gerekir.

İpotek fekki davası ne kadar sürer?

Davanın süresi, taşınmazın bulunduğu ilçe adliyesinin iş yüküne, ipotek alacaklısının konumuna ve delil durumuna göre değişmektedir. Basit olgulara dayanan davalarda 6-9 ay içinde sonuçlanabilirken, karmaşık uyuşmazlıklarda bu süre 2 yılı aşabilmektedir. Acele hallerde ihtiyati tedbir kararıyla tapu üzerindeki işlemler geçici olarak durdurulabilir.

İpotek Fekki Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hatalar

Uygulamada sık karşılaştığımız hatalar şunlardır:

• Yanlış hasım gösterilmesi: Alacaklı şirket tasfiyeye girmişse, Hazine ya da tasfiye memuru husumetle gösterilmeden açılan dava reddedilir.
• Zamanaşımı itirazını gözden kaçırmak: TMK md. 864 uyarınca ipotek, asıl alacakla birlikte sona ermez; ayrıca terkin işlemi gerekir.
• Dava değerinin eksik hesaplanması: Dava açılırken ipotek miktarı doğru hesaplanmazsa eksik harç ödenir ve dava usulden reddedilebilir.
• Tapu Müdürlüğünü davalı olarak göstermemek: Tapunun düzeltilmesi istendiğinde Tapu Müdürlüğü’nün de davada yer alması gerekir.

Hukuki süreçler ve mevzuat hakkında daha fazla bilgi için adalet.gov.tr ve barobirlik.org.tr adreslerinden yararlanabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

İpotek borcu ödendikten sonra tapu kaydı otomatik temizlenir mi?

Hayır. İpotek borcu ödenmiş olsa dahi tapu sicilindeki ipotek kaydı kendiliğinden silinmez. Alacaklının feragat beyanıyla birlikte tapu müdürlüğüne başvurulması veya ipotek fekki davası açılması gerekir. Otomatik silme işlemi hukuken mümkün değildir; bu nedenle ödeme yapıldıktan hemen sonra terkin işlemi başlatılmalıdır.

Bankadan çekilen konut kredisi bittikten sonra ipotek nasıl kaldırılır?

Konut kredisi kapatıldıktan sonra banka, genellikle 5-10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne ipotek terkin bildirimini iletir. Bu süreç tamamlanmazsa bankadan yazılı “ipotek fekki yazısı” talep ederek tapu müdürlüğüne bizzat başvurabilirsiniz. Bankanın yazıyı vermemesi durumunda tüketici mahkemesine başvurma hakkınız bulunmaktadır.

İpotek alacaklısı ölmüşse ipoteği kim kaldırabilir?

Alacaklının vefatı halinde ipoteği kaldırma yetkisi mirasçılara geçer. Mirasçılar veraset ilamı ile birlikte tapu müdürlüğüne başvurabilir ya da mirasçıların tamamına husumet yöneltilerek ipotek fekki davası açılabilir. Mirasçıların bulunamaması durumunda ise sulh hukuk mahkemesinde tereke yönetimi talep edilmesi gerekebilir.

İpotek süresi dolmuşsa da kaldırılması için dava açmak gerekir mi?

Tapu sicilinde kayıtlı ipotek, süre dolmuş olsa dahi otomatik silinmez. TMK md. 897 uyarınca ipotek tescilinin terkini için tapu müdürlüğüne başvurulması ya da mahkeme kararı alınması zorunludur. Süresi dolmuş bir ipotek kaydı, taşınmazın satışını ve üzerine yeni ipotek kurulmasını engellemeye devam edebilir.

İpotekli taşınmaz satın aldım, eski ipotek benim aleyhime kullanılabilir mi?

Evet. Tapu sicilinde kayıtlı ipotek, taşınmazı devralan yeni maliki de bağlar; alacaklı, taşınmaz kimin elinde olursa olsun ipotekten doğan haklarını kullanabilir (TMK md. 887). Bu nedenle satın alma öncesinde ipoteğin kapatıldığını teyit etmek ya da satış bedelinin ipotek borcuna mahsup edileceğini sözleşmeyle güvence altına almak hayati önem taşır. İstanbul gayrimenkul avukatı olarak bu konuda destek sağlayabiliriz.