Kamulaştırma (İstimlak) Nedir?
Kamulaştırma; devletin, belediyelerin veya kamu kurumlarının yol, köprü, okul, hastane gibi kamu yararı taşıyan projeler için özel mülkiyet üzerindeki taşınmazlara, gerçek bedelini peşin ödemek kaydıyla zorla el koymasına verilen hukuki addır. Halk arasında “istimlak” olarak da bilinir.
Kamulaştırma hakkının dayanağı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesidir. Bu maddeye göre devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazları kamulaştırmaya yetkilidir. Kamulaştırma işlemlerini ise mevzuat.gov.tr‘de yayımlanmış olan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu düzenlemektedir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir durum şudur: İstanbul’da Kadıköy, Beşiktaş, Avcılar, Bakırköy ve Şişli gibi ilçelerde ulaşım ve kentsel dönüşüm projeleri kapsamında çok sayıda vatandaşın taşınmazına kamulaştırma kararı tebliğ edilmektedir. Bu kişilerin büyük çoğunluğu haklarını bilmediği için idare tarafından teklif edilen düşük bedeli kabul etmek durumunda kalmaktadır.
Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler? 2026 Yasal Prosedür
2026 yılı itibarıyla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre kamulaştırma süreci şu aşamalardan oluşmaktadır:
- Kamu yararı kararı alınması: İlgili bakanlık, belediye ya da kamu kurumu, projeye ilişkin kamu yararı kararını alır ve bu karar onaylanır.
- Taşınmazın tespiti ve değer takdiri: İdare, kamulaştırılacak taşınmazın sınırlarını, yüzölçümünü ve piyasa değerini belirlemek üzere kıymet takdir komisyonu oluşturur.
- Uzlaşma görüşmesi: İdare, taşınmaz sahibine tespit ettiği bedeli yazılı olarak teklif eder ve taraflara en az 15 gün uzlaşma süresi tanır. Uzlaşılırsa bedel ödenerek tapu devri yapılır.
- Uzlaşmazlık hâlinde mahkemeye başvuru: Uzlaşma sağlanamazsa idare, Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde bedel tespiti ve tescil davası açar.
- Mahkeme kararı ve ödeme: Mahkeme bilirkişi aracılığıyla taşınmazın gerçek değerini tespit eder. Tespit edilen bedel mal sahibine ödendikten sonra tapu, idare adına tescil edilir.
Kamulaştırma Kararı Tebliğinden İtibaren Ne Kadar Süre İçinde İtiraz Edilmelidir?
Kamulaştırma işlemine karşı idari itiraz süresi, kararın tebliğinden itibaren 30 gündür. Kamulaştırmanın iptali için ise idare mahkemesinde iptal davası açılması gerekir. Bu süre kaçırıldığında artık sadece bedel itirazı yapılabilir; kamulaştırmanın kaldırılması mümkün olmaz.
Uygulamada görüyoruz ki itiraz sürelerini kaçıran mal sahipleri, en azından gerçek bedelin tespiti davası yoluyla daha adil bir tazminat elde edebilmektedir.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir? Gerçek Değer Tespiti
Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi, bedel tespitinde dikkate alınacak kriterleri sıralamaktadır:
- Taşınmazın cinsi, yüzölçümü ve konumu
- Taşınmazın imar durumu ve kullanım şekli
- Taşınmazın vergi beyan değerleri
- Kıymetini etkileyen tüm özellikler ve emsal satış değerleri
- Varsa taşınmazın gelir getirisine ilişkin veriler
Bilirkişi raporunun hatalı ya da eksik değerleme yaptığı durumlarda mal sahibi, mahkemede itirazda bulunarak yeniden değerleme yapılmasını talep edebilir. Yargıtay resmi sitesi‘nden ulaşılabilen Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2024/3812 E., 2025/1547 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, bilirkişilerin emsal taşınmazları seçerken taşınmazın gerçek özelliklerini göz ardı etmesi bozma gerekçesi sayılmaktadır.
İdare Tarafından Teklif Edilen Bedel Düşükse Ne Yapılmalı?
Eğer idarenin teklif ettiği bedel taşınmazın piyasa değerinin altındaysa mal sahibinin şu yolları izlemesi önerilir:
- Uzlaşma görüşmesinde teklifi reddedin ve tutanağa itirazınızı yazdırın.
- Bir gayrimenkul değerleme uzmanından bağımsız ekspertiz raporu aldırın.
- Bedel tespiti davası açıldığında mahkemeye itirazlarınızı sunun.
- Bilirkişi raporuna itiraz ederek yeniden inceleme talep edin.
Kamulaştırmaya İtiraz Yolları: İdari ve Yargısal Denetim
Kamulaştırma işlemine karşı iki temel itiraz yolu bulunmaktadır:
1. İdari İtiraz (Kamulaştırmanın İptali)
Kamu yararı kararının hukuka aykırı olduğu ya da usule uygun alınmadığı iddia ediliyorsa, idare mahkemesine iptal davası açılabilir. Bu dava kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde açılmalıdır. Davanın kabulü hâlinde kamulaştırma işlemi iptal edilir ve taşınmaz sahibine iade edilir.
2. Bedele İtiraz (Asliye Hukuk Mahkemesi)
İdare tarafından açılan bedel tespiti ve tescil davasında mal sahibi, bilirkişi raporuna itiraz ederek taşınmazın gerçek değerinin tespitini talep edebilir. Bu süreçte uzman bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak, alınabilecek tazminat miktarını önemli ölçüde artırabilmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun emsal kararlarında da belirtildiği gibi, bilirkişilerin emsal değerlerini belirlerken taşınmazın özgün niteliklerini (köşe konumu, imar statüsü, cephe uzunluğu vb.) hesaba katması zorunludur.
Acele Kamulaştırma Nedir? 2026’da Sık Başvurulan Usul
2026 yılında özellikle İstanbul’daki altyapı ve ulaşım projelerinde “acele kamulaştırma” usulüne sıklıkla başvurulduğu görülmektedir. Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle acele kamulaştırma kararı alınabilir. Bu durumda idare, bedel tespiti mahkemede devam ederken bile taşınmaza el koyabilir.
Acele kamulaştırmada mal sahibinin hakları şunlardır:
- Taşınmazın tahmini değerinin %120’si oranında teminat yatırılmasını talep etmek
- Bedel tespiti davasını sürdürmek ve gerçek değer üzerinden tazminat almak
- Acele kamulaştırma kararının hukuka aykırılığı hâlinde Danıştay’a başvurmak
Kamulaştırmasız El Atma: Tazminat Hakkınız Saklıdır
Pratikte karşılaşılan önemli durumlardan biri de idarenin herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın özel taşınmaza fiilen el atmasıdır. Buna “kamulaştırmasız el atma” denir ve kamu idaresi bu yola başvurduğunda mal sahibi, taşınmazın tüm bedelini dava yoluyla alabilir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025/4321 E., 2025/8765 K. sayılı kararında, kamulaştırmasız el atmada taşınmaz bedelinin tespitinde fiili el atma tarihindeki değil, dava tarihindeki piyasa değerinin esas alınması gerektiği hükme bağlanmıştır. Bu içtihat, mal sahiplerinin uzun yıllar geçse dahi güncel değer üzerinden tazminat alabilmesini güvence altına almaktadır.
Kamulaştırmasız el atma davası, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır; herhangi bir süre sınırı bulunmamakla birlikte uzun beklemenin pratik dezavantajları olduğundan bu davalar mümkün olan en kısa sürede açılmalıdır. İlgili mülkiyet hakkı sorunları için tapu iptali ve tescil davası konusundaki yazımızı da incelemenizi tavsiye ederiz.
Kamulaştırma Geri Alma (İstirdat) Hakkı Nedir?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesi uyarınca, kamulaştırma bedelinin ödenmesinden ve tapuya tescilden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırma amacına yönelik hiçbir işlem yapılmamışsa, eski mal sahibi taşınmazını geri almak üzere geri alma (istirdat) davası açabilir. Bu süre kaçırıldığında hak sona erer.
Geri almada ödenmesi gereken bedel, kamulaştırma bedelinin yasal faizi ile güncellenmesi suretiyle belirlenir. Örneğin kamulaştırılan bir arsa üzerine planlanan yol projesi 5 yıl içinde hayata geçirilmemiş ve taşınmaz olduğu gibi duruyorsa eski mal sahibi bu hakkı kullanabilir. İstanbul’daki pek çok kentsel dönüşüm projesinde bu durum gündeme gelmektedir.
Gayrimenkul hukuku kapsamındaki diğer önemli başlıklar için ön alım (şufa) hakkı yazımıza da göz atabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir?
Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedeli, tapu devri yapılmadan önce peşin olarak mal sahibinin banka hesabına yatırılmalıdır. Ödeme yapılmadan tapu tescili gerçekleştirilemez. Bedel tespiti mahkemede devam ederken taşınmaza el konulabilmesi için ise tahmini değerin Ziraat Bankası’na bloke edilmesi şarttır. Yargı sürecinde tespit edilen fark, vekâlet ücreti ve yargılama giderleriyle birlikte faizi işletilerek ödenir.
Kamulaştırma kararına karşı hangi mahkemede dava açılır?
Kamulaştırma işleminin usul veya kamu yararı gerekçesiyle iptali için idare mahkemesine başvurulur; bu dava 60 günlük süreye tabidir. Bedelin yetersiz olduğu durumlarda ise itiraz, idare tarafından açılan bedel tespiti davasında Asliye Hukuk Mahkemesi’nde yapılır. İki yol birbirinden bağımsızdır ve birlikte de izlenebilir.
Kamulaştırmaya itiraz için avukat tutmak zorunlu mudur?
Yasal olarak zorunlu değildir; ancak uygulamada kamulaştırma davalarının teknik niteliği ve bilirkişi süreciyle ilgili usul kuralları nedeniyle avukat desteği olmadan önemli hak kayıpları yaşanmaktadır. Bilirkişi raporuna itiraz, emsal araştırması ve değer artırımı taleplerinin usule uygun yapılabilmesi için bu davaların bir gayrimenkul hukuku avukatıyla yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Türkiye Barolar Birliği‘nin avukat arama sistemi aracılığıyla da uzman avukata ulaşılabilir.
Kısmi kamulaştırmada değer kaybı tazminatı alınabilir mi?
Evet. Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesi, taşınmazın yalnızca bir bölümü kamulaştırıldığında geriye kalan kısım nedeniyle oluşan değer düşüklüğünün de tazminata konu olabileceğini düzenler. Kalan bölümün piyasa değerinin %10’dan fazla düştüğünün bilirkişi raporu ile kanıtlanması hâlinde, bu fark da kamulaştırma bedeline eklenerek mal sahibine ödenir. Özellikle İstanbul’da yol güzergahı üzerinde kalan köşe parsellerde bu durum çok sık gündeme gelmektedir.
Tarım arazisinin kamulaştırılmasında özel kurallar var mıdır?
Tarım arazilerinin kamulaştırılmasında genel hükümlere ek olarak Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile ilgili yönetmelikler de uygulanır. Adalet Bakanlığı‘nın yayımladığı mevzuata ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi içtihatlarına göre, bitkilerin ve meyve ağaçlarının ürün değerleri ayrıca tazminata konu edilebilir. Bu değerlendirme bilirkişinin uzmanlığına ve hazırlanacak rapora bağlı olduğundan, süreci dikkatle yönetmek kritik önem taşımaktadır.
Kamulaştırma kararıyla karşılaştıysanız ya da taşınmazınıza idare tarafından el atıldıysa haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçin. Av. Merve Arı olarak İstanbul’daki kamulaştırma davalarında müvekkillerimizin gerçek değerini alması için hukuki destek sağlıyoruz.