Kira Alacağı İçin İcra Takibi Nedir?
Kira alacağı için icra takibi, kirasını ödemeyen kiracıya karşı mal sahibinin İcra ve İflas Kanunu (İİK) çerçevesinde başlattığı hukuki zorla tahsilat sürecidir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız durumlardan biri, kiracının aylarca kira borcunu biriktirmesi ve mal sahibinin mahkeme yolunu denemeden önce ne yapacağını bilememesidir. Bu noktada icra takibi, hem alacağı tahsil etmenin hem de kiracıyı tahliye ettirmenin en pratik ve hızlı yollarından birini sunar.
Türk hukukunda kira alacakları için iki temel icra yolu bulunmaktadır: ilamsız icra (İİK md. 269 – Örnek No:13) ve daha önce mahkeme kararı elde edilmiş ise ilamlı icra. Uygulamada en yaygın kullanılan yol, mahkeme kararına gerek kalmaksızın başlatılabilen ilamsız icra yoludur.
Hangi İcra Yolu Kullanılmalıdır? Örnek No:13 Nedir?
Kira alacağı takibinde İİK Madde 269 kapsamında Örnek No:13 ödeme emri esas alınır. Bu form, sıradan bir ilamsız icra ödeme emrinden farklı olarak kiracıya hem kira borcunu ödeme hem de taşınmazı tahliye etme çağrısında bulunur. Bu nedenle tek icra takibi ile hem alacak tahsil edilir hem de tahliye yolu açılır.
Uygulamada görüyoruz ki bazı mal sahipleri yanlışlıkla genel haciz yoluyla icra başlatmaktadır; bu durumda tahliye talep edememektedirler. Tahliye talepli icra takibi için mutlaka Örnek No:13 ödeme emrinin seçilmesi gerekmektedir. Bu kritik farkı gözetmeksizin başlatılan takipler hem zaman hem de para kaybına yol açmaktadır.
Adım Adım Kira Alacağı İcra Takibi Süreci 2026
Kira alacağı için icra takibini 5 temel adımda özetleyebiliriz:
- İcra Müdürlüğüne Başvuru: Taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine ya da kiracının yerleşim yeri icra dairesine başvurulur. Alacak miktarı, faiz oranı, kira sözleşmesi bilgileri ve tahliye talebinin açıkça belirtilmesi gerekir. İstanbul’da Anadolu yakası için Kadıköy veya Kartal İcra Daireleri, Avrupa yakası için Bakırköy veya Şişli İcra Daireleri başlıca başvuru noktalarıdır.
- Ödeme Emrinin Tebliği (Örnek No:13): İcra müdürlüğü, kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanıyan ödeme emri (Örnek No:13) gönderir. Bu emirde kiracıya ödeme yapmaması hâlinde hem alacağının icra yoluyla tahsil edileceği hem de taşınmazın tahliye ettirileceği bildirilir.
- İtiraz Aşaması: Kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. İtiraz yapılmamışsa takip kesinleşir ve mal sahibi doğrudan tahliye talep edebilir.
- İtirazın Kaldırılması veya Tahliye Davası: Kiracı itiraz etmişse mal sahibi, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması talep eder. Kiracı itiraz etmemişse doğrudan tahliye talebinde bulunulur.
- Cebri İcra ve Tahliye: Kararın kesinleşmesinin ardından icra müdürlüğü aracılığıyla taşınmaz zorla tahliye ettirilebilir ve kira alacağı kiracının menkul/gayrimenkul mallarına haciz uygulanarak tahsil edilir.
Kira Alacağı İcra Takibinde Zamanaşımı Ne Kadardır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesi uyarınca kira alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Ancak kiracının tahliyesi için ödeme emrinin tebliğinden itibaren 6 aylık hak düşürücü süre söz konusudur. Bu süre içinde tahliye davası açılmazsa tahliye hakkı düşer; sadece kira alacağının tahsiline devam edilebilir. Bu kritik süreyi kaçırmamak için hukuki destek almak büyük önem taşımaktadır.
Kiracı İtiraz Ederse Ne Olur? İtirazın Kaldırılması Davası
Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz ederse icra takibi durur. Bu noktada mal sahibinin iki seçeneği bulunmaktadır:
- İtirazın kaldırılması (İİK md. 269/a): İcra mahkemesine başvurulur; kiracının imzasını inkâr etmediği yazılı kira sözleşmesi varsa icra mahkemesi itirazı kaldırır. Duruşma açılmadan karar verilebilir ve süreç çok daha hızlı ilerler.
- İtirazın iptali davası (İİK md. 67): İcra mahkemesi yerine genel mahkemelerde açılır. Kiracının imzasını inkâr etmesi veya kira sözleşmesinin yazılı olmaması durumunda bu yola başvurulur. Ayrıca kötüniyet tazminatı talep etme imkânı sunar.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre (Yargıtay 8. HD, 2024/3892 E., 2025/2104 K.), kiracının ödeme emrinden önce yaptığı ödemeleri icra mahkemesinde ileri sürmesi mümkün değildir; bu ödemelerin genel mahkemelerde ayrı dava ile talep edilmesi gerekmektedir. Bunun yanı sıra kiracının takibe haksız yere itiraz etmesi durumunda mahkeme %20 oranında icra inkâr tazminatına hükmedebilmektedir.
2026 Yargıtay Kararları Işığında Kira Alacağı Takibi
12 Mart 2026 tarihli ve 33194 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı, kira hukukunda önemli bir emsal oluşturmuştur. Söz konusu kararda TBK Madde 331 kapsamında olağanüstü fesih hakkının kullanılabileceği durumlar netleştirilmiştir. Buna göre kiracı veya mal sahibinin, kira ilişkisinin sürdürülmesini çekilmez kılan önemli bir nedenin varlığı hâlinde kira sözleşmesini feshedebileceği teyit edilmiştir.
Yargıtay, kira alacağı takibinde mal sahibinin birden fazla aylık kira borcunu tek takipte talep edebileceğini ve her ay için ayrı icra takibi açılmasına gerek olmadığını istikrarlı biçimde kabul etmektedir. Bu husus özellikle 6 ay veya daha fazla gecikmiş kira borcunda büyük pratik avantaj sağlamaktadır.
Ayrıca Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararları uyarınca (Yargıtay 6. HD, 2023/4521 E., 2024/1876 K.), kira alacağı için başlatılan icra takibinde mal sahibi aynı zamanda tahliye talebinde bulunursa, bu talep kira sözleşmesinin bitim tarihinden bağımsız olarak işleme konulabilmektedir. Güncel içtihatlara Yargıtay resmi sitesi üzerinden ulaşabilirsiniz.
İstanbul’da Kira Alacağı İcra Takibi: Yerel Bilgiler
İstanbul’da özellikle Kadıköy, Beşiktaş, Şişli ve Bakırköy gibi merkezi ilçelerdeki kira uyuşmazlıklarında icra takibinde dikkat edilmesi gereken bazı özel durumlar bulunmaktadır:
- Yetkili icra dairesi: İstanbul’da kiracının ikametgâhı veya taşınmazın bulunduğu ilçedeki icra müdürlüğü yetkilidir. Farklı ilçelerin icra daireleri iş yükleri itibarıyla farklılık göstermekte olup bu durum süreç hızını etkileyebilir.
- Kira artışı uyuşmazlıkları: Kiracı yüksek artış oranına itiraz ediyorsa, icra takibinden önce 2026 kira artışı sınırları ve kiracı hakları konusunun incelenmesi gerekmektedir.
- Depozito mahsubu: Kiracı depozitosunun kira borcuna sayılmasını talep edebilir. Bu konudaki haklar için depozito iadesi ve kiracı hakları yazımıza bakabilirsiniz.
- Kira sözleşmesi bulunmaması: Yazılı kira sözleşmesi yoksa delil tespiti yapılarak banka dekontları veya diğer belgelerle kira ilişkisi ispatlanmalıdır.
Kira Alacağı İçin Hangi Belgeler Gereklidir?
İcra takibi başvurusunda hazırlanması gereken belgeler şunlardır:
- Kira sözleşmesi (yazılı ise aslı veya onaylı sureti)
- Kiracının kimlik bilgileri ve güncel adresi
- Ödenmemiş kira tutarlarını gösteren hesap dökümü (aylık bazda)
- Varsa noter onaylı ihtarname (ihtarname zorunlu olmamakla birlikte süreci güçlendirmektedir)
- Tapu belgesi veya tapu kaydı (taşınmazın sahibi olduğunuzu gösterir)
Güncel harç tarifelerine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilir, icra takibi öncesinde adalet.gov.tr ve Türkiye Barolar Birliği kaynaklarından bilgi edinebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı kira ödemezse ne kadar sürede tahliye ettirilebilir?
Kira alacağı icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya 30 gün ödeme süresi tanınır. Kiracı itiraz etmez ve ödemezse yaklaşık 45-60 gün içinde tahliye kararı alınabilir. Kiracı itiraz ederse ve itirazın kaldırılması davası açılırsa bu süre 3-6 aya uzayabilir. Kiracı zorla tahliyeye direnç gösterirse fiilî tahliyeye kadar süreç biraz daha uzar. Daha kapsamlı bilgi için kiracı tahliye davası 2026 rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kira alacağı icra takibinde avukat zorunlu mudur?
Teknik olarak mal sahibi avukatsız da icra takibi başlatabilir. Ancak kiracının itiraz etmesi, tahliye davası aşamasına gelinmesi veya kira sözleşmesinin yazılı olmaması durumunda hukuki destek almak büyük önem taşır. Yanlış seçilen icra yolu — örneğin Örnek No:13 yerine genel haciz yolunun seçilmesi — tahliye hakkının kaybedilmesine yol açabilir. Bu nedenle özellikle yüksek tutarlı kira alacaklarında avukat desteği alınması kuvvetle önerilmektedir.
Kira alacağı icra takibinde faiz nasıl işler?
Kira alacağı için icra takibinde kural olarak yasal faiz uygulanır. Kira sözleşmesinde daha yüksek bir faiz oranı kararlaştırılmışsa sözleşme faizi de talep edilebilir. Faiz, ödeme emrinin kiracıya tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar. 2026 yılı için Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın belirlediği yasal faiz oranı esas alınmaktadır. Takip süresince biriken faiz de kiracıdan tahsil edilebilmektedir.
Kira sözleşmesi olmadan icra takibi başlatılabilir mi?
Evet, yazılı kira sözleşmesi olmaksızın da kira alacağı için icra takibi başlatılabilir. Ancak kiracı borcu inkâr ederse veya itiraz ederse, kira ilişkisinin ve alacağın ispatı için genel mahkemelerde itirazın iptali davası açılması gerekecektir. Bu süreç daha uzun sürmekte ve daha fazla delil — banka dekontları, tanık ifadeleri, yazışma kayıtları gibi — gerektirmektedir. Bu nedenle kira sözleşmelerinin her zaman yazılı biçimde düzenlenmesi ve noter tarafından onaylatılması önerilir.
Tahliye taahhütnamesi olan kiracıya ayrıca icra takibi başlatmak gerekir mi?
Tahliye taahhütnamesi olan kiracı için ayrı bir tahliye yolu mevcuttur. Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra yoluyla veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Bu durum kira alacağı icra takibinden bağımsızdır; her iki yol aynı anda da kullanılabilir. Tahliye taahhütnamesi hakkında ayrıntılı bilgi için tahliye taahhütnamesi 2026 rehberimize bakabilirsiniz.
Kiracınızın kira borcu birikmiş ve ne yapacağınızı bilmiyor musunuz? Kira alacağı icra takibi ve tahliye süreçleri konusunda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.