Kira artışını kabul etmeyen kiracı konusu, 2026 yılında İstanbul’da en sık sorulan gayrimenkul hukuku başlıklarından biridir. Ev sahipleri çoğu zaman kiracının zam oranını reddetmesini doğrudan tahliye sebebi sanır; kiracılar ise hiçbir artışı kabul etmeme hakkı olduğunu düşünür. Oysa hukukta iki yaklaşım da eksiktir. Asıl belirleyici olan, istenen artışın kanuna uygun olup olmadığı ve uyuşmazlığın hangi usulle yürütüldüğüdür.
Problem burada başlar. Kira ilişkisi gerildiğinde taraflar çoğu zaman mesajlaşma, sözlü tartışma veya gelişigüzel ihtarnamelerle süreci yönetmeye çalışır. Agitation kısmı ise kısa sürede ortaya çıkar: eksik ödeme yapılır, ev sahibi tahliye tehdidini artırır, kiracı da hiç ödeme yapmama veya eski bedelde ısrar etme yoluna gider. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda asıl zarar, hukuki pozisyonu güçlü olan tarafın bile süreci usul hatasıyla zayıflatmasından doğuyor.
Çözüm ise nettir: önce TBK m. 344 ve m. 345 çerçevesinde yasal artış zemini belirlenmeli, ardından gerekiyorsa kira tespit davası, arabuluculuk ve ödeme takibi doğru kurulmalıdır. Uygulamada görüyoruz ki özellikle İstanbul avukat desteği alınmadan yürütülen kira artışı uyuşmazlıklarında, yanlış hesaplanan fark kiralar ve hatalı ihtarlar davanın sonucunu doğrudan etkileyebiliyor.
Kira artışını kabul etmeyen kiracı tek başına tahliye edilemez.
Evet, temel kural budur. Kiracının kira artışını kabul etmemesi, kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu m. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında artışın sınırlarını belirleyen özel hükümdür. Taraflar artış oranı kararlaştırmış olsa bile bu oran kanundaki üst sınırı aşamaz; aşan kısım geçersiz olur. Bu nedenle ev sahibi, kanuna aykırı yüksek zam dayatıp kiracı reddetti diye doğrudan tahliye isteyemez.
Burada önemli ayrım şudur: Kiracı yasal artışı mı reddediyor, yoksa kanuna aykırı bir artışı mı reddediyor? Eğer istenen oran hukuka aykırıysa kiracının itirazı korunabilir. Eğer artış sözleşme, kanun ve somut dönem şartlarına uygunsa; buna rağmen kiracı eksik ödeme yapıyorsa, artık alacak, temerrüt ve iki haklı ihtar ihtimalleri gündeme gelebilir.
Yargıtay da kira artışı uyuşmazlıklarında genel uyarlama mantığı yerine önce özel kira hükümlerinin uygulanacağını vurgulamaktadır. Nitekim Yargıtay 3. HD, 2023/2580 E., 2024/792 K. sayılı kararında, kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil, daha özel düzenleme olan TBK m. 344 hükmünün esas alınması gerektiğini açıkça ortaya koymuştur.
Yasal kira artışı TBK m. 344 ve m. 345’e göre belirlenir.
Kira artışının hukuka uygun olup olmadığını anlamak için önce TBK m. 344’e bakılır. Bu maddeye göre yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise emsal bedel, kiralananın durumu ve hakkaniyet unsurları dikkate alınarak mahkemece kira bedeli belirlenebilir.
TBK m. 345 ise kira tespit davasının ne zaman sonuç doğuracağını düzenler. Sözleşmede artış şartı varsa veya süresinde ihtar gönderilmişse, açılan dava yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurabilir. Aksi halde ev sahibinin geçmişe dönük beklentisi çoğu dosyada karşılık bulmaz. Bu ayrım, özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı dosyalarında çok önemlidir; çünkü taraflar çoğu zaman yeni dönem başlamadan gerekli ihtarı yapmadıkları halde eski tarihten itibaren fark talep etmektedir.
Yargıtay 3. HD, 2017/5586 E., 2019/435 K. sayılı kararında da, süresinde ihtarname veya dava bulunmadığında istenen dönem yönünden kira bedelinin tespitine karar verilemeyeceğini belirtmiştir. Yine Yargıtay 3. HD, 2024/970 E., 2024/3821 K. sayılı kararında kira tespit davalarının usul yönünü açıklığa kavuşturmuş ve bu davalarda karar ve ilam harcının aylık kira farkı üzerinden alınması gerektiğini kabul etmiştir. Bu karar, usulün ne kadar belirleyici olduğunu gösterir.
Ev sahibi hangi durumda tahliye yoluna gidebilir sorusunun cevabı, eksik ödemenin temerrüde dönüşmesidir.
Kiracı yasal olarak ödemesi gereken kira bedelini ya da yan gideri ödemezse, TBK m. 315 devreye girer. Buna göre kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Dolayısıyla tahliye için kilit mesele, sadece artış tartışması değil, muaccel hale gelmiş borcun usulüne uygun ihtara rağmen ödenmemesidir.
Uygulamada çok sık yapılan hata, kira artış farkı daha mahkemece netleşmeden kiracının otomatik olarak temerrüde düştüğünün sanılmasıdır. Oysa istenen farkın hukuki dayanağı, hesap şekli ve muacceliyet tarihi açık değilse takip de sorunlu hale gelir. Bununla birlikte, sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa ve kiracı sürekli artışsız ödeme yapıyorsa, ev sahibinin fark alacağı talep etmesi mümkündür.
Bu noktada Yargıtay 3. HD, 2023/4816 E., 2024/2912 K. sayılı karar önemlidir. Kararda, sözleşme hükümlerine göre artışlı olarak ödenmesi gereken kira alacağının artışsız ödenmiş olmasının, kiraya verenin eksik ödenen kısımdan vazgeçtiği anlamına gelmeyeceği vurgulanmıştır. Yani kiraya verenin bir süre sessiz kalmış olması her zaman hak kaybı doğurmaz; fakat doğru hesap ve doğru usul yine de şarttır.
İki haklı ihtar ancak kanuni şartlar gerçekleşirse tahliye sebebi olur.
TBK m. 352/2’ye göre kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir. Burada her ihtarın haklı olması gerekir. Yani gerçekten muaccel bir kira borcu bulunmalı, ihtar doğru döneme ilişkin olmalı ve kiracı gecikmiş olmalıdır.
Sadece yüksek zam istemek ve ardından buna dayanarak ihtar çekmek yeterli değildir. İhtarın dayandığı borç kalemi hukuken tartışmalıysa, iki haklı ihtar mekanizması da çöker. Bu yüzden kira artışı uyuşmazlığında önce bedelin gerçekten ne olması gerektiği netleştirilmeden tahliye beklentisine girilmesi risklidir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka sorun da aynı aya ilişkin tekrar eden bildirimlerin iki ayrı haklı ihtar sanılmasıdır. Oysa aynı dönem borcuna ilişkin tekrarlanan yazışmalar, çoğu zaman ikinci haklı ihtar etkisi doğurmaz. Uygulamada görüyoruz ki tahliye davalarının önemli bir kısmı, ihtarların dönemsel ve maddi dayanağı doğru kurulmadığı için reddedilmektedir.
Kira tespit davası çoğu durumda tahliyeden önce başvurulması gereken daha doğru yoldur.
Eğer sorun kiracının kanuni kira artış oranını kabul etmemesi ya da beş yıl sonrası rayiç bedel uyuşmazlığı ise, çoğu dosyada asıl yol kira tespit davasıdır. Bu dava, kiracıyı cezalandırma aracı değil; kira bedelini hukuka uygun şekilde belirleme yoludur. Özellikle uzun süredir düşük bedelle devam eden İstanbul konut kiralarında, ev sahibinin doğrudan tahliye yerine kira tespiti yoluna gitmesi daha isabetlidir.
Kira tespit davası açılmadan önce güncel mevzuat gereği dava şartı arabuluculuk da gündeme gelir. Arabuluculukta anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Mahkeme, sözleşme tarihi, artış şartı, beş yıllık süre, emsal kiralar, taşınmazın niteliği ve hakkaniyet ölçütlerini birlikte değerlendirir. Bu süreçte yanlış emsal seçimi, eksik bilirkişi itirazı veya usulsüz ihtarname ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı arayan kişilerin büyük kısmı, aslında tahliye değil doğru kira bedelinin nasıl belirleneceğini öğrenmek için başvurmaktadır. Çünkü yanlış kurulmuş bir tahliye stratejisi, hem süre kaybına hem de karşı vekalet ücreti riskine neden olabilir.
İstanbul’da kira artışı uyuşmazlıklarında belge düzeni ve zamanlama sonucu belirler.
İstanbul gibi kira piyasasının hızlı değiştiği bir şehirde, tarafların duygusal tepkiyle değil belge üzerinden hareket etmesi gerekir. Banka dekontları, ihtarnameler, kira sözleşmesinin artış maddesi, önceki dönem ödeme düzeni ve arabuluculuk tutanakları birlikte değerlendirilmelidir. Kiracı açısından en büyük hata, hiçbir açıklama yapmadan eksik ödeme yapmaktır. Ev sahibi açısından en büyük hata ise kanuna aykırı yüksek artış isteyip bunu tahliye baskısına dönüştürmektir.
Uygulamada görüyoruz ki bazı dosyalarda ev sahibi yüzde olarak aşırı bir artış talep etmekte, kiracı da buna tepki olarak hiç artış yapmadan eski bedeli yatırmaktadır. Bu tablo, zamanla hem kira farkı alacağına hem de usulüne uygun takip kurulursa temerrüt tartışmasına dönüşebilir. Bu nedenle tarafların yazılı pozisyonunu açık ve zamanında oluşturması gerekir.
Somut olayın detayları her dosyada farklıdır. Sözleşmedeki artış maddesi, taşınmazın konut mu çatılı işyeri mi olduğu, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı ve ödeme düzeni sonucu değiştirir. Bu nedenle tek cümlelik internet bilgisiyle hareket etmek yerine dosyaya özel değerlendirme yapılması en sağlıklı yoldur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı yasal kira artışını kabul etmezse ev sahibi hemen icra takibi başlatabilir mi?
Evet, bazı durumlarda başlatabilir; ancak önce talep edilen farkın hukuken gerçekten muaccel ve hesaplanabilir olması gerekir. Sözleşmede geçerli artış şartı yoksa veya dönemsel artış hesabı hatalıysa, başlatılan takip itirazla karşılaşabilir ve süreç kiraya veren aleyhine dönebilir. Bu yüzden takip öncesi hesaplama ve hukuki dayanak dikkatle kurulmalıdır.
Ev sahibi istediği oranda zam yapıp kiracı kabul etmezse tahliye isteyebilir mi?
Hayır. Ev sahibi kanunun izin verdiği sınırın üzerinde zam dayatıp kiracının kabul etmemesine dayanarak tahliye isteyemez. Önce TBK m. 344 çerçevesinde yasal artış sınırı belirlenmelidir. Yüksek artış talebinin reddi, tek başına kiracıyı haksız duruma düşürmez. Tahliye için ayrıca kanunda sayılan sebeplerin oluşması gerekir.
Beş yılı dolduran kirada ev sahibi doğrudan emsal kira isteyebilir mi?
Beş yıllık süre dolduğunda ev sahibi, artık yalnızca TÜFE oranıyla sınırlı kalmadan emsal kira, taşınmazın niteliği ve hakkaniyet ölçütleri çerçevesinde kira tespit davası açabilir. Ancak bu da otomatik tahliye anlamına gelmez. Mahkeme yeni kira bedelini belirler; kiracı bu belirlenen bedeli ödemezse sonraki aşamalarda temerrüt ve tahliye tartışmaları gündeme gelebilir.
Eksik kira uzun süre kabul edilmişse ev sahibi fark isteyemez mi?
Her zaman isteyemez demek doğru değildir. Yargıtay 3. HD, 2023/4816 E., 2024/2912 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, artışlı ödenmesi gereken kira bedelinin bir süre artışsız kabul edilmiş olması, tek başına kiraya verenin fark alacağından vazgeçtiği anlamına gelmez. Ancak somut olayda zamanaşımı, sözleşme şartı ve taraf iradeleri ayrıca incelenmelidir.
Kiracı eksik kira yatırırken açıklama kısmına itiraz yazarsa sonuç değişir mi?
Açıklama kısmına yazılan ifadeler tek başına dosyayı çözmez; fakat uyuşmazlığın ispatında etkili olabilir. Kiracının ödemenin hangi aya ait olduğunu, hangi bedeli kabul ettiğini veya artış talebine hangi sebeple itiraz ettiğini yazması ileride delil niteliği taşıyabilir. Buna karşılık açıklama kısmı, kanuna aykırı bir artışı otomatik olarak geçerli ya da geçersiz hale getirmez.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.