2026 Kira Artış Oranı: Mart TÜFE Hesaplama, Yasal Sınır ve Kiracı Hakları

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

2026 Kira Artış Oranı Nedir?

Türkiye’de kira artışları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi çerçevesinde düzenlenmektedir. Bu maddeye göre kiracının aleyhine olan kira artış oranları, bir önceki kira yılı için Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranını aşamaz. Mart 2026 itibarıyla bu oran %33,39 olarak açıklanmıştır.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir durum şudur: Ev sahipleri, sözleşmede daha yüksek bir artış oranı belirlediklerini öne sürerek kiracıdan yasal sınırın üzerinde kira talep etmektedir. Ancak uygulamada görüyoruz ki bu tür hükümler kiracı aleyhine olduğu için geçersiz sayılmaktadır.

2026 Kira Artış Oranı Tablosu (Aylık Güncelleme)

TÜİK her ay TÜFE verilerini güncellemekte, buna bağlı olarak kira artış oranları da değişmektedir. 2026 yılına ait açıklanan oranlar aşağıdaki gibidir:

Not: Kira artışında geçerli oran, sözleşmenin yenileme tarihindeki 12 aylık TÜFE ortalamasıdır; yıllık ya da anlık TÜFE değil. Güncel oranlar için TÜİK resmi sitesini takip edebilirsiniz.

TBK Madde 344 Kapsamında Kira Artışının Hukuki Dayanağı

mevzuat.gov.tr‘da yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi şu temel hükümleri içermektedir:

• Tarafların kira bedelinin belirlenmesine ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
• Bu kural, her kira yılı için ayrı ayrı uygulanır.
• Sözleşmede artış oranı belirlenmemişse hâkim, TÜFE ortalamasını esas alarak artışa hükmeder.
• 5 yılı dolan kira sözleşmelerinde hâkim, TÜFE oranına bağlı kalmaksızın emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini göz önünde bulundurarak yeni kira tespiti yapabilir.

Kira Artış Oranını Kim Belirler?

Kira artış oranını esas olarak sözleşme ve yasa belirler. Taraflar, TBK 344 kapsamındaki TÜFE sınırını aşan bir oran kararlaştıramazlar. Anlaşmazlık halinde yetkili mahkeme, açılacak kira tespit davası aracılığıyla kira bedelini hukuka uygun şekilde belirler.

5 Yılı Dolan Kira Sözleşmelerinde Artış Oranı 2026

5 yılı dolan kira sözleşmeleri özellikle çok soru alan bir konudur. TBK’nın 344/3. fıkrası uyarınca, sözleşmesinin üzerinden 5 yıl ya da daha uzun süre geçmiş konutlarda hâkim şu unsurları dikkate alarak kira artışına hükmedebilir:

1. 12 aylık TÜFE ortalaması
2. Kiralananın fiziksel durumu ve konumu
3. Emsal kira bedelleri
4. Hakkaniyete uygun artış oranı

Bu durumda mahkeme, TÜFE ortalamasının üzerinde bir kira artışına da hükmedebilir. Büromuzda bu tür davalar, özellikle İstanbul’un Kadıköy, Beşiktaş ve Şişli gibi yüksek kira artışının yaşandığı ilçelerinde yoğun biçimde takip edilmektedir. Söz konusu ilçelerde emsal kira bedelleri genellikle yasal sınırın çok üzerinde seyrettiğinden, 5 yılı dolan kira sözleşmelerinde mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedeli bazen mevcut kira bedelinin iki katına kadar çıkabilmektedir.

5 Yılı Dolmayan Sözleşmelerde Durum Nedir?

Sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş kiracılar için hâkim, artışa hükmederken yalnızca TÜFE 12 aylık ortalamasını esas almak zorundadır. Bu nedenle ev sahibi, mahkeme yoluyla bile olsa Mart 2026 itibarıyla %33,39 sınırını aşan bir artış talep edemez.

Yasal Kira Artış Sınırını Aşan Taleplere Karşı Kiracı Hakları

Ev sahibinin hukuka aykırı artış talep etmesi durumunda kiracının başvurabileceği yollar şunlardır:

1. Fazla ödeme yapmama hakkı: Kiracı, yasal sınırı aşan kısım için ödeme yapmak zorunda değildir. Yanlışlıkla fazla ödenen miktarlar sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri istenebilir.
2. Yazılı itiraz: Kiracı, ev sahibinin hukuka aykırı artış talebine noter kanalıyla itiraz etmeli ve bu itirazı belgelemelidir.
3. Kira tespit davası: Uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması için sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir.
4. Tahliye tehdidine karşı dava: Kira artışını kabul etmeyen kiracıya “tahliye ederim” tehdidinde bulunulması hukuka aykırıdır. Kiracı tahliye davası ancak kanunda sayılı belirli sebeplere dayanılarak açılabilir.
5. İstanbul’da idari başvuru: İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin kira yardımı ve arabuluculuk hatlarına başvuru yapılabilir.

Fahiş Kira Artışı Nedir? 2026’da Ne Değişti?

Fahiş kira artışı; hâkim kararı veya yasal düzenleme aranmaksızın ev sahibinin tek taraflı olarak belirlediği, TÜFE sınırını çok aşan kira zamlarıdır. 2021 yılında başlayan enflasyon dalgasıyla birlikte İstanbul’da özellikle Bakırköy, Avcılar ve Beşiktaş gibi ilçelerde kiralar birkaç yıl içinde birkaç katına çıktı.

7409 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen geçici madde uyarınca belirli dönemlerde %25 üst sınırı uygulandı. Ancak 1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren yenilenen kira sözleşmelerinde bu geçici %25 sınırı kaldırılarak tekrar TÜFE 12 aylık ortalama sınırına dönüldü. Bu tarihin ardından imzalanan veya yenilenen sözleşmelerde oran, artık o aydaki TÜİK TÜFE ortalamasıdır.

Fahiş artışa itiraz süreci için adalet.gov.tr üzerinden ilgili mahkeme birimlerine başvurulabilir; ayrıca yerel barolar kira uyuşmazlıklarında hukuki yönlendirme sağlamaktadır.

İşyeri Kira Artışı 2026: Konut Kiralarından Farkı Var mı?

TBK 344, hem konut hem de çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanır. Dolayısıyla Mart 2026 itibarıyla işyeri kiralarında da azami artış oranı %33,39‘dur. Ancak uygulamada görüyoruz ki işyerlerinde taraflar çoğu zaman Euro veya dolar cinsinden kira belirlemiş olabilmektedir. Bu tür sözleşmelerde döviz kuru artışı ve TÜFE hesaplaması ayrıca değerlendirilmelidir.

Yabancı para birimiyle belirlenen kira sözleşmelerinde kur farkı uyuşmazlıkları için Yargıtay resmi sitesindeki içtihatlara başvurulması tavsiye edilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yabancı para üzerinden belirlenen kira bedellerinde TBK 99 ve 344 maddelerinin birlikte uygulanması gerektiğine pek çok kararında hükmetmiştir.

Kat mülkiyeti kapsamındaki konutlarda işyeri açılması ya da ortak alanların kullanımında doğan kira uyuşmazlıkları için de kat mülkiyeti hukukuna dair rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Mart 2026 kira artış oranı yüzde kaçtır?

Mart 2026 itibarıyla TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasına göre konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek azami artış oranı %33,39’dur. Ev sahibi bu oranın üzerinde bir artış talep edemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu hüküm, TBK 344 gereği kiracı aleyhine uygulanamaz.

Kira artışını kabul etmezsem ev sahibi beni çıkarabilir mi?

Hayır. Yasal sınır dahilindeki kira artışını kiracının reddetmesi, tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Ev sahibi kiracıyı ancak TBK’da sayılı belirli sebeplere dayanarak — örneğin kira bedelini ödememe, kiraya verenin ya da birinci derece yakınlarının konut ihtiyacı, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı — tahliye edebilir. Yalnızca “artışı kabul etmedi” gerekçesiyle açılan tahliye davaları mahkemece reddedilmektedir.

5 yıllık kiracıya ne kadar zam yapılabilir?

5 yılı dolan kira sözleşmelerinde ev sahibi doğrudan TÜFE’nin üzerinde artış talep edemez. Bunun için sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açması gerekir. Hâkim; emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu, TÜFE ortalamasını ve hakkaniyet ilkesini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. İstanbul’un merkezi ilçelerinde açılan davalarda belirlenen bedel zaman zaman TÜFE’nin çok üzerinde çıkabilmektedir.

Sözleşmede kira artış oranı yazılmamışsa ne olur?

Sözleşmede artış oranına ilişkin herhangi bir hüküm yoksa ya da boş bırakılmışsa, tarafların anlaşamaması durumunda hâkim, o döneme ait 12 aylık TÜFE ortalamasını esas alarak artışa hükmeder. Kiracı, bu nedenle yasal sınırı aşan herhangi bir artışı ödemeyebilir; ancak bu kararı noter aracılığıyla yazılı olarak bildirmesi önerilir.

Kira artış ihtilafında hangi mahkemeye başvurulur?

Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. İstanbul’da dava, kiralananın bulunduğu ilçenin sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır; örneğin Kadıköy’deki bir kira anlaşmazlığı için Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi, Beşiktaş’taki bir uyuşmazlık için ise Beşiktaş Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartının sağlanıp sağlanmadığı da kontrol edilmelidir.

Son güncelleme: 30.03.2026