Kira ilişkisinde en sık karşılaştığımız yanlış inanışlardan biri, sözleşmede yazan tarihin gelmesiyle kiracının otomatik olarak çıkmak zorunda olduğu düşüncesidir. Özellikle İstanbul gibi kira uyuşmazlıklarının çok yoğun yaşandığı bir şehirde, ev sahipleri de kiracılar da çoğu zaman “kontrat bitti, artık tahliye şart” varsayımıyla hareket ediyor.
Problem tam da burada başlıyor. Ev sahibi yalnızca süre bittiği için kiracıya baskı yapıyor, kiracı da ya gereksiz yere taşınma hazırlığına giriyor ya da hukuki durumunu bilmeden ihtarları cevapsız bırakıyor. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, sırf sözleşme süresinin bitmiş olması nedeniyle açılan tahliye davalarının önemli bir kısmında usul, süre ve sebep hataları görüyoruz. Uygulamada görüyoruz ki yanlış zamanda gönderilen ihtar, eksik dava sebebi veya on yıllık uzama süresinin yanlış hesaplanması davanın reddine yol açabiliyor.
Çözüm ise kira sözleşmesinin bitiş tarihine değil, hangi kira türünün bulunduğuna, hangi kanun maddesinin uygulanacağına ve tahliye sebebinin gerçekten oluşup oluşmadığına bakmaktır. Bu yazıda “kira kontratı bitince kiracı çıkmak zorunda mı” sorusunu 2026 itibarıyla TBK hükümleri, Yargıtay kararları ve İstanbul uygulaması ışığında açıklıyoruz.
Hayır, kira kontratı bitince kiracı otomatik olarak çıkmak zorunda değildir
Hayır, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347 açık biçimde, kiracının belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzayacağını düzenler. Aynı maddede, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği de açıkça belirtilmiştir.
Yani bir yıllık, iki yıllık ya da başka süreli bir konut kira sözleşmesi yapılmış olsa bile, sürenin gelmesi kiracıyı kendiliğinden tahliye etmez. Kiracı bildirim yapmazsa kira ilişkisi devam eder. Bu düzenleme kiracıyı koruyucu niteliktedir ve özellikle barınma hakkı yönünden önemlidir.
Burada TMK m. 683 uyarınca malikin mülkiyet hakkı bulunsa da, kira ilişkisi kurulmuşsa malik bu hakkını ancak kira hukukunun özel kuralları içinde kullanabilir. Yani “ev benim, süre doldu, istediğim zaman çıkarırım” yaklaşımı hukuken yeterli değildir.
Evet, kiracı isterse sürenin sonunda çıkabilir ama bildirim süresine uymalıdır
Evet, belirli süreli sözleşmede kiracı sürenin sonunda taşınmazı boşaltmak isteyebilir. Ancak bunun için TBK m. 347 kapsamında sözleşme bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene bildirim yapması gerekir. Bu bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır.
Pratikte en büyük hata, kiracının sözlü olarak “ay sonunda çıkacağım” demesi ve bunu yeterli sanmasıdır. İspat sorunu yaşamamak için bildirimin yazılı yapılması gerekir. TBK m. 348 de fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılmasını arar. Noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya teslim alındısı bulunan yazılı belge ispat bakımından daha güvenlidir.
Kiracı süresinde bildirim yapmadan taşınmazı boşaltmazsa, kira ilişkisi kendiliğinden sürer ve yeni dönemin kira bedeli ile diğer koşulları da kural olarak devam eder. Bu nedenle hem kiracı hem de ev sahibi için takvim hesabı önemlidir.
Evet, ev sahibi bazı özel sebepler varsa tahliye isteyebilir
Evet, ev sahibi kontrat bittiği için değil, kanunda sayılan özel tahliye sebepleri varsa kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu sebeplerin başlıcaları TBK m. 350 ve m. 351’de düzenlenmiştir.
TBK m. 350’ye göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Aynı madde, kiralananın yeniden inşası veya imarı zorunluysa ve kullanım bu süreçte imkansız hale gelecekse tahliye imkanı da tanır.
TBK m. 351’e göre yeni malik de taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacı varsa belirli süreler içinde tahliye talebinde bulunabilir. Ancak burada da süreler çok önemlidir. Taşınmazı satın alan kişinin altı ay içinde dava açma veya sözleşme sonunu bekleyerek bir ay içinde dava açma seçenekleri vardır. Süre kaçırılırsa hak kaybı doğabilir.
Ayrıca kira bedelinin ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü verilmiş olması veya iki haklı ihtar şartlarının oluşması gibi başka tahliye yolları da vardır. Ancak bunların her biri ayrı usul ve ispat şartlarına bağlıdır. Bu nedenle “kontrat bitti” gerekçesi ile “ihtiyaç var”, “temerrüt oluştu” ya da “taahhütname var” gerekçeleri birbirine karıştırılmamalıdır.
Evet, on yıllık uzama süresi dolunca ev sahibi sebepsiz fesih hakkı kazanabilir
Evet, TBK m. 347 kiraya verene önemli ama sınırlı bir imkan tanır. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi sona erdikten sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Buradaki en kritik konu, on yıllık sürenin nasıl hesaplanacağıdır. İlk sözleşme süresi ile uzama yılları birbirinden ayrılmalıdır. Örneğin bir yıllık sözleşme yapıldıktan sonra kiracı çıkmamışsa, asıl sözleşme bittikten sonra başlayan uzama yılları hesaplamada dikkate alınır. Ancak taraflar sonradan yeni bir sözleşme yapmışsa bu yeni sözleşmenin, bazı durumlarda süre hesabını etkileyip etkilemeyeceği tartışma yaratır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/458 E., 2021/614 K. sayılı kararında, tarafların ilk sözleşmeden sonra yeniden bir kira sözleşmesi yapmalarının on yıllık sürenin hesabında önem taşıyabileceğini vurgulamıştır. Bu karar, özellikle eski kiracılarda “süre ilk giriş tarihinden mi, yoksa son imzalanan sözleşmeden mi başlar” sorusunu gündeme getirir.
Yine Yargıtay 3. HD, 2017/4567 E., 2018/11896 K. sayılı kararda, kira sözleşmesinin başlangıcının ve TBK m. 347 şartlarının somut delillerle doğru tespit edilmesi gerektiği, eksik incelemeyle hüküm kurulamayacağı belirtilmiştir. Uygulamada görüyoruz ki sadece tahliye taahhüdü veya tek bir ödeme belgesiyle başlangıç tarihini sabit saymak her zaman mümkün olmuyor.
Bu nedenle on yıllık kiracının tahliyesi teknik bir hesap işidir. Özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı desteği alınmadan açılan davalarda, süre yanlış hesaplandığı için davanın reddiyle sık karşılaşıyoruz.
Hayır, her ihtar veya WhatsApp mesajı tahliye için yeterli değildir
Hayır, ev sahibinin gönderdiği her mesaj hukuken geçerli tahliye süreci başlatmaz. Tahliyeye dayanak sebep neyse, o sebebe uygun bildirim ve dava süresi izlenmelidir. TBK m. 348 yazılı fesih bildirimini aradığı için yalnızca telefon görüşmesi, sözlü uyarı veya ekran görüntüsü çoğu zaman yeterli olmaz.
Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye istenecekse, TBK m. 350 ve m. 353’teki dava açma sürelerine dikkat edilmelidir. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Eğer bu süre içinde dava açılmayacaksa, açma iradesi yazılı bildirimle korunabilir. Aynı şekilde on yıllık uzama nedeniyle tahliye planlanıyorsa, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır.
Kiracı açısından da durum aynıdır. Sözleşmenin biteceğini düşünüp yalnızca anahtarı kapıcıya bırakmak, evi boşalttığını ispat için her zaman yeterli olmayabilir. Teslim tutanağı, sayaç kapanış işlemleri ve anahtar tesliminin belgelenmesi önemlidir.
Evet, Yargıtay kararları süre ve ispat hatalarına karşı çok sıkı yaklaşmaktadır
Evet, Yargıtay uygulaması kira tahliyesi davalarında özellikle süre, başlangıç tarihi ve doğru hukuki sebep konusunda oldukça katıdır. Yargıtay 3. HD, 2017/7129 E., 2017/17713 K. sayılı kararda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmesi için kanundaki zaman koşullarının gerçekleşmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Bu yaklaşımın pratik sonucu şudur: dava haklı görünse bile usul yanlışsa tahliye kararı çıkmayabilir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda ev sahibinin gerçekten ihtiyaç sahibi olduğu veya eski kira ilişkisinin çok uzun sürdüğü görülse de, yanlış ihtar tarihi ya da yanlış dava sebebi yüzünden süreç uzamaktadır.
Kiracılar bakımından da Yargıtay, kötü niyetli savunmalar ile gerçekten hukuki koruma gerektiren durumları ayırmaktadır. Kira ilişkisini sadece zaman kazanmak için uzatan, geçerli taahhüde rağmen taşınmazı boşaltmayan veya kira borcunu sürekli aksatan kiracı da kanunun korumasından sınırsız yararlanamaz. Ancak bunun sonucu otomatik değil, yargılama ile doğar.
Evet, İstanbul’da tahliye sürecinde strateji baştan doğru kurulmalıdır
Evet, özellikle İstanbul’da kira uyuşmazlıkları hem yoğun hem de teknik hale gelmiştir. Arabuluculuk, ihtar süreci, dava açma süresi, tahliye sebebinin ispatı ve gerektiğinde icra aşaması bir bütün olarak değerlendirilmelidir. İstanbul avukat desteği olmadan yürütülen birçok dosyada, ilk adım yanlış atıldığı için sonraki süreç çok daha pahalı ve uzun hale gelmektedir.
Ev sahibi açısından önce şu sorular netleşmelidir: Tahliye sebebi gerçekten nedir? İhtiyaç mı, on yıllık uzama mı, temerrüt mü, tahliye taahhüdü mü? Başlangıç tarihi hangi belgeyle ispatlanacak? Süreler kaçırıldı mı? Kiracı açısından ise şu sorular önemlidir: Tahliye talebi kanuni sebebe dayanıyor mu, bildirim usulüne uygun mu, sözleşme gerçekten sona ermiş sayılır mı, teslim ve ödeme belgeleri tam mı?
Doğru strateji kurulmadığında taraflar çoğu zaman aylarca hatta yıllarca gereksiz yargılama yükü altında kalıyor. Oysa erken aşamada yapılan hukuki değerlendirme, anlaşma imkanını da dava başarısını da ciddi ölçüde artırır.
Sık sorulan sorular
Kira kontratı bir yıllıksa yıl sonunda ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca bir yıllık sürenin dolmuş olması ev sahibine otomatik tahliye hakkı vermez. TBK m. 347 gereği kiracı bildirim yapmadıkça sözleşme bir yıl daha uzar. Ev sahibinin tahliye isteyebilmesi için ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, geçerli tahliye taahhüdü, temerrüt veya on yıllık uzama gibi kanuni sebeplerden birine dayanması gerekir. Sadece “sözleşme bitti” demek yeterli değildir.
Kiracı çıkacağını sözlü söylediyse sonradan vazgeçebilir mi?
Uygulamada evet, bu konuda ciddi ispat sorunları doğar. Sözlü açıklamalar çoğu zaman bağlayıcı ve ispatlanabilir kabul edilmez. Kiracının gerçekten süresinde fesih bildirimi yapıp yapmadığının anlaşılması için yazılı belge gerekir. Noter ihtarı, imzalı teslim belgesi veya iadeli taahhütlü mektup gibi araçlar kullanılmadığında taraflar sonradan farklı iddialarda bulunabilir. Bu nedenle yalnızca telefon konuşmasına güvenmek ciddi risk taşır.
On yıllık kiracıyı çıkarmak için dava açmak şart mı?
Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda TBK m. 347 kapsamında en az üç ay önceden yazılı bildirim yapmak zorundadır. Kiracı buna rağmen taşınmazı boşaltmazsa tahliye için yargı yoluna başvurmak gerekir. Yani bildirim tek başına fiili tahliye sağlamaz. Süre hesabı, sözleşmenin niteliği ve yazılı bildirimin doğru döneme denk gelip gelmediği dava sırasında denetlenir. Bu nedenle yalnızca ihtar göndermek çoğu olayda yeterli olmaz.
Yeni malik evi satın alınca hemen kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, yeni malik taşınmazı satın aldı diye kiracı aynı gün tahliye edilmez. TBK m. 351 yeni malike belirli koşullarla tahliye davası açma hakkı tanır; ancak bunun için kullanım ihtiyacının bulunması ve kanundaki sürelerin takip edilmesi gerekir. Yeni malik edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve buna göre altı ay sonra dava açma veya sözleşme sonunu bekleyerek bir ay içinde dava açma yolunu değerlendirmelidir. Süreler kaçarsa dava hakkı zayıflar.
Ev sahibi mesaj atıp kontrat bitti, çık dediğinde kiracı ne yapmalıdır?
Kiracı önce paniğe kapılmamalı, talebin hangi hukuki sebebe dayandığını incelemelidir. Sadece mesajla yapılan bildirim her zaman yeterli olmaz. Sözleşmenin türü, süresi, kira başlangıcı, önceki ihtarlar, olası tahliye taahhüdü ve ödeme durumu birlikte değerlendirilmelidir. Uygulamada görüyoruz ki usule aykırı birçok tahliye talebi sırf kiracı haklarını bilmediği için sonuç doğuruyor. Bu nedenle yazılı belge toplanmalı ve gerekiyorsa İstanbul gayrimenkul avukatı ile dosya özelinde değerlendirme yapılmalıdır.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.