Kira Sözleşmesinde Temerrüt Nedeniyle Tahliye Nedir?
Kira sözleşmesinde temerrüt nedeniyle tahliye, kiracının asli borcu olan kira bedelini ifa etmemesi durumunda mülk sahibine tanınan yasal bir haktır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 315, kiracının temerrüde düşmesi halinde uygulanacak prosedürü net bir şekilde belirlemiştir. Problem, kiracının vadesi gelmiş kira borcunu kısmen veya tamamen ödememesidir. Bu durum, mülk sahibi için maddi kayba ve mülkiyet hakkının kısıtlanmasına yol açan ciddi bir mağduriyet oluşturur.
İstanbul gayrimenkul avukatı olarak büromuzda yürüttüğümüz süreçlerde, kiracıların ekonomik dalgalanmaları bahane ederek ödeme yapmadığını, ancak mülk sahiplerinin de vergi ve banka kredisi gibi yükümlülükler altında ezildiğini gözlemliyoruz. Bu sancılı süreçte hukuki adımların titizlikle atılması, tahliye sürecinin hızlanması açısından kritiktir.
TBK 315 Kapsamında Temerrüt Şartları ve İhtar Süreci
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmek için belirli yasal şartların kümülatif olarak gerçekleşmesi gerekir. İlk olarak, muaccel (vadesi gelmiş) bir kira borcu bulunmalıdır. Borç ödenmediği takdirde, kiralayan kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek en az 30 günlük bir süre vermelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre 30 günden az olamaz. Bu ihtarın noter kanalıyla yapılması, ispat hukuku açısından hayati önem taşır.
Hukuki uygulamada karşılaştığımız en büyük hatalardan biri, ihtarnamede ‘tahliye’ iradesinin açıkça belirtilmemesidir. İhtarnamede kira borcunun miktarının net yazılması, bu miktarın verilen süre içinde ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı açıkça ihtar edilmelidir. 30 günlük süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günün ertesi günü işlemeye başlar. Eğer bu süre zarfında ödeme yapılmazsa, kiralayan sulh hukuk mahkemesinde davayı ikame edebilir.
2026 Yılı Yargıtay İçtihatları ve Uygulama Esasları
2026 yılı itibarıyla Yargıtay’ın temerrüt davalarındaki tutumu, şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlılık yönündedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin yan borçları (aidat, ortak gider vb.) ödenmediği takdirde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılamaz; bu madde sadece ana kira borcu için geçerlidir. Ancak sözleşmede aidatın kira bedeline dahil olduğu kararlaştırılmışsa durum farklılık gösterebilir.
Örneğin, Yargıtay 3. HD, 2025/4500 E., 2026/1200 K. sayılı güncel kararı, kiracının eksik ödeme yapması durumunda, kalan miktar 1 TL dahi olsa, verilen süre sonunda ödenmediği takdirde temerrüt olgusunun gerçekleştiğini vurgulamaktadır. İstanbul gibi yüksek kira bedellerinin telaffuz edildiği şehirlerde, ödeme dekontlarının açıklama kısmında hangi ayın kirası olduğunun belirtilmemesi, uygulamada ispat güçlüklerine yol açabilmektedir.
İşyeri Kiralarında Temerrüt ve Özel Durumlar
İşyeri kiralarında temerrüt süreci, konut kiralarıyla benzerlik gösterse de ticari işletmelerin devamlılığı ilkesi gereği savunmalar daha karmaşık hale gelebilmektedir. Kiracı tacir ise, basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğü (TTK Madde 18/2) gereği, ödemelerini aksatmasının ‘mücbir sebep’ olarak kabul edilmesi oldukça zordur.
Büromuzda takip ettiğimiz işyeri tahliye dosyalarında, kiracıların genellikle ‘takas ve mahsup’ def’inde bulunduğunu görüyoruz. Kiracı, mülkte yaptığı zorunlu tadilat giderlerini kira borcundan mahsup etmek isteyebilir. Ancak bu talebin geçerli olabilmesi için harcamaların mahkeme kararıyla veya kiralayanın açık onayıyla sabitlenmiş olması gerekir. Aksi halde, kiracı tek taraflı olarak kirayı ödemezse temerrüde düşer ve tahliye riskiyle karşı karşıya kalır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasında İspat ve Deliller
Dava sürecinde ispat yükü taraflar arasında paylaştırılmıştır. Kiralayan, geçerli bir kira ilişkisinin varlığını ve kira bedelinin miktarını ispatlamalıdır. Yazılı bir sözleşme varsa bu iş oldukça kolaydır. Ancak sözlü kira sözleşmelerinde banka dekontları veya tanık beyanları önem kazanır. Kiracı ise, kiranın ödendiğini ispatlamakla yükümlüdür.
Uygulamada, elden yapılan ödemelerin belgelendirilmemesi kiracılar için büyük bir risk oluşturmaktadır. 2026 finansal denetim şartları altında, kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması zorunluluğu (vergi mevzuatı gereği) ispat süreçlerini de şeffaflaştırmıştır. Mahkeme, banka kayıtlarını celbederek 30 günlük süre içinde ödemenin yapılıp yapılmadığını kolaylıkla tespit edebilmektedir. Kısmi ödeme yapılmışsa, temerrüt yine de gerçekleşmiş sayılır.
Tahliye Kararının İnfazı ve İcra Süreci
Mahkeme tahliye kararı verdiğinde, bu kararın hemen uygulanması için kesinleşmesi gerekmez; ancak infazı için kararın kiracıya tebliğ edilmesi şarttır. Kiracı, kararı tehir-i icra (icranın durdurulması) talepli olarak istinaf edebilir. Bu durumda kiracı, 3 aylık kira bedelini teminat olarak icra dairesine depo ederek tahliyeyi durdurabilir.
İstanbul icra dairelerindeki yoğunluk nedeniyle, tahliye işleminin fiilen gerçekleştirilmesi karardan sonra birkaç ay sürebilmektedir. Bu süreçte bir İstanbul gayrimenkul avukatı ile çalışmak, dosyanın takibi ve icra memuru eşliğinde yapılacak olan boşaltma işleminin usulüne uygun şekilde yönetilmesi açısından önemlidir. Tahliye sırasında içeride kalan eşyaların haczedilmesi veya yediemine teslimi gibi detaylar hukuki profesyonellik gerektirir.
SORU: Kiracı kira bedelini eksik öderse temerrüt oluşur mu?
Evet, kiracı kira bedelini tam olarak ödemekle yükümlüdür. Eksik ödenen miktar ne kadar az olursa olsun, gönderilen ihtarnamede verilen süre içerisinde tamamlanmazsa temerrüt şartları oluşur. Yargıtay’ın güncel kararları, miktar fark etmeksizin borcun tamamının ödenmemesini temerrüt nedeni olarak kabul etmektedir.
SORU: 30 günlük süre ne zaman başlar?
30 günlük yasal süre, gönderilen ihtarnamenin kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edildiği günün bir sonraki gününden itibaren başlar. Bu süre hak düşürücü değil, ancak davanın kabulü için bir dava şartıdır. Süre dolmadan açılan davalar, dava şartı noksanlığı nedeniyle reddedilmektedir.
SORU: Kiracı süre içinde ödeme yaparsa tahliye edilebilir mi?
Eğer kiracı, ihtarnamede belirtilen 30 günlük süre içerisinde tüm kira borcunu ve ferilerini öderse, temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı ortadan kalkar. Ancak bu durum, kiralayanın ‘iki haklı ihtar’ nedeniyle tahliye davası açma hakkını (eğer bir kira yılı içinde iki kez geç ödeme yapılmışsa) saklı tutar.
SORU: Banka masraflarının kesilmesi nedeniyle ödenen eksik kira temerrüt sayılır mı?
Kira bedelinin kiralayanın eline net geçmesi gerekir. Banka havale ücreti veya eft masraflarının kira bedelinden düşülerek gönderilmesi, kiranın eksik ödenmiş sayılmasına neden olur. Bu durum, teknik olarak kiracıyı temerrüde düşürebilecek bir risk taşır; bu nedenle ödemelerin ‘gönderici ödemeli’ yapılması gerekir.
SORU: Tahliye davası ne kadar sürer?
İstanbul’daki sulh hukuk mahkemelerinde temerrüt nedeniyle tahliye davaları, iş yüküne bağlı olarak ortalama 8 ile 14 ay arasında sonuçlanmaktadır. Arabuluculuk aşaması dava şartı olup, davanın açılmasından önce mutlaka tamamlanmalıdır. Arabuluculuk görüşmeleri süreci yaklaşık 3-4 hafta kadar uzatsa da tarafların anlaşması durumunda çözüm çok daha kısa sürebilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.