Kira kefilinin sorumluluğu ne zaman biter sorusu, özellikle İstanbul’da konut kiraları ve işyeri kiraları bakımından hem kiraya verenler hem de kefil olan aile bireyleri açısından çok sık gündeme gelir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, kira sözleşmesi imzalanırken kefilin imzası alınmakta; ancak yıllar sonra uzayan kira ilişkisinde kefilin hala sınırsız biçimde sorumlu olduğu zannedilmektedir. Oysa Türk Borçlar Kanunu bu konuda oldukça teknik ve koruyucu hükümler içerir.
Uygulamada görüyoruz ki sorun çoğu zaman kira borcunun kendisinden değil, kefaletin nasıl kurulduğunun bilinmemesinden doğar. Kiraya veren, sözleşme uzadığı için kefilin de otomatik olarak sorumlu olmaya devam ettiğini düşünür. Kefil ise tek bir imza ile yıllarca borç altına girdiğini sanır. Problem tam da burada büyür: geçersiz bir kefalet beyanı, eksik el yazısı şartı, eş rızasının bulunmaması veya uzayan döneme ilişkin belirsizlikler icra ve dava aşamasında ciddi uyuşmazlık yaratır.
Bu nedenle konu yalnızca “kefil var mı yok mu” meselesi değildir. Asıl soru, kefaletin hangi miktar için, hangi süreyle ve hangi şekil şartlarıyla kurulduğudur. Özellikle bir İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteği ile kira sözleşmesi ve kefalet metninin baştan incelenmesi, sonradan açılacak tahliye ve alacak dosyalarında ciddi hak kaybını önleyebilir.
Kefilin sorumluluğu, geçerli bir kefalet varsa doğar.
Kira sözleşmesindeki kefilin sorumluluğu ancak geçerli bir kefalet sözleşmesi varsa doğar. TBK m. 583 uyarınca kefalet sözleşmesi yazılı yapılmadıkça; kefilin sorumlu olacağı azami miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefil olması halinde bu sıfat kendi el yazısıyla belirtilmedikçe kefalet geçerli olmaz. Bu şekil şartları, kira sözleşmesindeki sıradan bir imzadan daha fazlasını arar.
TBK m. 589 ise kefilin her durumda sözleşmede belirtilen azami miktara kadar sorumlu olacağını düzenler. Yani kiraya veren, kefilden sınırsız bir kira alacağı talep edemez. Sorumluluk, metinde yer alan tavan miktarla sınırlıdır. Bu nokta uygulamada son derece önemlidir; çünkü bazı sözleşmelerde yalnızca “kiracı borçlarından kefil sorumludur” şeklinde genel ifade bulunur, fakat azami miktar açık ve geçerli şekilde yazılmamıştır. Böyle hallerde kefaletin geçerliliği ciddi şekilde tartışmalı hale gelir.
Yargıtay da bu şekil şartlarını sıkı yorumlamaktadır. Nitekim Yargıtay 8. HD, 2017/12887 E., 2018/16289 K. sayılı kararında, kira sözleşmesindeki kefalet beyanının TBK m. 583’te öngörülen el yazısı ve azami miktar şartlarını taşımaması halinde kefaletin geçerli kabul edilemeyeceğini vurgulamıştır.
Kira kefilinin sorumluluğu çoğu durumda sözleşmedeki süre sonunda biter.
Evet, süreli kefalette temel kural budur. TBK m. 600 açık biçimde, süreli kefalette kefilin sürenin sonunda borcundan kurtulacağını düzenler. Bu nedenle belirli süreli bir kira sözleşmesinde kefil, kural olarak o sözleşmede üstlendiği dönem bakımından sorumludur.
Burada sık yapılan hata, kira sözleşmesinin TBK m. 347 gereğince kiracı lehine uzamasıyla kefaletin de aynı şekilde uzadığının sanılmasıdır. Oysa kira ilişkisi uzasa bile kefalet aynı şekilde ve otomatik olarak uzamaz. Çünkü kefalet, asıl kira sözleşmesine bağlı olsa da ayrı ve şekle tabi bir güvence sözleşmesidir.
Yargıtay 3. HD, 2022/3500 E., 2022/5691 K. sayılı kararında, belirli süreli kira sözleşmesinde geçerli bir kefalet bulunsa dahi kefilin ancak kararlaştırılan kira süresi boyunca sorumlu tutulabileceğini; uzayan dönemler bakımından ayrıca geçerli bir üstlenim yoksa sorumluluğun devam etmeyeceğini belirtmiştir. Aynı yaklaşım, eski tarihli olmakla birlikte Yargıtay 3. HD, 2004/431 E., 2004/537 K. ve Yargıtay 12. HD, 2001/7879 E., 2001/8795 K. kararlarında da görülmektedir.
Agitation aşamasında problem şudur: kiraya veren çoğu zaman yıllarca biriken kira borcunu tek kalemde kefile yöneltmek ister. Ancak ilk sözleşme süresi bitmiş, kira ilişkisi uzamış ve kefaletin uzayan dönem için şekle uygun yenilenmesi yapılmamışsa bu talep bütünüyle kabul görmeyebilir.
Uzayan kira dönemlerinde kefilin sorumluluğu otomatik devam etmez.
Hayır, çoğu durumda otomatik devam etmez. Bu konu özellikle konut kiralarında yanlış bilinir. Belirli süreli kira sözleşmesi sonunda kiracı taşınmazı kullanmaya devam ettiğinde sözleşme TBK m. 347 kapsamında uzayabilir; fakat kefilin sorumluluğu için ayrıca geçerli ve belirli bir üst sınır taşıyan kefalet iradesi aranır.
Uygulamada görüyoruz ki “kiracılık ilişkisi sona erinceye kadar kefildir” şeklindeki yuvarlak ifadeler sıkça kullanılmaktadır. Ancak kefilin sorumluluğunun süre ve miktar bakımından belirli olması gerekir. Belirsiz ve süresiz genişletmeler, özellikle gerçek kişi kefiller bakımından çoğu kez geçerlilik sorununa yol açar.
Yargıtay 6. HD, 2009/9131 E., 2009/10243 K. sayılı kararında da kefilin sorumluluğunun süre ve miktar itibariyle belirli olması gerektiğini; yazılı kira sözleşmesinde gösterilen kira süresi boyunca kira borçlarından sorumluluğun kabul edilebileceğini, fakat uzayan ve belirsiz hale gelen dönemler için aynı sonucun kendiliğinden çıkarılamayacağını ortaya koymuştur.
Çözüm nettir: Eğer kiraya veren uzayan dönemler için de kefalet güvencesi istiyorsa, bunu yeni dönem açısından TBK’ya uygun şekilde yeniden ve açık biçimde düzenlemelidir. Aksi halde icra takibinde kefilin itirazı haklı çıkabilir.
Eş rızası ve el yazısı şartı sağlanmamışsa kefalet geçersiz olabilir.
Evet, bu şartlar çoğu dosyada belirleyici olur. TBK m. 584 uyarınca evli bir kişi, mahkemece verilmiş ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, diğer eşin yazılı rızasıyla kefil olabilir. Bu rızanın sözleşmeden önce veya en geç kurulma anında verilmesi gerekir. Sonradan alınan onay çoğu durumda eksikliği gidermez.
TBK m. 583’teki el yazısı şartı da aynı derecede önemlidir. Kefilin sorumlu olduğu azami miktar, tarih ve müteselsil kefil olduğuna dair ibarenin kefilin kendi el yazısıyla yazılması gerekir. Matbu metne atılan imza tek başına yeterli görülmeyebilir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda, özellikle aile içinden kefil olunan konut kiralarında eş rızasının hiç alınmadığı veya kira danışmanları tarafından matbu belgeyle geçiştirildiği görülmektedir. Oysa dava açıldığında veya icra takibi başladığında ilk tartışılan nokta tam da bu olur: kefalet baştan itibaren geçerli miydi?
Bu nedenle kefilin savunması çoğu zaman kira borcunun hesaplanmasından önce, kefaletin kurulup kurulmadığına odaklanır. Geçersiz kefalet varsa, kiraya veren doğrudan kefilden tahsilat sağlayamayabilir.
Gerçek kişi kefaletlerinde on yıllık üst sınır ayrıca dikkate alınır.
Evet, TBK m. 598 bu konuda ayrıca sınırlama getirir. Bir gerçek kişi tarafından verilen her türlü kefalet, sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar. Kanun ayrıca, on yıldan fazla süre için verilmiş kefaletlerde de uzatma veya yeni bir kefalet yapılmadıkça kefilin ancak bu on yıllık süre doluncaya kadar takip edilebileceğini kabul eder.
Bu hüküm, özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde son derece önemlidir. Kiraya veren taraf bazen eski tarihli kira sözleşmesine dayanarak kefile karşı takip başlatmak ister; ancak kefalet gerçek kişi tarafından verilmişse ve gerekli uzatma işlemleri yoksa, TBK m. 598 devreye girer.
Uygulamada görüyoruz ki bu sınır çoğu zaman gözden kaçırılmaktadır. Özellikle eski işyeri kiraları veya aile dostlarının kefil olduğu konut kiralarında, taraflar yıllarca aynı sözleşme ile ilerlediği için kefaletin ne zaman kendiliğinden sona erdiği fark edilmez. Oysa icra dosyasında bu süre farkı, tüm sonuca etki edebilir.
Kiraya veren kefile başvurabilir; ancak kefil kapsamı aşan taleplere itiraz edebilir.
Evet, fakat yalnızca geçerli kefaletin kapsadığı ölçüde. Eğer sözleşmede müteselsil kefalet geçerli biçimde kurulmuşsa kiraya veren doğrudan kefile yönelebilir. Ancak bu başvuru, TBK m. 589’daki azami miktarı, üstlenilen dönemi ve sözleşmedeki kapsamı aşamaz.
Kefil şu savunmaları ileri sürebilir:
- Kefaletin TBK m. 583’e aykırı olarak kurulmuş olması
- TBK m. 584 anlamında eş rızasının bulunmaması
- Azami sorumluluk miktarının aşılması
- Belirli süreli kefaletin sona ermiş olması
- Uzayan kira dönemleri için ayrıca geçerli kefalet bulunmaması
- TBK m. 598 kapsamındaki on yıllık sürenin dolmuş olması
Uygulamada çözüm, kira sözleşmesi ile kefalet metnini ayrı ayrı ve satır satır incelemektir. Salt “kefil” başlığı görmek yeterli değildir. Özellikle İstanbul avukat desteği alınmadan başlatılan icra takiplerinde, hatalı hesap ve kapsam aşımı nedeniyle takiplerin kısmen veya tamamen başarısız olduğu görülmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi uzarsa kefil de otomatik olarak uzayan yıllardan sorumlu olur mu?
Genel kural olarak hayır. Belirli süreli kira sözleşmesi TBK m. 347 uyarınca uzasa bile, kefalet ayrı ve şekle bağlı bir güvence ilişkisidir. Bu nedenle kefilin uzayan dönemlerden sorumlu tutulabilmesi için, bu döneme ilişkin açık, belirli ve geçerli bir üstlenim aranır. Yargıtay kararlarında da ilk kira süresi ile uzayan dönemler arasında ayrım yapıldığı görülmektedir.
Kefil olunan miktar sözleşmede yazmıyorsa kefalet geçerli sayılır mı?
Çoğu durumda hayır. TBK m. 583 gereğince kefilin sorumlu olacağı azami miktarın belirtilmesi geçerlilik şartıdır. Üstelik bu miktarın ve tarih bilgisinin kefilin kendi el yazısıyla yer alması gerekir. Sadece matbu sözleşmede geçen genel ifadeler veya boş bırakılmış alanlar, ileride ciddi geçersizlik itirazlarına neden olabilir.
Evli bir kişi eşinden habersiz kira kefili olmuşsa sonradan bu eksiklik giderilebilir mi?
TBK m. 584 bakımından eş rızasının sözleşmeden önce veya en geç sözleşmenin kurulduğu anda verilmesi gerekir. Sonradan verilen onay çoğu olayda baştaki geçersizliği ortadan kaldırmaz. Bu nedenle özellikle aile içi kefaletlerde “sonra hallederiz” yaklaşımı hukuken güvenli değildir. Dosyanın özelliğine göre ayrılık kararı veya yasal ayrı yaşama hakkı gibi istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiraya veren kefile doğrudan icra takibi yapabilir mi?
Eğer geçerli bir müteselsil kefalet varsa, kiraya veren doğrudan kefile yönelmeye çalışabilir. Ancak takibin kapsamı yine de sınırsız değildir. Azami miktar, kefaletin süresi, üstlenilen kira dönemi ve fer’i alacakların sözleşmedeki yeri ayrı ayrı incelenir. Geçersiz veya süresi bitmiş kefalete dayanılarak yapılan takipler itiraz ve dava konusu olabilir.
Kefil olduktan yıllar sonra sorumluluktan kurtulmak mümkün mü?
Bu sorunun cevabı kefaletin türüne ve metnine bağlıdır. Süreli kefalette TBK m. 600 gereği süre sonunda sorumluluk biter. Gerçek kişi kefaletlerinde ise TBK m. 598’deki on yıllık üst sınır ayrıca uygulanır. Ayrıca asıl borcun sona ermesi, geçersizlik halleri veya uzayan dönem için yeni kefalet yapılmamış olması da kefilin sorumluluğunu ortadan kaldırabilir. Bu nedenle somut sözleşmenin birebir incelenmesi gerekir.
Sonuç olarak kira kefilinin sorumluluğu, sanıldığı gibi sınırsız ve otomatik devam eden bir yükümlülük değildir. TBK m. 583, 584, 589, 598 ve 600 birlikte değerlendirildiğinde; geçerli şekil, azami miktar, süre, eş rızası ve uzayan dönem ayrımı belirleyici hale gelir. Uygulamada küçük görünen bir imza detayı, bazen tüm icra dosyasının sonucunu değiştirebilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.