Kira Tahliye Kararı Sonrası İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Mahkemeden alınan tahliye ilamı, hukuk sistemimizde doğrudan bir polis gücüyle mülke girme yetkisi vermez. İlamın infaz edilebilmesi için İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri uyarınca ilamlı icra takibi başlatılmalıdır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız hatalardan biri, ev sahiplerinin mahkeme kararını alır almaz çilingirle kapıya gitmeye çalışmalarıdır; bu durum ‘konut dokunulmazlığının ihlali’ suçunu oluşturabilir.
İstanbul gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerimize ilk tavsiyemiz, mahkeme ilamının kesinleşmesini beklemeden (bazı例外 durumlar hariç) icra dairesine başvurulmasıdır. İİK Madde 26 gereğince, tahliye ilamları icra dairesine verilince icra müdürü kiracıya bir ‘Tahliye Emri’ gönderir. Bu emirde taşınmazın 15 gün içinde boşaltılması, aksi halde zorla çıkarılacağı ihtar edilir. 2026 yılındaki güncel uygulamalarda, e-tebligat sisteminin hızı sayesinde bu süreçler geçmiş yıllara oranla çok daha hızlı sonuçlanmaktadır.
Tahliye Emrine Karşı İcra Mahkemesinde İnfazın Durdurulması
İcra dairesinden gönderilen tahliye emrini alan kiracı, eğer davanın istinaf aşamasında olduğunu ve icranın geri bırakılması (tehir-i icra) kararı aldığını ispat edemezse tahliye durdurulamaz. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre (Örn: Yargıtay 12. HD, 2024/4500 E., 2025/1200 K.), tehiri icra kararı sunulmadığı müddetçe icra müdürü işlemleri durdurma yetkisine sahip değildir.
Uygulamada görüyoruz ki, kiracılar genellikle 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırarak istinaf mahkemesinden ‘icranın geri bırakılması’ kararı almaktadır. Ancak bu karar alınana kadar geçen sürede alacaklı vekilinin dosyayı takip etmesi ve teminatın yatırılıp yatırılmadığını denetlemesi kritiktir. 2026 yılı itibarıyla teminat miktarları ve mahkeme harçları yeniden değerleme oranlarına göre güncellenmiştir, bu nedenle güncel rakamlar üzerinden işlem yapılması hak kaybını önleyecektir.
Zorla Tahliye (Tahliye Kararının İnfazı) Süreci ve Şartları
15 günlük tahliye süresi dolmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmamışsa, artık ‘infaz’ aşamasına geçilir. İcra memuru, alacaklı vekili ve gerektiğinde emniyet güçleri eşliğinde taşınmaza gidilir. İİK Madde 26/4 uyarınca, taşınmazda bulunan eşyaların durumu tutanağa bağlanır. Eğer kiracı taşınmazda değilse veya eşyalarını almıyorsa, eşyalar bir yediemine teslim edilerek taşınmaz boşaltılmış şekilde mal sahibine teslim edilir.
İstanbul avukat pratiğinde, büyükşehirlerdeki yoğunluk nedeniyle infaz randevularının icra dairesinden önceden alınması gerektiğini biliyoruz. İnfaz sırasında çilingir masrafları, hamaliye giderleri ve yediemin ücreti başlangıçta ev sahibi (alacaklı) tarafından ödenir ancak daha sonra bu masraflar icra dosyası üzerinden kiracıdan tahsil edilir. İcat edilen son Yargıtay kararlarında, infaz sırasında verilen zararların da tazminat davasına konu edilebileceği belirtilmiştir.
Tahliye Davasında Kesinleşme Şart mı?
Kira hukukunda en çok karıştırılan konulardan biri de kararın kesinleşmesi meselesidir. Kural olarak, kira ilişkisinden doğan tahliye kararlarının infazı için kararın kesinleşmesi şart değildir. Yani yerel mahkeme kararı verir vermez icra takibi başlatılabilir. Ancak, eğer dava taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin bir tartışma içeriyorsa veya aile konutu şerhi gibi özel durumlar mevcutsa durum değişebilir.
Uygulamada görüyoruz ki, Türk Borçlar Kanunu Madde 350-352 kapsamındaki ihtiyaç sebebiyle tahliye veya tahliye taahhütnamesine dayalı işlemlerde, istinaf yolu açık olsa dahi icra işlemleri devam eder. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin emsal kararlarında (Örn: 2023/890 E., 2024/1560 K.), tahliye ilamlarının infazı için şekli anlamda kesinleşmenin aranmadığı açıkça vurgulanmıştır. Bu avantaj, mal sahiplerinin mülkiyet haklarını koruma sürecini hızlandırmaktadır.
Tahliye Sürecinde Eşyaların Durumu ve Yediemin Deposu
Tahliye işlemi yapıldığında eğer kiracı eşyalarını oradan alacak durumda değilse veya hazır bulunmuyorsa, icra memuru bu eşyaları haczedilmemiş olsa bile muhafaza altına almak zorundadır. Bu eşyalar bir tutanakla türü, miktarı ve durumuna göre listelenir. Genellikle kiracıya bu eşyaları teslim alması için ek bir süre verilir. Eğer kiracı bu sürede de eşyalarını almazsa, icra müdürlüğü bu eşyaların satışına karar verebilir.
İstanbul genelindeki icra dairelerinde (Çağlayan, Anadolu, Bakırköy) yediemin depolarının maliyetleri oldukça yüksektir. Bu maliyetlerin başta ev sahibi tarafından karşılanması yasal bir zorunluluktur. İİK Madde 88 kapsamındaki bu işlemler, 2026 yılındaki güncel harç yönetmelikleriyle daha sıkı denetlenmektedir. Ev sahiplerinin, tahliye günü yanında profesyonel bir çilingir ve nakliye ekibi bulundurması süreci kolaylaştıracaktır.
Tahliye İnfazı Sırasında Karşılaşılan Engeller ve Çözümleri
Bazı durumlarda taşınmazda mülk sahibi olmayan üçüncü kişilerle karşılaşılabilir. İİK Madde 276 uyarınca, eğer taşınmazda bulunan kişi kiracıdan başka biriyse ve bu yerdeki zilyetliğini geçerli bir sebebe (örneğin kira kontratı devri) dayandıramıyorsa, icra memuru o kişiyi de tahliye eder. Ancak bu üçüncü kişi makul bir belge sunarsa, icra memuru tahliyeyi erteler ve durumu icra mahkemesine bildirir.
İstanbul gibi büyük bir metropolde alt kiralama veya izinsiz devir durumlarıyla çok sık karşılaşıyoruz. Bu gibi engellerle başa çıkabilmek için, dava açılmadan önce taşınmazda kimin oturduğunun tespiti hayati önem taşır. Yanlış kişiye karşı açılan dava veya yanlış adreste yapılan infaz girişimi, hem maddi kayba hem de aylar süren gecikmelere neden olmaktadır.
Tahliye Kararı Çıktıktan Sonra Kiracı Ne Kadar Süre Daha Kalabilir?
İcra mürürlüğünden tahliye emri tebliğ edildikten sonra kiracının yasal süresi 15 gündür. Ancak kiracı ‘tehir-i icra’ (icranın durdurulması) kararı alırsa, üst mahkeme karar verene kadar taşınmazda kalmaya devam edebilir. Bu süre 2026 yılındaki mahkeme yoğunluğuna göre 6 ay ile 1 yıl arasında değişebilmektedir.
Tahliye Kararı Gelince Evi Boşaltmazsam Ne Olur?
Kiracı 15 günlük yasal süre içinde evi boşaltmazsa, icra müdürlüğü zorla çıkarma işlemlerine başlar. Bu durumda kapı çilingir marifetiyle açılır, eşyalar dışarı çıkarılır ve kolluk kuvvetleri yardımıyla kiracı tahliye edilir. Ayrıca tüm icra masrafları, avukatlık ücretleri ve çilingir giderleri kiracıya borç olarak kaydedilir.
Tahliye Kararının İle Kiracının Eşyalarına El Konulabilir mi?
Tahliye emri tek başına eşyalara el koyma yetkisi vermez. Ancak ev sahibinin kira alacağı da varsa, tahliye talebiyle birlikte haciz talebinde de bulunabilir. Bu durumda ödenmemiş kira borçları karşılığında kiracının kanunen haczi kabil olan eşyaları yerinde haczedilebilir veya muhafaza edilebilir.
İcra Memuru Geldiğinde Evde Yoksa Tahliye Yapılır mı?
Evet, kiracının evde olması şart değildir. İcra memuru, yanındaki çilingir ile kapıyı açtırır. Mevcut eşyaları tutanakla tespit eder ve yediemine teslim ederek mülkün anahtarını yeni kilit takıldıktan sonra mal sahibine veya vekiline teslim eder. Bu işlem hukuki olarak geçerlidir.
Kira Tahliye Kararı Zaman Aşımına Uğrar mı?
Evet, her ilamda olduğu gibi tahliye ilamlarının da infaz edilebilmesi için 10 yıllık bir zaman aşımı süresi mevcuttur. Ancak bu süre kararın kesinleşmesinden itibaren başlar. Genellikle uygulama içerisinde on yıl gibi uzun bir süre beklenmese de, eski tarihli kararların infazı için bu sürenin kontrol edilmesi gerekir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.