Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası; sözleşme kurulurken öngörülemeyen, olağanüstü ekonomik gelişmeler nedeniyle kira bedelinin denge bozularak taraflardan biri açısından katlanılamaz hale gelmesi durumunda açılan özel bir borçlar hukuku davasıdır. Bu dava, mevzuat.gov.tr‘da yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi (aşırı ifa güçlüğü) ve 344. maddesi (kira bedelinin belirlenmesi) çerçevesinde değerlendirilmektedir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız sorulardan biri şudur: “Kira artış oranı yasal sınırla bağlıyken, benim kira gelirim eridi — ne yapabilirim?” İşte bu sorunun hukuki yanıtı kira uyarlama davasıdır. Hem kiraya veren hem kiracı bu davayı açabilir; kiraya veren artış talep ederken, kiracı azaltım isteyebilir.
Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark
İki dava sıkça karıştırılmaktadır. Temel fark şudur:
- Kira tespit davası (TBK m.344): Tarafların TÜFE sınırına veya sözleşmedeki artış oranına itiraz ederek, yeni dönem için hakkaniyete uygun kira belirlenmesini ister. Dönem başından itibaren uygulanır.
- Kira uyarlama davası (TBK m.138): Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir olay (enflasyon patlaması, savaş, pandemi gibi) nedeniyle mevcut kira bedelinin ifa güçlüğü yaratması halinde uygulanır. Mahkeme bedeli güncel koşullara uyarlar veya sözleşmeyi sona erdirir.
Uygulamada görüyoruz ki pek çok kiraya veren, kira artışı yasağı döneminde birikmiş değer kayıplarını uyarlama davasıyla telafi etme yoluna gitmektedir. Kira tespit davası hakkında detaylı bilgi almak için bu yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kira Uyarlama Davası Şartları 2026
Kira uyarlama davası için hangi şartlar aranır?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun genel çerçevesi esas alındığında, kira uyarlama davasının açılabilmesi için dört temel şart aranmaktadır:
- Olağanüstü ve öngörülemeyen bir olayın varlığı: Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülemeyen, olağan hayat seyri dışında gelişen bir durum olmalıdır. 2021-2024 döneminde yaşanan olağanüstü enflasyon dalgası, bu koşulun somut bir örneği olarak karşımıza çıkmaktadır.
- Borcun ifasının aşırı güçleşmesi (ifa dengesizliği): Olağanüstü olay, taraflar arasındaki edim dengesini bozmuş ve kira bedeli artık piyasa gerçekliğinden ciddi biçimde kopmuş olmalıdır.
- Kusursuzluk: Uyarlama talep eden tarafın bu dengesizliği kendi kusuru ile yaratmamış olması gerekir.
- Sözleşmenin henüz ifa edilmemiş olması: Borç tamamen ifa edilmişse uyarlama istenemez; kira sözleşmesi devam etmeli ya da talep dönemini kapsamalıdır.
Yargıtay’ın 2024-2025 Kira Uyarlama Kararları
Yüksek mahkeme bu konuda belirgin bir içtihat geliştirmiştir. Yargıtay resmi sitesinde yayımlanan kararlar incelendiğinde şu tabloya ulaşılmaktadır:
- Yargıtay 3. HD, 2023/5872 E., 2024/2041 K.: Pandemi döneminde kapanan işyerinin kirasını ödemekte güçlük çeken kiracının uyarlama talebini haklı bulan kararda mahkeme, TBK m.138 kapsamında sözleşmenin sürdürülmesine, ancak kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden düzenlenmesine hükmetmiştir.
- Yargıtay 3. HD, 2024/1098 E., 2024/4312 K.: Enflasyon artışına rağmen sözleşmedeki %25 TÜFE tavanı nedeniyle piyasanın çok altında kalan kira bedelini, kiraya verenin uyarlama talep edebileceğini teyit etmiştir.
- Yargıtay HGK, 2022/3-847 E., 2023/219 K.: Kira sözleşmelerinde olağanüstü gelişmeler nedeniyle uyarlama yapılabileceğini kabul ederken, uyarlama kararının geriye yürümeyeceğini, yalnızca dava tarihinden itibaren uygulanacağını belirlemiştir.
Bu kararlar doğrultusunda adalet.gov.tr portalından ilgili içtihatları takip etmenizi öneririz.
Kira Uyarlama Davası Nasıl Açılır? 2026 Süreç Rehberi
Kira uyarlama davası hangi mahkemede açılır?
Bu dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. İstanbul’da Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy, Şişli ve Avcılar sulh hukuk mahkemeleri, en çok dava görülen mahkemeler arasındadır.
Kira uyarlama davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 2023 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir. Dava açmadan önce mutlaka arabuluculuk başvurusu yapılmalı; anlaşma sağlanamaması halinde son tutanak alınarak mahkemeye gidilmelidir. Arabuluculuk süreci genellikle 3-4 hafta sürmektedir.
Kira uyarlama davasında izlenecek adımlar nelerdir?
- Mevcut kira sözleşmesi ve kira ödemelerine ait belgeler toplanır.
- Emsal kira araştırması yapılır (TÜRKSTAT, gayrimenkul değerleme raporları).
- Arabuluculuk başvurusu yapılır ve süreç tamamlanır.
- Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava dilekçesi sunulur; bilirkişi incelemesi talep edilir.
- Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla emsal kira değerini tespit ettirir.
- Karar yeni döneme veya dava tarihine göre uygulanır.
Kira Uyarlama Davasında Bilirkişi ve Emsal Kira
Mahkeme, kira bedelinin tespitinde bilirkişiye başvurur. Bilirkişi; taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, kullanım amacını (konut/işyeri), bulunduğu semti ve piyasa emsallerini değerlendirerek bir emsal kira raporu sunar. İstanbul’da özellikle Kadıköy ve Beşiktaş gibi merkezi ilçelerde emsal fiyatları son iki yılda büyük ölçüde değiştiğinden bilirkişi raporu kritik önem taşımaktadır.
Büromuzdan aldığımız davalarda gözlemlediğimiz kadarıyla, mahkemeler genellikle bilirkişi raporunu esas alarak talep edilen bedelin %70-90’ı oranında uyarlama kararı vermektedir. Bu nedenle dava öncesinde bağımsız bir gayrimenkul değerleme raporu hazırlatmanızı öneririz.
Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer? Masraflar
| Aşama | Tahmini Süre |
|---|---|
| Arabuluculuk | 3-5 hafta |
| İlk duruşma | 2-4 ay |
| Bilirkişi raporu | 1-3 ay |
| Karar | Toplam 6-18 ay |
Dava masrafları; harç, bilirkişi ücreti ve avukatlık ücretinden oluşur. Davayı kaybeden taraf yargılama giderlerini öder. 2026 yılı harç tarifesi için Türkiye Barolar Birliği sitesinden güncel bilgi edinebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı kira uyarlama davası açabilir mi?
Evet. Kira uyarlama davası yalnızca kiraya verene tanınmış bir hak değildir. Kiracı da piyasanın çok üzerinde kalan bir kira bedelinin azaltılması için uyarlama davası açabilir. Özellikle dövizdeki dalgalanmalar nedeniyle dövize endeksli kiralarda kiracılar bu yola sıklıkla başvurmaktadır. TBK m.138, her iki tarafa da bu imkânı eşit biçimde tanımaktadır.
Kira uyarlama davasında geriye dönük talep mümkün müdür?
Yargıtay içtihadına göre uyarlama kararı kural olarak geriye yürümez; dava tarihi veya ıslah tarihi esas alınır. Ancak ihtarname gönderilmiş ve dava öncesi talep oluşturulmuşsa bazı kararlar ihtarname tarihini esas almıştır. Bu nedenle uyarlama düşüncesi oluştuğu anda yazılı ihtar gönderilmesi hukuki güvence açısından önem taşır.
5 yıllık kira sözleşmesinde uyarlama yapılabilir mi?
Evet, yapılabilir. Sözleşme süresi ne olursa olsun, TBK m.138 kapsamındaki şartlar oluşmuşsa mahkeme uyarlama kararı verebilir. 5 veya 10 yıllık uzun dönemli sözleşmelerde ekonomik dalgalanmalar daha belirgin hale geldiğinden, uyarlama talepleri bu tür sözleşmelerde daha yaygındır.
İşyeri kiralarında uyarlama davası açılabilir mi?
Evet. Konut kira sözleşmelerinin yanı sıra işyeri kira sözleşmelerinde de uyarlama davası açılabilir. Hatta ticari kiralarda sözleşme özgürlüğü daha geniş kapsamlı olduğundan, olağanüstü değişimlerin etkisi çok daha belirgin biçimde ortaya çıkabilmektedir. İstanbul’daki büyük ofis veya dükkan kiralamalarında bu durum özellikle geçerlidir.
Kira uyarlama ile kira tespit aynı davada talep edilebilir mi?
Uygulamada bu iki talep kimi zaman birlikte dile getirilse de hukuki dayanakları farklıdır. Kira tespit davası TBK m.344’e, kira uyarlama davası ise m.138’e dayanır. Mahkemeler her iki talebi ayrı ayrı değerlendirmekte; ancak aynı dilekçede seçimlik ya da asıl-fer’i talep olarak sunulabilmektedir. Avukatınızla birlikte stratejinizi belirleyin.
2026 kira artış oranları ve TÜFE hesaplama rehberimiz de bu konuyu tamamlayıcı bilgiler sunmaktadır.
Kira uyarlama davası açmayı ya da karşı tarafın talebine itiraz etmeyi düşünüyorsanız, bizimle iletişime geçin. İstanbul’da deneyimli gayrimenkul avukatı olarak davanızı değerlendiriyoruz.