Kiracı ile ev sahibi arasında en sık tartışılan konulardan biri, apartman veya site tarafından çıkarılan masrafların kime ait olduğudur. Uygulamada yönetimler bazen tüm kalemleri tek bir aidat başlığı altında toplar; ev sahipleri de bu toplam bedeli doğrudan kiracıya yansıtmak ister. Sorun tam da burada başlar: Temizlik, güvenlik, kapıcı, ortak elektrik gibi işletme giderleri ile asansör yenilemesi, çatı onarımı, kalorifer kazanı değişimi, su deposu yenilemesi gibi demirbaş giderleri aynı kefeye konulamaz.
Agitasyon kısmı özellikle İstanbul gibi site yaşamının yaygın olduğu yerlerde daha da büyür. Kiracı, hukuken sorumlu olmadığı yüksek tutarlı yenileme masraflarıyla karşılaşabilir; ev sahibi ise hangi kalemi gerçekten talep edebileceğini bilmeden hareket edebilir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda, apartman yönetimi tarafından gönderilen aidat dökümünün incelenmeden kiracıya yöneltilmesi, icra takiplerine ve gereksiz davalara neden olmaktadır. Uygulamada görüyoruz ki kalem ayrımı doğru yapılmadığında hem kiracı hem malik ciddi hak kaybı yaşayabiliyor.
Çözüm, masrafın niteliğini doğru tespit etmektir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22 ile Türk Borçlar Kanunu m.317 ve m.341 birlikte değerlendirildiğinde, kiracının hangi giderlerden sorumlu tutulabileceği, hangi esaslı giderlerin ise doğrudan malike ait olduğu daha net görülür. Bu yazıda, İstanbul avukat desteğine ihtiyaç duyan kiracı ve malikler için demirbaş gideri, aidat, ortak gider ve esaslı onarım ayrımını adım adım açıklıyorum.
Kiracı demirbaş giderini kural olarak ödemez.
Evet, kiracı demirbaş niteliğindeki esaslı yenileme ve büyük onarım giderlerini kural olarak ödemez. Çünkü Türk Borçlar Kanunu m.317 uyarınca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu hüküm, günlük kullanım ve olağan işletme mantığına dayanır. Buna karşılık konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.341, kiracının kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü altına sokulamayacağını düzenler.
Buradaki temel ayrım şudur: Olağan kullanım için gerekli, tüketim veya işletme karakteri taşıyan giderler kiracıya yüklenebilir; fakat taşınmazın değerini koruyan veya artıran, ana yapının devamlılığına hizmet eden, büyük onarım ya da yenileme niteliğindeki demirbaş giderleri malike aittir. Örneğin apartman çatısının komple yenilenmesi, asansörün tümden değiştirilmesi, merkezi kazan sisteminin yenilenmesi veya binanın ortak tesislerinde esaslı tadilat yapılması çoğu durumda kiracıya değil malike yüklenir.
İstanbul gayrimenkul avukatı pratiğinde en çok hata yapılan nokta, yönetim planı veya aidat makbuzunda bir kalemin genel gider olarak yazılmasının, otomatik olarak kiracının sorumluluğunu doğurduğunun sanılmasıdır. Oysa masrafın başlığı değil, hukuki niteliği önemlidir. Demirbaş niteliği taşıyan bir bedel, aidat içinde gösterilse bile kiracıya sınırsız şekilde yansıtılamaz.
Demirbaş gideri ile aidat aynı şey değildir.
Hayır, demirbaş gideri ile aidat aynı kavram değildir. Aidat, çoğu zaman ortak giderlerin dönemsel tahsiline yarayan pratik bir ödeme başlığıdır; ancak her aidat kalemi kiracının sorumluluğunda olmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’ye göre kat malikleri; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, sigorta primlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine kanunda belirtilen esaslara göre katılmakla yükümlüdür.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, KMK m.20’nin öncelikle kat malikinin borcunu düzenlemesidir. KMK m.22 ise bağımsız bölümde kiracı veya başka bir sebeple sürekli faydalanan kişilerin de bazı ortak giderlerden malik ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olabileceğini belirtir. Ancak aynı maddede kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olduğu açıkça yazılıdır.
Bu nedenle aidat makbuzunda yer alan her kalemi kiracıdan istemek doğru değildir. Mesela ortak alan elektrik tüketimi, kapıcı gideri, günlük temizlik, rutin işletme ve benzeri kalemler kiracının kullanımına da bağlı ortak giderlerdir. Buna karşılık binanın ana tesisatının komple yenilenmesi, asansörün tümden değiştirilmesi, su yalıtımının esaslı şekilde yenilenmesi veya merkezi sistemin ana parçasının değiştirilmesi çoğu durumda demirbaş ve esaslı yenileme kapsamında değerlendirilir.
Hangi giderlerin kiracıya yüklenebileceği masrafın niteliğine göre belirlenir.
Evet, asıl kriter masrafın adı değil niteliğidir. Kiracıya yüklenebilecek giderler çoğunlukla kullanım ve işletme giderleridir. Örneğin ortak alan elektrik tüketimi, kapıcı ve güvenlik hizmeti, rutin asansör bakım sözleşmesi, temizlik personeli, ortak alan su tüketimi, bahçe bakımı, çöp toplama veya düzenli işletme avansları bu çerçevede değerlendirilebilir. Fakat büyük çaplı yenileme ve ana yapının demirbaşına ilişkin masraflar farklıdır.
Uygulamada görüyoruz ki şu kalemler çoğu zaman tartışma yaratır: asansör revizyonu, hidrofor değişimi, çatı izolasyonu, dış cephe mantolama, merkezi kazan değişimi, su deposu yenilenmesi, otopark kapısı motorunun tamamen değiştirilmesi ve bina ana kolon onarımları. Bunlar basit bakım gideri değil, çoğu zaman yapının tamamlayıcı parçasına ilişkin esaslı müdahalelerdir. Bu yüzden otomatik biçimde kiracıya yansıtılmaları hukuka uygun kabul edilmez.
TBK m.317 ile KMK m.20 birlikte okunduğunda, kiracının sorumluluğunun günlük ve olağan kullanımla sınırlı tutulması gerektiği görülür. Konut kiralarında kiracıyı koruyan TBK m.341 de önemlidir. Kiracının aleyhine olacak şekilde, kira bedeli ve gerçek yan giderlerin dışındaki her kalemi sözleşme ile yüklemek her zaman geçerli sonuç doğurmaz. Özellikle standart kira sözleşmelerine yazılan genel ve belirsiz masraf kayıtları uyuşmazlıkta tartışma konusu olabilir.
- Rutin temizlik ve işletme giderleri kiracıya yüklenebilir.
- Kullanıma bağlı ortak alan giderleri çoğu zaman kiracıyı da ilgilendirir.
- Esaslı yenileme ve demirbaş değişimi kural olarak malike aittir.
- Masrafın aidat makbuzunda yer alması tek başına yeterli değildir.
- Kiracının sorumluluğu kira miktarı ile sınırlıdır.
Yargıtay kararları demirbaş giderlerde malikin sorumluluğunu vurgular.
Evet, Yargıtay uygulaması da bu ayrımı net biçimde kabul eder. Yargıtay 18. HD, 2008/9018 E., 2008/13197 K. sayılı kararında, anataşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının tümden değiştirilmesine ilişkin giderlerin kiracıdan değil doğrudan kat malikinden istenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu karar, demirbaş niteliğindeki esaslı giderlerin kiracıya yüklenemeyeceği yönünde çok önemli bir ölçüt sunar.
Benzer şekilde uygulamada atıf yapılan Yargıtay 18. HD, 2015/9305 E., 2016/5763 K. sayılı karar çizgisi de tadilat ve aidat ayrımının önemini ortaya koymaktadır. Yani bir kalemin yönetim tarafından aidat başlığı altında tahsil edilmesi, onun kiracıya ait olduğu anlamına gelmez; mahkeme masrafın gerçekten işletme gideri mi yoksa demirbaş yenilemesi mi olduğuna bakar.
Kiracının sorumluluğunun kapsamına ilişkin olarak da Yargıtay 18. HD, 2008/6189 E., 2008/448 K. kararında, kiracının ortak gider sorumluluğunun kiracılık sıfatı devam ettiği sürece söz konusu olacağını; taşınmazdan ayrıldıktan sonra bu sıfat sona erdiğinde yönetimin artık bu kişiden ortak gider talep edemeyeceğini belirtmiştir. Bu yaklaşım, özellikle eski kiracıya dönük icra takiplerinde önem taşır.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, icra takibine konu edilen apartman veya site borçlarının dökümünde demirbaş ve işletme gideri ayrımı hiç yapılmamış olabiliyor. Oysa Yargıtay uygulaması, uyuşmazlığın yalnızca aidat ödenip ödenmediği meselesi olmadığını; önce aidatın hangi kalemlerden oluştuğunun incelenmesi gerektiğini gösteriyor.
Kiracıdan ödeme istenirse önce belge ve kalem dökümü incelenmelidir.
Evet, kiracıdan bir masraf talep edildiğinde ilk yapılması gereken şey, bu bedelin hangi kalemlerden oluştuğunu yazılı şekilde istemektir. Apartman yönetimi karar defteri, işletme projesi, aidat tablosu, genel kurul kararı, fatura ve ödeme planı görülmeden ödeme yükümlülüğünün doğru değerlendirilmesi mümkün olmaz. Özellikle toplu şekilde gönderilen yüksek tutarlı aidat taleplerinde, içindeki yenileme ve demirbaş bedelleri ayrıştırılmalıdır.
Kiracı açısından pratik yol haritası şudur: Önce masrafın dayanağı sorulur, sonra bunun rutin işletme gideri mi yoksa esaslı yenileme mi olduğu tespit edilir. Eğer talep edilen bedel demirbaş niteliğindeyse kiracı bunu doğrudan üstlenmek zorunda olmayabilir. Malik açısından ise yönetimin talebini peşinen kiracıya yöneltmek yerine hangi kalemi gerçekten rücu edebileceğini belirlemek gerekir.
İstanbul avukat desteğiyle yürütülen dosyalarda, özellikle site aidat ekstreleri ve yönetim kurulu kararları incelenerek şu ayrım yapılır: günlük hizmet kalemleri, kullanım temelli giderler, periyodik rutin bakım giderleri, esaslı onarım ve yenileme giderleri. Bu ayrım dava sonucunu ciddi biçimde etkiler. Çünkü mahkeme çoğu zaman soyut savunmadan çok, masrafın somut niteliğine ve belgesine bakar.
Kiracı hukuka aykırı ödediği demirbaş bedeli için mahsup veya iade talep edebilir.
Evet, kiracı hukuken sorumlu olmadığı bir demirbaş giderini ödemişse bunun sonuçları ayrıca değerlendirilir. KMK m.22 kiracının yaptığı ortak gider ödemesini kira borcundan düşebileceğini açıkça söyler. Ancak bunun için ödemenin gerçekten KMK kapsamında ortak gider niteliğinde olması ve ispatlanabilir şekilde yapılmış bulunması gerekir.
Eğer kiracı, baskı altında veya taşınmazdan çıkarılma endişesiyle demirbaş niteliğinde bir kalemi ödemişse, somut olayın şartlarına göre malik veya yönetim aleyhine iade, mahsup veya alacak talebi gündeme gelebilir. Burada ödeme dekontları, yönetim bildirimi, açıklama kısmı, yazışmalar ve kira sözleşmesindeki hükümler önem taşır. Uygulamada görüyoruz ki kiracı bazen hukuka aykırı şekilde ödediği bu tutarı daha sonra ispat edemediği için hak kaybı yaşayabiliyor.
Malik yönünden ise durum farklıdır. Eğer malik, yönetime ödemek zorunda kaldığı gerçekten kiracıya ait işletme giderlerini karşılamışsa, bunları koşulları varsa kiracıdan isteyebilir. Fakat bunu yapabilmesi için öncelikle kendi ödediği kalemin türünü net biçimde ortaya koyması gerekir. Demirbaş ve esaslı yenileme kalemleri için aynı sonuca varılamaz.
Uyuşmazlık çıktığında doğru hukuki yol ihtar, delil toplama ve gerekiyorsa dava sürecidir.
Evet, böyle bir tartışmada çözüm çoğu zaman yazılı iletişim ve belge yönetimiyle başlar. İlk aşamada aidat kalemleri ayrıştırılmalı, yönetim planı ve işletme projesi temin edilmeli, hangi bedelin hangi tarihte doğduğu saptanmalıdır. Daha sonra gerekiyorsa noter ihtarı, yazılı itiraz, icra takibine itiraz veya menfi tespit ya da alacak davası seçenekleri değerlendirilir.
Kiracı aleyhine başlatılan icra takibinde en kritik savunmalardan biri, talep edilen bedelin demirbaş niteliğinde olduğu ve kiracının sorumluluğunun hem konu hem tutar bakımından sınırlı bulunduğudur. Malik aleyhine açılan davalarda ise yönetimin KMK m.20 kapsamında doğrudan malike başvurma hakkı daha geniştir. Bu yüzden tarafların pozisyonu aynı değildir ve savunma stratejisi dosyaya göre kurulmalıdır.
İstanbul gayrimenkul avukatı desteği özellikle yüksek site aidatları, toplu yenileme kararları ve eski dönem borçlarının kiracıya yüklenmesi halinde önem kazanır. Çünkü her uyuşmazlıkta tek bir cümlelik cevap yoktur; fatura içeriği, kira sözleşmesi, yönetim planı, kullanım süresi ve ödemenin niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
Sık sorulan sorulara kısa değil, net cevaplar vermek gerekir.
Evet, bu konuda yüzeysel bilgi çoğu zaman yeterli olmaz. Aşağıdaki sorular uygulamada en çok karşılaştığımız başlıklardır.
Kiracı asansör yenileme bedelini öder mi?
Genel kural olarak hayır. Asansörün rutin aylık bakım ve işletme giderleri ile tümden yenilenmesi aynı şey değildir. Periyodik bakım, kullanımın devamı için olağan işletme gideri olarak değerlendirilebilir; ancak asansörün esaslı revizyonu veya tümden değiştirilmesi çoğu olayda demirbaş ve büyük onarım niteliği taşır. Bu nedenle masraf kaleminin faturalar ve yönetim kararlarıyla ayrıştırılması gerekir.
Kiracı kapıcı ve güvenlik giderlerinden sorumlu olur mu?
Çoğu durumda evet, çünkü bunlar KMK m.20 kapsamında ortak kullanım ve işletme mantığına yakın giderlerdir. Ancak yine de bedelin gerçekten dönemsel hizmet gideri olması gerekir. Kapıcı tazminatı gibi olağan aylık hizmet bedeli dışında kalan bazı toplu ödemelerde, somut olayın niteliğine göre farklı değerlendirme yapılabilir. Bu yüzden her kalem otomatik kabul edilmemelidir.
Yönetim aidatı doğrudan kiracıdan isteyebilir mi?
Evet, belirli şartlarda isteyebilir. KMK m.22 uyarınca kiracı, ortak gider ve avans borcundan malik ile birlikte sorumlu tutulabilir. Ancak bu sorumluluk sınırsız değildir. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Ayrıca talep edilen kalemin gerçekten kiracıya yüklenebilir bir ortak gider olması gerekir.
Kira sözleşmesine demirbaş giderleri kiracıya aittir yazılmışsa bu hüküm geçerli olur mu?
Her zaman geçerli olmaz. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.341, kiracının aleyhine olacak şekilde ek ödeme yükümlülüklerini sınırlar. Sözleşmede genel ifadeler bulunması, demirbaş niteliğindeki esaslı yenileme giderlerinin tamamen kiracıya bırakılacağı anlamına gelmez. Mahkeme, sözleşme hükmünün emredici düzenlemelere aykırı olup olmadığını ve masrafın gerçek niteliğini ayrıca değerlendirir.
Kiracı hukuka aykırı şekilde ödediği demirbaş bedelini geri alabilir mi?
Somut olaya göre evet. Eğer ödeme gerçekten kiracının sorumlu olmadığı bir demirbaş veya esaslı yenileme giderine ilişkinse, kiracı bunu kira alacağından mahsup etme, iade talep etme veya açılan takibe savunma olarak ileri sürme imkanına sahip olabilir. Ancak bunun için ödeme belgesi, yazışmalar, yönetim bildirimi ve masrafın niteliğini gösteren kayıtların eksiksiz şekilde dosyaya sunulması gerekir.
Sonuç olarak kiracı demirbaş giderini kural olarak ödemez; ödeyeceği giderler, taşınmazın olağan kullanımına ve ortak yaşamın günlük işletmesine ilişkin kalemlerle sınırlıdır. Buna karşılık esaslı yenileme, büyük onarım ve ana yapının demirbaşına ilişkin bedeller çoğu durumda kat malikine aittir. Uyuşmazlık yaşandığında tek başına aidat başlığına bakmak yerine, fatura içeriği, yönetim kararı, kira sözleşmesi ve Yargıtay içtihatları birlikte incelenmelidir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.