Ölünceye Kadar Bakma Akdi Nasıl Yapılır? Şartlar, Tapu Devri ve İptal Riski 2026

Yaşlılıkta bakım ihtiyacının karşılanması ve karşılığında malvarlığının devri, Türk hukukunda en sık kullanılan ancak en çok da dava konusu olan sözleşmelerden biridir. Aile içinde “sen bana bak, evim sana kalır” şeklinde başlayan anlaşmalar, hukuken ölünceye kadar bakma akdi kapsamına girer ve ciddi şekil şartlarına tabidir. Bu rehberde sözleşmenin şartlarını, tapu devri sürecini ve iptal risklerini adım adım ele alıyoruz.

Ölünceye Kadar Bakma Akdi Nedir?

Ölünceye kadar bakma akdi, Türk Medeni Kanunu’nun 511. maddesinde düzenlenen bir vasiyet sözleşmesidir. Kanuna göre bir kimse, bir başkasına veya bir üçüncü kişiye ölünceye kadar bakmak ve gözetmek borcu altına girerek, karşılığında bir malvarlığını devralır. Klasik örneği, yaşlı bir kişinin bakımı karşılığında evini veya arsasını bakım üstlenen kişiye devretmesidir.

Bu sözleşmeyi sıradan bir satış veya bağışlama sözleşmesinden ayıran temel unsur, edimlerin zamanlamasıdır: Mal devri hemen gerçekleşirken, bakım borcu alacaklının ölümüne kadar sürer. Sözleşmenin niteliği gereği bakım borçlusunun edimi sürekli bir edimdir; beslenme, barınma, bakım ve gözetimin yanı sıra gerektiğinde tedavi giderlerinin karşılanmasını da kapsar. Uygulamada bu sözleşmeler çoğunlukla aile üyeleri arasında yapılır ve bu durum, ileride mirasçıların iptal davası açma riskini de beraberinde getirir.

Ölünceye Kadar Bakma Akdinin Şartları Nelerdir?

Sözleşmenin geçerli olması için hem şekil hem de içerik bakımından belirli şartların gerçekleşmesi gerekir. Eksik veya hatalı kurulan bir akit, ileride ciddi hukuki uyuşmazlıkların kaynağı olur.

Resmi şekil şartı

Türk Medeni Kanunu’nun 512. maddesi uyarınca ölünceye kadar bakma sözleşmesi, devrin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan hükümlere göre resmi şekilde yapılır. Taşınmaz devri söz konusuysa bu, tapu müdürlüğü önünde resmi sözleşme düzenlenmesi anlamına gelir. Resmi tapu senedine “ölünceye kadar bakma akdi” olarak atıf yapılmadan yalnızca “satış” ibaresiyle yapılan devirler, ispat sıkıntısı doğurur ve mahkemelerde gerçek iradenin araştırılmasını gerekli kılar. Bu nedenle tapudaki akit türünün doğru seçilmesi büyük önem taşır.

Tarafların ehliyeti ve gerçek irade

Bakım alacaklısının (malvarlığını devreden kişinin) ayırt etme gücüne sahip olması esastır. Ayrıca sözleşmenin gerçekten kararlaştırıldığı gibi kurulması, yani muvazaa (görünüşteki irade ile gerçek iradenin uyuşmaması) bulunması gerekir. Sözleşmenin kuruluşunda noterde veya tapuda taraflara okutulan metinlerin anlaşılır olması, ileride çıkabilecek iptal davalarında kritik delil oluşturur.

Bakım ediminin belirlenebilir olması

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 19.12.2018 tarihli ve 2017/5250 Esas, 2018/15735 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere, sözleşmenin düzenlendiği tarihte bakım alacaklısının özel bir bakım gereksinimi içinde bulunması zorunlu değildir. Yani henüz bakıma muhtaç olmayan bir kişi de geçmişe dönük ve ileriye dönük bakım karşılığında malvarlığını devredebilir. Ancak bakım borcunun kapsamının (barınma, beslenme, sağlık giderleri, gözetim gibi) sözleşmede veya ekinde yeterince belirlenmesi, uyuşmazlık halinde borçlunun edimini ispatlamasını kolaylaştırır.

Ölünceye Kadar Bakma Akdi Nasıl Yapılır? Adım Adım Süreç

Sözleşmenin sağlıklı kurulması için izlenecek süreç, sonradan çıkabilecek davaların önüne geçecek şekilde kurgulanmalıdır. Aşağıdaki adımlar İstanbul’daki tapu müdürlükleri ve noterlik pratiğinde de temel olarak izlenen yolu yansıtır.

1. Hazırlık ve içeriğin belirlenmesi: Taraflar bakım ediminin kapsamını, sürekliliğini ve karşılığında devredilecek malvarlığını netleştirir. Bakım ediminin mümkünse yazılı bir protokolle somutlaştırılması (aylık aylık ödeme, birlikte yaşama, bakım hizmetlerinin türü) faydalıdır. Bu belge tapu işleminin eki olarak da düzenlenebilir.

2. Tapu müdürlüğünde resmi sözleşme: Taşınmaz devri tapu müdürlüğünde “ölünceye kadar bakma akdi” sözleşme türüyle yapılır. Taraflar kimlik ve temsil belgeleriyle, taşınmazın tapu senedi veya tapu kaydı ile başvurur. Sözleşme, görevli tapu memuru huzurunda imzalanır. Yabancı uyruklular için taşınmaz edinme izni gibi ayrı koşullar da bu aşamada denetlenir.

3. Tapu şerhi ve tescil: Yeni malikin adına tescille birlikte, tapu kütüğünün beyanlar sütununa “ölünceye kadar bakma akdiyle iktisap” şerhi verilir. Bu şerh, üçüncü kişilere sözleşmenin gerçek niteliğini bildiren önemli bir araçtır.

4. Vergisel yükümlülükler: Ölünceye kadar bakma akdiyle taşınmaz iktisabı, veraset ve intikal vergisi mevzuatı uyarınca ivazsız intikaller gibi değerlendirilir ve beyan yükümlülüğü doğar. İstisna tutarları ve konut istisnası koşulları, sözleşmenin yapıldığı tarihte geçerli mevzuata göre değişebilir; bu yüzden tapu tarihinden önce bir mali müşavir veya avukatla hesaplama yapılması isabetli olur.

Tapu Devri Nasıl İşler ve Şerh Ne Anlama Gelir?

Ölünceye kadar bakma akdinde mülkiyet, sözleşmenin kurulduğu anda bakım borçlusuna geçer; devir sağlararası bir iktisaptır. Bakım alacaklısı öldüğünde ayrıca bir miras işlemi gerekmez; taşınmaz artık bakım borçlusunundur. Ancak tapu kütüğündeki şerh, bu iktisabın kaynağını ve yüklerini göstermeye devam eder.

Şerhin pratik önemi şu durumlarda ortaya çıkar: Bakım borçlusu taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmek isterse, şerh nedeniyle alıcı sözleşmenin yüklerinden haberdar olur. Bakım alacaklısı, kendi ölümünden önceki dönemde borçlunun edimini yerine getirmemesi hâlinde dava yoluna gidebilir ve tapudaki şerh, uyuşmazlıkta sözleşmenin niteliğini kanıtlar.

Ölünceye Kadar Bakma Akdi Hangi Durumlarda İptal Edilebilir?

Akdin iptali, uygulamada en sık mirasçılar tarafından muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davalarıyla gündeme gelir. Bununla birlikte bizzat bakım alacaklısının veya borçlusunun kullanabileceği iptal yolları da vardır.

Mirasçıların muvazaa davası

Miras bırakan, malvarlığını ölünceye kadar bakma akdiyle tek bir mirasçısına devretmişse, diğer mirasçılar bu işlemin görünürdeki sözleşme olup olmadığını, gerçekte mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığını dava konusu yapabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 03.07.2013 tarihli ve 2013/1-77 Esas, 2013/1007 Karar sayılı kararı ile 01.04.1974 tarihli ve 1974/1 Esas, 1974/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda çizilen çerçeveye göre; sözleşme tarihi itibarıyla murisin yaşı, fiziksel ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elinde kalan malvarlığının miktarı ile temlik edilen malın tüm malvarlığına oranı birlikte değerlendirilir. Temlik, malvarlığının büyük bölümünü tüketiyorsa ve gerçek bir bakım ilişkisi kanıtlanamıyorsa işlem muvazaalı kabul edilerek iptal edilir.

Öte yandan aynı ölçütler, gerçekten uzun süreli bakım ve gözetimin gerçekleştiği durumlarda sözleşmenin korunmasını da sağlar. Somut olayda bakım borçlusunun murise yıllarca baktığının tanık beyanları ve sağlık kayıtlarıyla kanıtlanması hâlinde, devrin ivazlı olduğu ve muvazaa bulunmadığı sonucuna varılır.

Bakım alacaklısının dönme hakkı

Borçlar Kanunu’nun ölünceye kadar bakma sözleşmesine uygulanan hükümleri uyarınca bakım alacaklısı, ölümünden önce her zaman sözleşmeyi kısmen veya tamamen sona erdirebilir ve devrettiği malların geri verilmesini isteyebilir. Ancak bu halde, alacağa geçen kazançları veya başka bir deyişle borçlunun şimdiye kadarki bakım masrafları ve emeği denkleştirilerek hesaplanır. Dönme hakkının kullanılması da yine resmi şekilde yapılır ve tapu kütüğünde şerhin terkiniyle sonuçlanır.

Gabin ve aşırı yararlanma

Devredilen malvarlığının değerine kıyasla bakım ediminin görünürde çok düşük kaldığı, taraflardan birinin zor durumundan yararlanıldığı iddiaları, gabin hükümleri çerçevesinde iptal veya sözleşmenin uyarlanması talebini doğurabilir. Bu iddialar somut olaya özgü delillerle desteklenmek zorundadır; soyut değerlendirme yeterli değildir.

Bakım Borçlusu Edimini Yerine Getirmezse Ne Olur?

Bakım borçlusunun bakım ve gözetim yükümlülüğünü yerine getirmemesi, sözleşmenin en önemli kriz noktasıdır. Bakım alacaklısı bu durumda, borçlunun temerrüdünü ve sözleşmeye aykırılığını kanıtlayarak akdin feshini ve devredilen taşınmazın iadesini talep edebilir. Mahkeme, bakım ediminin ihlal edilip edilmediğini; beslenme, barınma, sağlık ve gözetim yükümlülüklerinin somut olayda nasıl karşılandığını inceler.

İspat bakımından delil planının baştan kurulması belirleyicidir: Banka hesap hareketleri, fatura ödemeleri, hastane ve bakım evi kayıtları, tanık beyanları ve mümkünse noter onaylı yıllık ödeme makbuzları, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkta borçlunun lehine güçlü kanıt oluşturur. İstanbul gibi büyük kentlerde bakım hizmetlerinin bir kısmının ücretli bakım personeline veya kuruma devredildiği durumlarda, bu giderlerin sözleşme kapsamında karşılandığının belgelenmesi gerekir.

İstanbul Pratiğinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

İstanbul’da ölünceye kadar bakma akdi davaları, taşınmaz değerlerinin yüksekliği nedeniyle özellikle yoğunlaşır. Kartal, Bakırköy ve İstanbul Anadolu Adliyesi ile İstanbul Adalet Sarayı’ndaki miras ve tapu davalarında sık görülen senaryo, yaşlı murisin tek mirasçısına yaptığı devrin diğer çocuklar tarafından muvazaa iddiasıyla saldırıya uğramasıdır. Bu davalarda mahkemeler, yukarıda sayılan HGK ölçütlerini uygularken taşınmaz değerlerini bilirkişiyle hesaplatır ve murisin geri kalan malvarlığıyla karşılaştırma yapar.

Pratik korunma yolları şunlardır: Tapu işleminin gerçek sözleşme türüyle yapılması; bakım ediminin ayrıntılı bir ek protokolle belirlenmesi; bakım masraflarının belgelendirilmesi; murisin tapu anındaki sağlık durumunun hekim raporuyla saptanmış olması. Bu önlemler, hem bakım borçlusunu hem de ileride mirasçılarını doğacak dava riskine karşı güçlendirir.

Sık Sorulan Sorular

Ölünceye kadar bakma akdi hangi şekilde yapılır, noterde mi imzalanır?

Ölünceye kadar bakma akdi, taşınmaz devri içeriyorsa tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılır; TMK m. 512’deki şekil şartı burada yerine getirilir. Uygulamada taraflar öncesinde noterde bir bakım sözleşmesi veya ek protokol düzenleyerek bakım ediminin kapsamını somutlaştırabilir; ancak taşınmazın mülkiyetini devreden asıl işlem tapudaki resmi sözleşmedir. Yalnızca noter sözleşmesiyle yetinilip tapu devri yapılmazsa, mülkiyet geçmediği için sözleşme edimlerin ifası bakımından geçerli kalsa da taşınmaz bakım borçlusuna ait olmaz.

Mirasçılar ölünceye kadar bakma akdini iptal edebilir mi?

Evet, mirasçılar muris muvazaası hukuksal nedenine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 03.07.2013 tarihli ve 2013/1-77 Esas, 2013/1007 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere murisin sözleşme tarihindeki yaşı, sağlık durumu, aile ilişkileri ve malvarlığı ile temlik edilen malın oranı birlikte değerlendirilir. Gerçek bir bakım ilişkisi ve dengeli bir devir varsa dava reddedilir; mal kaçırma amacı kanıtlanırsa işlem iptal edilir. Davanın kabulü hâlinde taşınmaz murisin terekesine döner ve tüm mirasçılar arasında paylaşılır.

Bakım borçlusu bakım yükümlülüğünü yerine getirmezse akitten dönülebilir mi?

Bakım alacaklısı, borçlunun edimini yerine getirmediğini kanıtlarsa sözleşmenin feshini ve devredilen malın iadesini dava yoluyla isteyebilir. Ayrıca alacaklı, ölümünden önce her zaman tek taraflı olarak da dönme hakkını kullanabilir; bu durumda borçlunun bugüne kadar yaptığı bakım giderleri ve emeği denkleştirme hesabıyla mahsup edilir. Dönme hakkı kullanıldığında tapu kütüğündeki şerh de terkin edilir.

Ölünceye kadar bakma akdiyle iktisap veraset ve intikal vergisine tabi midir?

Veraset ve İntikal Vergisi mevzuatı uyarınca ölünceye kadar bakma akdi karşılığı iktisaplar ivazsız intikaller gibi vergilendirilir ve iktisap tarihi itibarıyla beyanname verilmesi gerekir. Aile konutu ve işyeri için tanınan istisnalar ile kademeli vergi tarifesi, sözleşmenin yapıldığı tarihte geçerli mevzuata göre belirlenir; tutarlar her yıl güncellendiği için tapu işleminden önce güncel hesaplama yapılması gerekir. Beyan süresinin kaçırılması vergi ziyaı cezasına yol açabileceğinden bu aşamada profesyonel destek alınması önemlidir.

Bakım alacaklısı henüz bakıma muhtaç değilse sözleşme yapılabilir mi?

Yapılabilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 19.12.2018 tarihli ve 2017/5250 Esas, 2018/15735 Karar sayılı kararında açıklandığı üzere, sözleşmenin düzenlendiği tarihte bakım alacaklısının özel bakım gereksinimi içinde bulunması zorunlu değildir. Bakım edimi geçmişe dönük emeği ve ileriye dönük tüm bakım yükümlülüğünü kapsayacak şekilde kurulabilir. Ancak edimin kapsamı ne kadar net belgelenirse, sözleşmenin muvazaa iddialarına karşı dayanma gücü o kadar artar.

Ölünceye kadar bakma akdi mi vasiyetname mi daha güvenlidir?

İki kurum farklı ihtiyaçlara cevap verir. Vasiyetnamede malvarlığı ölüm sonrası intikal eder ve vasiyetnama, saklı pay hükümleri çerçevesinde tenkise tabi tutulabilir. Ölünceye kadar bakma akdinde ise mülkiyet sağlığında geçer ve bakım edimi ölünceye kadar ifa edilir; ancak bu yapı, miras bırakanın saklı paylı mirasçıları varsa tenkis davası riskini tamamen ortadan kaldırmaz. Seçim, malvarlığının büyüklüğüne, mirasçı yapısına ve bakım ihtiyacının niteliğine göre yapılmalıdır; bu nedenle karar öncesi hukuki değerlendirme faydalıdır.

Sonuç ve Öneriler

Ölünceye kadar bakma akdi, bakım ihtiyacı ile malvarlığı devrini birleştiren güçlü ama riskli bir sözleşmedir. Geçerliliği, resmi şekilde kurulmasına, bakım ediminin gerçekten ifa edilmesine ve devrin malvarlığıyla orantılı olmasına bağlıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadı, her somut olayı kendi koşulları içinde değerlendirir; bu nedenle sözleşme kurulmadan önce malvarlığı envanterinin çıkarılması ve edim dengesinin yazılı hale getirilmesi büyük önem taşır.

Ölünceye kadar bakma akdi kurmayı düşünüyor, taşınmaz devrinin mirasçılarınız açısından doğuracağı sonuçları değerlendirmek veya açılmış bir muvazaa davasına karşı haklarınızı korumak istiyorsanız, iletişim sayfamızdan büromuza ulaşabilirsiniz.

0