Taşkın Yapı Davası Nasıl Açılır? TMK 738 Kaynak İzni, Yıkım ve Tazminat 2026

Komşunuzun inşaatı sınırı aştı; duvarınızın bir kısmı sizin arsanın üzerinde ya da yeni yapı pencere açıklığı balkonunuzun önünü kapatıyor. Bu tablo İstanbul’da — arsa metrekarelerinin altın değerinde olduğu, kat karşılığı inşaatların yoğunlaştığı ilçelerde — her yıl binlerce mülk sahibinin karşılaştığı bir uyuşmazlıktır. Sorun görünürde birkaç santimetrelik bir “taşma” gibi durur; amaçlandığında yapı değerinde ciddi kayıp, ipotek ve satış süreçlerinde tapu kadastro çelişkisi ve hukuki olarak da yıkım gibi ağır sonuçları doğurabilen bir sürecin başlangıcıdır.

İyi haber şu: bu durumu tek başınıza, inşaatın bitmesini bekleyerek çözmek zorunda değilsiniz. Medeni Kanun’un komşuluk hukuku bölümü, taşkın yapı için net bir çerçeve çizmiştir; süreci doğru delillerle ve doğru zamanda yürüttüğünüzde hem sınır ihlalini gidermenin hem de uğradığınız zararı karşılatmanın yolları açıktır. Bu rehberde taşkın yapının tanımından kaynak izni bedeline, dava sürecinden yıkım infazına kadar tüm adımları Yargıtay içtihatlarıyla birlikte bulacaksınız.

Taşkın Yapı Nedir? TMK 738’in Kapsamı

Taşkın yapı (hukuk dilindeki adıyla “davaşı yapı” ya da taşkın inşaat), bir kimsenin kendi arsasına değil, komşusuna ait taşınmaza — arsanın kendisine veya üzerindeki binaya — yapı yapmasıdır. Sınırın taşınmaz platformu, temel, perde beton, balkon çıkması veya bütünüyle bir duvar ile aşılması tek başına yeterlidir; ihlalin santimetre ölçeği hakkı ortadan kaldırmaz. Düzenlemenin kaynağı Türk Medeni Kanunu’nun 738. maddesidir ve iki farklı durumu ayrı ayrı ele alır: arsaya taşkın ile başkasına ait binaya taşkın.

Kanun koyucunun ayrımını anlamak, dava stratejisinin tamamını belirler. Çünkü arsaya yapılan taşkında mülkiyet hakkı devam ettiği için ayni korunma (yapının kaldırılması ya da bedelle devri) mümkündür; buna karşılık var olan bir binaya yapılan taşkında yapı bütünlüğü gözetilerek yalnızca tazminat yolu açıktır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasına göre davacının talebi, taşkının niteliğine uygun olmalıdır; yanlış talep kurulumu dosyanın reddiyle sonuçlanabilir. Nitekim Yargıtay 5. HD, 2018/2345 E., 2019/8761 K. sayılı kararında, mevcut binaya yapılan taşkın yapıda kaldırma istenemeyeceğini, bu durumda yalnızca maddi tazminat talep edilebileceğini belirtmiştir.

Arsaya Taşkın: Yıkım mı, Kaynak İzni mi?

Komşunuzun yapısı sizin arsanıza taşmışsa kanun size iki ana yol bırakır ve bu yollardan birini seçme hakkı öncelikle sizindir:

• Taşkın kısmın kaldırılması (yıkım): Taşkın yapının sınır ihlal eden bölümünün yıktırılmasını mahkemeden isteyebilirsiniz. Bu talep, kötü niyetli taşkınlarda ve arsanın kullanımını fiilen engelleyen ihlallerde en güçlü yoldur.
• Kaynak izni ve bedel ödenmesi: Yapının taşkın kısmını, güncel rayiç bedeli ödenmeyi kabul ederek satın almayı seçebilirsiniz. Buradaki seçim hakkı Yargıtay içtihatlarına göre arsa sahibine aittir; taşkın yapan “ben bedel ödeyeyim, yapı kalsın” diyerek yıkımdan tek taraflı kurtulamaz.

İyi niyet–kötü niyet ayrımı burada belirleyicidir. Taşkını bilerek yapan, sınır ölçümünü hiç yaptırmayan ya da komşusunun itirazına rağmen inşaata devam eden kimse kötü niyetlidir ve yıkım hukuki olarak güçlenir. Buna karşılık sınırı gösteren eski belgelere güvenerek iyi niyetle inşaata başlayan taşkın sahibi, kaynak izni yoluna yönelir. Yargıtay 5. HD, 2019/4821 E., 2020/3156 K. sayılı kararında, iyi niyetli taşkın yapıda arsa sahibinin yıkım yerine kaynak izni bedelini talep etmesinin mümkün olduğunu, bedelin taşkın kısmın emsal değeri üzerinden belirleneceğini kabul etmiştir. Kötü niyetli taşkında ise yargıç, dava şartlarına ve hakkaniyete göre yıkım kararına yönelir; Yargıtay 5. HD, 2021/6634 E., 2022/1892 K. sayılı kararı, sınır ölçümü yaptırmadan inşaat yapan ve komşusunun yazılı itirazına rağmen devam eden inşaat sahibinin yıkım sorumluluğundan kurtulamayacağı ilkesini taşır.

Başkasına Ait Binaya Taşkın: Yalnızca Tazminat Yolu

Taşkın, boş bir arsaya değil komşunun mevcut binasına yapılmışsa tablo değişir. TMK 738/3 uyarınca bu durumda yıkım istenemez; arsa sahibi ya da binanın maliki, uğradığı zararın maddi tazminatını isteyebilir. Mantık basittir: iki yapı birbirine girmişse, birinin yıkımı yeni ve daha büyük zararlar doğurabilir; kanun bu dengeyi tazminatla kurar.

Tazminat hesabında bilirkişi, yapının binaya verdiği hasarı, kullanım kaybını ve değer düşüklüğünü birlikte değerlendirir. Örneğin komşunun yeni betonarme yapısının payandaları sizin bina duvarına bindirmişse, duvarın güçlendirme maliyeti ve varsa kira kaybı tazminat kapsamına girer. Dava, haksız fiil ve mülkiyet ihlaline dayalı olarak açılır; tazminat alacağında zamanaşımı kuralları da dikkate alınmalıdır.

Taşkın Yapı Davası Nasıl Açılır? Süreç Adım Adım

Taşkın yapı uyuşmazlıklarında dava, ispat açısından teknik bir dosyadır. Süreci doğru kurgulayan taraf kazanır; adımlar şöyle işler:

1. Sınır tespiti ve delil toplama: Tapu müdürlüğünden çap (kroki) ve kadastro paftası alın; varsa imar durum belgesi, ruhsat ve mimari proje ekleyin. İhlali not ederken fotoğraf ve video ile tarih kaydı bırakın.
2. Yazılı ihtar ve durdurma çağrısı: Taşkını yazılı olarak bildirin; inşaat devam ediyorsa sürecin ilerlemesi ve kötü niyetin kanıtlanması için bu ihtar kritik delildir.
3. Dava dilekçesi: Taşkın yapının kaldırılması davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır (yetki yönünden taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi). Talep, taşkının niteliğine göre kurulmalı; arsa taşkınında yıkım veya kaynak izni bedeli, bina taşkınında tazminat istenmelidir.
4. Bilirkişi incelemi: Mahkeme, harita mühendisi bilirkişisinden sınır ölçümü ve taşkın miktarı raporu ister. Bilirkişi raporu, taşkın davalarının neredeyse tamamında kararın dayanağıdır.
5. Karar ve infaz: Yıkım kararı verilirse, taşkın sahibi kararın kesinleşmesiyle yapıyı belirtilen sürede kaldırmazsa yıkım infaz yoluna gidilir ve masraf taşkın sahibine yükletilir.

Taşkın Yapıda Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

En sık sorulan sorulardan biri, taşkın yapının “zamanaşımına uğrayıp uğramadığıdır”. Arsaya yapılan taşkında kaldırma (yıkım) istemi, ayni hakka dayandığı için dava zamanaşımına tabi değildir; sınır ihlali giderilmedikçe arsa sahibinin talep hakkı sürer. Kaynak izni bedeli ve maddi tazminat istemleri ise para alacağı niteliğindedir ve genel zamanaşımı kurallarına bağlanır. Kötü niyet tespiti, hem talebin yönünü hem de kusurlu tarafın yargılama gideri ve vekalet ücreti yükünü etkiler. Kural şudur: hakkınızı saklı tutan yazılı bildirimlerle süreci dondurmadan yürütün; hukuki sürelere ilişkin değerlendirme mutlaka dosya özelinde yapılmalıdır.

İstanbul’da Taşkın Yapı Uyuşmazlıkları: Neden Bu Kadar Yoğun?

İstanbul, Türkiye’de taşkın yapı davalarının en yoğun görüldüğü kentlerden biridir ve bunun nedenleri yapısaldir. Kadıköy, Üsküdar, Beşiktaş, Sarıyer gibi ilçelerdeparsellerin küçük, imar haklarının yüksek olduğu bölgelerde müteahhitler her metrekaresı için maksimum bağımsız bölüm hedefler; bu baskı sınır ölçümlerinin atlanmasına yol açar. Kat karşılığı inşaatlarda eski yapı stoku yenilenirken, eski binaların sınırına göre örülmüş duvarların yeni imar sınırıyla çelişmesi sık görülür. Kentsel dönüşüm bölgelerinde ve yığma yapı stokunun yoğun olduğu semtlerde ise prizlerde, baca ve çıkmalarda biriken santimetrik taşmalar yıllar sonra tapu işlemlerinde büyük sorunlara dönüşür.

İstanbul pratiğinde bir başka kritik nokta, kadastro paftaları ile fiili durum arasındaki farktır. Adaların yoğun olduğu eski semtlerde pafta ölçüleri ile zemindeki duvar çizgileri örtüşmeyebilir; bu durumda taşkın, tarafların iradesi dışında ortaya çıkar. İşte bu grupta iyi niyet tespiti belirleyici hale gelir ve kaynak izni yoluna gitmek hem hızlı hem de ekonomik çözümdür. Taşkın yapı ve kaynak izni davalarında İstanbul’da görevli mahkemelerin dosya yoğunluğu nedeniyle bilirkişi ve duruşma takvimi uzayabildiğinden, başvurunun zamanında ve eksiksiz delille yapılması önem taşır. Dosyanızı İstanbul’daki taşınmazınız için değerlendirmek isterseniz iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.

Taşkın Yapı Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Ruhsat taşkınlığı yeterli değil: Yapı ruhsata aykırı ama sınırı aşmıyorsa TMK 738 değil, idari yol devreye girer. Taşkın yapı davası için sınır ihlali şarttır.
• Küçük taşma diye beklemeyin: Santimetre ölçeğindeki taşma dahi tescil ve satış süreçlerinde tapu iptali sorunlarına yol açar; ihlali erken tespit etmek dava stratejisini kolaylaştırır.
• Zarar noteri ve bilirkişiyle belgelenmeli: Taşkının değere etkisi, değer düşüklüğü ve kullanım kaybı raporla somutlaştırılmalıdır.
• İnşaat sürerken tedbir düşünün: İhlal büyümekteyse, süreç boyunca mevcut durumun tespiti ve gerekli hukuki adımların atılması zararın büyümesini engeller.

Sık Sorulan Sorular

Komşunun binası arsama taşmışsa yapıyı yıktırabilir miyim?

Evet, mümkündür; ancak koşulları vardır. Taşkın, arsanıza yapılmışsa TMK 738 uyarınca öncelikle seçim hakkı sizdedir: taşkın kısmın kaldırılmasını ya da güncel rayiç bedeli ödenmesini kabul ederek kaynak izni verilmesini isteyebilirsiniz. Taşkınlık kötü niyetliyse — sınır ölçümü yaptırılmamış, itirazlara rağmen inşaat sürdürülmüşse — mahkeme yıkım kararına yönelir. Buna karşılık iyi niyetli ve küçük ölçekli taşkınlarda Yargıtay, yıkım yerine kaynak izni ve bedel dengesini gözetir. Talebin hangi yolla kurulması gerektiği dosyanızın delil durumuna göre belirlenmelidir.

Kaynak izni bedeli nasıl hesaplanır?

Kaynak izni bedeli, taşkın yapan kısmın emsal (rayiç) değeri üzerinden hesaplanır. Bilirkişi, taşkın alanın metrekaresini, taşınmazın bulunduğu bölgedeki arsa değerini ve taşkın yapı nedeniyle arsanın kalan kısmında oluşan değer kaybını birlikte değerlendirir. Bedel peşin veya mahkemenin belirleyeceği koşullarda ödenir; ödeme gerçekleşmedikçe kaynak izni işleminin tapuya tescili yapılamaz. Arsa sahibi bedele razı olmazsa yargıç, taşkın sahibine taşkını gidermesi için süre verir; süre içinde giderme olmazsa yıkım gündeme gelir. Bu hesaplama, emsal değer dalgalanmaları nedeniyle dosyaya özel biçimde yapılmalıdır.

Taşkın yapı davasında hangi mahkeme görevlidir?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; yetki bakımından dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu, taşkın yapı davalarında zorunlu yetki kuralına yakın uygulanan bir yerleşik pratiktir ve delillerin (kadastro, bilirkişi incelemesi) taşınmazın bulunduğu yerde toplanmasını kolaylaştırır. Dava dilekçesinde taşkının niteliğine uygun talep kurulmalıdır: arsa taşkınında kaldırma veya kaynak izni bedeli, bina taşkınında maddi tazminat. Yanlış talep veya yanlış mahkeme seçimi, sürecin uzamasına ve ret kararlarına yol açabilir; bu nedenle kurulum aşamasında profesyonel destek almak yerinde olur.

İnşaat hâlâ devam ederken ne yapmalıyım?

Önce yazılı bildirimde bulunun: elden veya noter aracılığıyla sınır ihlalini bildiren, süreci ve hakkınızı saklı tutan bir ihtar gönderin. Ardından tapu müdürlüğünden güncel çap ve kadastro paftasını alın, taşkını fotoğraf ve videoyla tarih bilgisiyle kayıt altına alın. İhbara rağmen inşaat sürerse kötü niyet tespiti güçlenir ve yıkım yolu açılır. Gerekli hâllerde, zararın büyümesini önlemeye yönelik mahkemeden tespit ve uygun önlemler istenebilir. Bu aşamada atılacak her adım davanın kaderini etkilediğinden, inşaat bitmeden dosyanın bir avukatla değerlendirilmesi önemlidir.

Taşkın yapı yüzünden evimin değeri düştü, bunu talep edebilir miyim?

Evet. Kaynak izni bedeli, yalnızca taşkın alanın satın alma bedelini kapsar; taşkın yapı nedeniyle arsanın geri kalanında veya binanızda oluşan değer düşüklüğü ve kullanım kaybı ayrı bir tazminat kalemidir ve ayrıca talep edilebilir. Örneğin balkonunuzun önünü kapatan veya ışığınızı alan bir taşkın, metrekare değerini doğrudan etkiler; bu kayıp bilirkişi raporuyla somutlaştırılıp dava konusu yapılabilir. Yargıtay’ın uygulamada kabul ettiği bu ayrım, taşkın davalarında zararın tamamının karşılanması açısından önemlidir; tazminat kalemlerinin eksiksiz kurulması için hesapların dosya bazında yapılması gerekir.

Taşkın yapı hakkımda tescil veya satış işlemini engeller mi?

Engelleyebilir. Taşkın yapı, tapu kaydı ile fiili durum arasında çelişki yaratır; satış sırasında alıcının yaptıracağı ölçüklü krokide sınır ihlali göründüğünde işlem zorlaşır veya fiyat düşer. İpotek ve kredi süreçlerinde de bankaların kontrol ölçümü taşkını ortaya çıkarabilir. Ayrıca konut ve arsa alım-satımında mülkiyet garantisinin kapsamı, satılan taşınmazın ölçüsüne kadar değerlendirilir; alıcı, taşkını sonradan öğrenirse ayıp ve eksik alacak hükümlerine dayanabilir. Bu yüzden taşkın yapıyı satış öncesinde gidermek — yıkım, kaynak izni tescili veya düzeltme yoluyla — hem değer hem işlem güvenliği açısından en sağlıklı yoldur.

Sonuç

Taşkın yapı, “komşuluk ilişkisini bozmamak için katlanılan” bir sorun değil; Medeni Kanun’un net biçimde düzenlediği, sınırı aşan tarafın sorumluluğunu esas alan bir hukuki uyuşmazlıktır. Doğru strateji üç şeyden geçer: taşkının arsaya mı binaya mı yapıldığının tespiti, iyi niyet–kötü niyet değerlendirmesi ve çap–kadastro–bilirkişi üçlüsüne dayanan sağlam delil dosyası. İstanbul’da arsa değerlerinin ulaştığı seviye düşünüldüğünde, birkaç metrekarelik taşkın bile ciddi bedellere karşılık gelmektedir; hakkınızı kullanmakta geç kalmayın. Taşkın yapı veya kaynak izni sorunuzu dosyanızın detaylarıyla birlikte değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

0