Tahliye taahhüdü, son yıllarda konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok başvurulan tahliye yollarından biridir. Buna rağmen uygulamada en büyük krizlerden biri, kiracının “Bu imza bana ait değil”, “Boş kağıda imza attım” ya da “Tarih sonradan dolduruldu” savunmasıyla ortaya çıkar. İşte tam bu noktada uyuşmazlık, basit bir tahliye meselesi olmaktan çıkar ve ciddi bir ispat problemine dönüşür.
Problem genellikle kiraya verenin elindeki belgenin varlığıyla çözülmüş sanılır. Oysa agıtation aşamasında tablo sertleşir; icra takibi durur, tahliye aylarca gecikir, kira geliri kesintiye uğrayabilir ve taraflar yüksek gerilimli bir yargılama sürecine girer. Kiracı bakımından da risk küçümsenmemelidir; gerçekten serbest iradeyle verilmiş ve hukuken geçerli bir taahhüt varsa, sırf süre kazanmak için yapılan savunmalar daha sonra aleyhe sonuç doğurabilir. Solution ise teknik ama nettir: Belgenin türü, imzanın inkâr edilip edilmediği, taahhüdün ne zaman alındığı, hangi yolla takip yapıldığı ve delillerin nasıl sunulduğu birlikte değerlendirilmelidir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bu tür dosyalarda, çoğu hata belgenin içeriğinden değil usulün yanlış kurulmasından kaynaklanır. Uygulamada görüyoruz ki aynı belge, yanlış takip türü seçildiğinde sonuç vermeyebilir; buna karşılık doğru süre ve doğru delil stratejisiyle etkili bir tahliye sebebine dönüşebilir. Özellikle İstanbul avukat ve İstanbul gayrimenkul avukatı arayışında olan kişiler için bu konu, yalnızca teori değil doğrudan ekonomik sonuç doğuran bir başlıktır.
Tahliye taahhüdünde imza inkârı ne anlama gelir?
Doğrudan cevap: İmza inkârı, kiracının tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürmesidir ve bu savunma belgenin ispat gücünü doğrudan tartışmalı hale getirir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve buna rağmen çıkmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Ancak uygulamada bu hakkın fiilen kullanılabilmesi için önce ortada geçerli ve ispatlanabilir bir taahhüt bulunmalıdır.
Eğer taahhüt noterlikte düzenlenmiş ya da onaylanmış resmi nitelikli bir belge ise, imza inkârı adi belgeye göre çok daha sınırlı sonuç doğurur. Buna karşılık adi yazılı taahhütnamede kiracı imzayı açıkça inkâr ederse, kiraya verenin sadece belgeyi ibraz etmesi çoğu zaman yetmez. Bu nedenle imza inkârı, “tahliye olmaz” anlamına değil, “ispat yükü ve usul ağırlaşır” anlamına gelir.
Yargıtay uygulaması da bu ayrımı uzun süredir korumaktadır. Özellikle Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararında, tahliye taahhüdünün ispat ve değerlendirilmesinde belgenin niteliği ile somut olayın birlikte incelenmesi gerektiğini vurgulayan yaklaşımı benimsemiştir.
Geçerli bir tahliye taahhüdü için hangi şartlar aranır?
Doğrudan cevap: Tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi, kiracının veya yetkili temsilcisinin imzasını taşıması ve belirli bir tahliye tarihi içermesi gerekir. TBK m. 352 bu konuda temel maddedir. Kanun, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda değil, kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Bunun sebebi, kiracının baskı altında peşinen tahliye sözü vermesini önlemektir.
Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri de taahhüdün tarihidir. Belgenin üstünde tarih bulunması tek başına yeterli değildir; o tarihin gerçek düzenleme tarihi olup olmadığı da incelenebilir. Eğer kiracı, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün alındığını ileri sürüyorsa, mahkeme bu savunmayı somut delillerle değerlendirir. Yargıtay 6. HD, 2007/12786 E., 2007/1515 K. sayılı kararında da, imzası inkâr edilmeyen bir taahhütte içeriğin ve sonradan doldurulan kısımlar yönünden savunmanın yazılı delille desteklenmesi gerektiği yaklaşımını benimsemiştir.
Noter zorunluluğu yoktur. Adi yazılı şekil kural olarak yeterlidir. Fakat noter düzenlemesi, sonradan çıkacak imza tartışmalarını büyük ölçüde azaltır. Kiraya verenler açısından bu fark son derece kritiktir; çünkü uyuşmazlık çıktığında mesele çoğu zaman “taahhüt var mı?” değil, “bu taahhüt mahkemede ne kadar güçlü?” sorusuna dönüşür.
İmza inkârı halinde icra takibi mi, dava yolu mu izlenir?
Doğrudan cevap: İmza inkârı halinde izlenecek yol, belgenin resmi veya adi yazılı olmasına göre değişir. İcra ve İflas Kanunu m. 272 ve devamı hükümleri, kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi bakımından özel usul getirir. Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatabilir. Kiracı yasal sürede itiraz ederse takip durur.
İİK m. 275 uyarınca itiraz üzerine kiraya veren bazı durumlarda icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ancak burada kritik nokta şudur: Adi yazılı taahhütte kiracı imzayı inkâr ediyorsa, dosya çoğu zaman basit biçimde icra mahkemesinde çözülemez ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir. Buna karşılık resmi belge varsa, kiracının imzaya dayalı savunma alanı ciddi biçimde daralır.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız hata, imza inkârı bulunan bir adi belgeyle yalnızca icra dosyası üzerinden hızlı sonuç alınabileceğinin sanılmasıdır. Oysa yanlış usul seçimi süre kaybına neden olur. Özellikle bir aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması, elinizde güçlü bir belge olsa bile tahliye imkanını ortadan kaldırabilir. Bu nedenle İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle sürecin ilk günden doğru kurulması önemlidir.
Boş kağıda imza ve sonradan doldurma savunması nasıl değerlendirilir?
Doğrudan cevap: Kiracının boş kağıda imza attığını veya tarih bölümünün sonradan doldurulduğunu söylemesi, her durumda taahhüdü geçersiz hale getirmez. Mahkeme, imzanın inkâr edilip edilmediğine, belgenin içeriğine, tarafların kira ilişkisine ve diğer yazılı delillere birlikte bakar. Uygulamada “beyaza imza” savunması oldukça yaygındır.
Yargıtay 3. HD, 2022/8307 E., 2023/168 K. sayılı ve 21.02.2023 tarihli kararında, kiracı tarafından boş olarak imzalanan belgenin, kural olarak karşı tarafa doldurma yetkisi verildiği yönünde değerlendirilebileceğini kabul eden önemli bir yaklaşım ortaya koymuştur. Bu kararın anlamı şudur: Kişi gerçekten boş belgeye imza attığını kabul ediyorsa, bu savunma tek başına onu otomatik olarak korumaz. Çünkü hukuk düzeni, boş imza atmanın sonuçlarını tamamen karşı tarafa yüklemez.
Buna rağmen her somut olay farklıdır. Eğer tarih, tahliye günü veya içerik kira ilişkisine açıkça aykırı biçimde sonradan eklenmişse, kiracı bunu tanık dışındaki kuvvetli delillerle desteklemeye çalışmalıdır. WhatsApp yazışmaları, e-posta kayıtları, kira sözleşmesinin imza tarihi, teslim tutanakları ve noter ihtarları bu aşamada önem kazanabilir. Uygulamada görüyoruz ki belgeyi bütünüyle inkâr etmek ile içeriğe itiraz etmek farklı savunmalardır; strateji buna göre kurulmalıdır.
Bir aylık başvuru süresi nasıl işler?
Doğrudan cevap: Tahliye taahhüdünde yazılı tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. Bu süre TBK m. 352’de açıkça düzenlenmiş olup hak düşürücü nitelikte kabul edilir. Yani süre kaçırılırsa, aynı taahhüde dayanarak sonradan tahliye istemek kural olarak mümkün olmaz.
En sık yanılgı, kiraya verenin önce bekleyip sonra uygun zamanda işlem yapabileceğini düşünmesidir. Oysa kanun bu konuda katıdır. Tahliye tarihi 1 Ekim ise, takip veya dava için 1 Kasım’a kadar harekete geçilmelidir. Arabuluculuk, icra tercihleri ve tebligat planı bu süre hesabını etkileyeceğinden, dosya takvimi baştan kurulmalıdır.
Yargıtay 3. HD, 2022/6076 E., 2022/7585 K. sayılı kararında da tahliye taahhüdünün teslim sonrasına ilişkin değerlendirilmesi ve süre unsurunun somut olayla birlikte ele alınması gerektiği görülmektedir. Bu nedenle yalnızca “elimde taahhüt var” düşüncesi yeterli değildir; doğru zamanda işlem yapılmazsa belge fiilen işlevsiz kalabilir.
Kiracı ve kiraya veren hangi delilleri toplamalıdır?
Doğrudan cevap: İmza inkârı bulunan dosyalarda delil yönetimi davanın kaderini belirler. Kiraya veren bakımından kira sözleşmesi, teslim tutanağı, anahtar teslimine ilişkin kayıtlar, banka dekontları, noter ihtarları, mesajlaşmalar ve varsa kamera kayıtları önemlidir. Kiracı bakımından ise belgenin hangi koşullarda imzalandığını gösteren yazışmalar, aynı tarihli başka belgeler, taşınmazın teslim tarihi ve tanıkla desteklenen yazılı emareler kritiktir.
HMK m. 199 ve devamındaki belge yaklaşımı ile HMK m. 208 çerçevesindeki resmi senet değerlendirmesi, uyuşmazlığın ispat boyutunda önem taşır. İmza incelemesi gerektiğinde bilirkişi veya grafolojik değerlendirme gündeme gelebilir. Fakat tek başına bilirkişi incelemesine güvenmek çoğu dosyada yeterli olmaz; olay örgüsünü destekleyen yan deliller gerekir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka sorun da şudur: Taraflar belgeyi imzaladıkları günü hiç kayıt altına almamış olur. Oysa sonraki aşamada bir e-posta, basit bir teslim mesajı ya da kira ilişkisinin fiilen hangi tarihte başladığını gösteren banka hareketi bile dosyanın yönünü değiştirebilir. İstanbul avukat desteği alınırken asıl amaç yalnızca dava açmak değil, davadan önce delil setini doğru toplamaktır.
İstanbul’da bu tür uyuşmazlıklarda pratik yol haritası nedir?
Doğrudan cevap: İstanbul’da tahliye taahhüdünde imza inkârı bulunan dosyalarda önce belge analizi yapılmalı, ardından süre hesabı netleştirilmeli ve buna göre icra veya dava stratejisi seçilmelidir. Büyük şehir pratiğinde tebligat, arabuluculuk ve mahkeme yoğunluğu nedeniyle küçük bir usul hatası bile aylarca gecikmeye neden olabilir.
Kiraya veren açısından ilk adım, elindeki taahhüdün adi mi resmi mi olduğunu belirlemektir. İkinci adım, tahliye tarihinden itibaren bir aylık sürenin geçirilip geçirilmediğini kontrol etmektir. Üçüncü adım ise kiracının muhtemel savunmasını öngörmektir: İmza inkârı mı ileri sürülecek, boş kağıda imza mı denecek, yoksa kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlendiği mi iddia edilecek? Bu sorulara önceden cevap verilirse süreç daha kontrollü ilerler.
Kiracı açısından ise refleks savunmalar yerine somut olgulara dayanmak gerekir. Gerçekten teslimden önce imzalatılmış, baskıyla alınmış veya sonradan içeriği doldurulmuş bir belge söz konusuysa, buna ilişkin yazılı izler hızlı biçimde toplanmalıdır. Aksi halde sırf genel inkâr savunması çoğu zaman yeterli olmaz. Uygulamada görüyoruz ki mahkemeler, tarafların davranış bütünlüğüne özellikle dikkat etmektedir.
Sonuç olarak tahliye taahhüdünde imza inkârı, ne kiracıyı otomatik olarak koruyan sihirli bir kalkan ne de kiraya vereni kesin sonuca götüren tek başına yeterli bir araçtır. Belgenin niteliği, süre, ispat ve usul doğru yönetildiğinde sonuç alınabilir; yanlış yönetildiğinde ise güçlü görünen dosya zayıflayabilir.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü noter onaylı değilse geçersiz mi?
Hayır, noter onayı zorunlu değildir. Adi yazılı tahliye taahhüdü de kural olarak geçerli olabilir. Ancak noter onayı bulunmayan belgelerde imza inkârı daha kolay ileri sürülebildiği için ispat sorunu büyür. Bu yüzden geçerlilik ile ispat gücü birbirine karıştırılmamalıdır. Belge hukuken var olabilir; fakat dava aşamasında yeterince güçlü ispat sağlayamıyorsa pratikte sonuç almak zorlaşabilir.
Kiracı imzayı inkâr ederse tahliye davası kesin kaybedilir mi?
Hayır, kesin olarak kaybedilmez. İmza inkârı yalnızca uyuşmazlığı daha teknik hale getirir. Kiraya veren, belgenin gerçekliğini destekleyen başka yazılı deliller, teslim kayıtları, mesajlaşmalar ve işlem geçmişiyle iddiasını güçlendirebilir. Özellikle resmi belgelerde ve imza inkârının hayatın olağan akışına aykırı kaldığı dosyalarda mahkeme salt inkâr savunmasıyla yetinmeyebilir. Her dosya somut olayına göre değerlendirilir.
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa ne olur?
Kural olarak ciddi geçerlilik tartışması doğar. TBK m. 352’nin aradığı temel unsur, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesidir. Aynı gün imza atılmışsa, kiracının serbest iradesiyle sonradan verdiği bir tahliye sözü değil, sözleşmenin kurulması sırasında dayatılmış bir belge olduğu ileri sürülebilir. Bununla birlikte somut olayda teslim tarihi, belge içeriği ve sonradan oluşan irade açıklamaları ayrıca incelenir.
Boş kağıda imza attım savunması her zaman kiracıyı kurtarır mı?
Hayır, kurtarmaz. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımında boş belgeye imza atılması, karşı tarafa belli ölçüde doldurma yetkisi verildiği şeklinde yorumlanabilir. Bu nedenle “ben boş attım” savunması otomatik geçersizlik yaratmaz. Eğer kiracı gerçekten yetki dışı doldurma yapıldığını ileri sürüyorsa, bunu yazışmalar, tarih uyumsuzlukları veya diğer güçlü delillerle desteklemelidir. Aksi halde savunma zayıf kalabilir.
Bir aylık süre kaçırılırsa aynı taahhütle yeniden işlem yapılabilir mi?
Genel kural olarak hayır. Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava veya icra yoluna başvurulmamışsa, TBK m. 352’ye dayalı bu özel tahliye imkanı düşer. Sonradan aynı belgeye dayanarak doğrudan tahliye istemek çoğu durumda mümkün olmaz. Elbette başka tahliye sebepleri varsa onlar ayrı değerlendirilir; örneğin ihtiyaç, temerrüt veya başka yasal nedenler mevcutsa farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.