Tahliye taahhüdünün noterden yapılması zorunlu mudur?
Hayır, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için her durumda noterde yapılması zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 açık biçimde yazılı tahliye taahhüdünü esas alır; maddede noterlik şartı aranmaz. Kanuna göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmazsa, kiraya veren bir ay içinde dava açarak veya icraya başvurarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Ne var ki problem tam burada başlar. Ev sahibi çoğu zaman “elden imza yeter” diye düşünür, kiracı ise sonradan “imza benim değil”, “tarih sonradan eklendi” veya “baskı altında imzaladım” savunmasına yönelir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda uyuşmazlık, noter şartından değil; yazılı belgenin ne zaman ve hangi koşulda imzalandığının ispatından çıkar. Bu nedenle noter zorunlu olmasa da özellikle İstanbul gibi kiralık uyuşmazlıklarının yoğun olduğu yerlerde noter, hukuki güvenliği ciddi biçimde artırır.
İstanbul avukat desteği arayan müvekkillerde en sık gördüğümüz yanlış varsayım şudur: Noter yoksa taahhüt tamamen geçersiz sanılır. Bu doğru değildir. Notersiz bir tahliye taahhüdü geçerli olabilir; fakat uyuşmazlık çıktığında ispat yükü ve delil tartışması daha çetin hale gelir.
Geçerli bir tahliye taahhüdü için hangi şartlar aranır?
Geçerli bir tahliye taahhüdü için yalnızca imza atılmış bir kağıt olması yetmez. TBK m. 352/1 ve yerleşik Yargıtay uygulamasına göre birkaç temel şart birlikte aranır. İlk cevap net olsun: Yazılı şekil, teslimden sonra düzenleme, açık tahliye tarihi ve serbest irade yoksa tahliye taahhüdü ciddi biçimde tartışmalı hale gelir.
Uygulamada görüyoruz ki aşağıdaki unsurlar özellikle önem taşır:
- Taahhüt yazılı olmalıdır.
- Kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.
- Tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir şekilde açık yazılmalıdır.
- Belge kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.
- İrade fesadı, baskı, hile veya boş kağıda imza gibi savunmaları güçlendiren olgular bulunmamalıdır.
Yargıtay 3. HD, 2024/4052 E., 2025/1108 K. sayılı kararda, kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen tahliye taahhüdünün kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü kabul edilmesi gerektiğini; buna karşı çıkan kiracının iddiasını güçlü delille ispatlaması gerektiğini vurgulamıştır. Bu yaklaşım, notersiz taahhüdün de geçerli olabileceğini; fakat ispatın merkezde olduğunu göstermektedir.
Agitation kısmı burada yoğunlaşır: Belge kira sözleşmesiyle aynı güne denk geliyorsa, teslimden önce alındığı iddia ediliyorsa veya tarih kısmı belirsiz bırakıldıysa, ev sahibi yıllarca sürebilen bir tahliye davasıyla karşılaşabilir. Çözüm ise en başta şekli düzgün kurmaktır.
Notersiz tahliye taahhüdü hangi riskleri doğurur?
Notersiz tahliye taahhüdü tamamen değersiz değildir; ancak ispat riski yüksektir. Doğrudan cevap vermek gerekirse, notersiz belgede en büyük sorun imza inkârı, tanzim tarihi tartışması ve irade fesadı savunmasıdır. Ev sahibi belgeye dayanır; kiracı ise “ben bunu kira sözleşmesi yapılırken baskıyla imzaladım” veya “tarih sonradan yazıldı” diyebilir.
Yargıtay 3. HD, 2024/4052 E., 2025/1108 K. kararında, kira sözleşmesinden sonraki gün düzenlenen tahliye taahhüdü bakımından kiracının baskı ve tarih itirazını ispatlayamadığı durumda taahhüdün geçerli sayılması gerektiği belirtilmiştir. Bu karar ev sahibi lehine görünse de her dosyada aynı sonucun çıkacağını göstermez. Çünkü belge noterde düzenlenmemişse imza incelemesi, belge tarihi, teslim olgusu ve tanık anlatımları öne çıkar.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka risk, kiracının belgeyi inkâr etmese bile içeriğine itiraz etmesidir. Örneğin tahliye tarihi boş bırakılmış olabilir ya da kiraya veren tarafından sonradan doldurulduğu ileri sürülebilir. Noter düzenlemesi veya en azından noter onayı, bu tür savunmaları tamamen ortadan kaldırmasa da önemli ölçüde zayıflatır.
İstanbul gayrimenkul avukatı bakışıyla söylemek gerekirse, yoğun dosya trafiği olan sulh hukuk ve icra mahkemelerinde usulî eksikliği olan belgeler ciddi zaman kaybına yol açar. Ev sahibi açısından birkaç dakika tasarruf etmek için notersiz hareket etmek, aylarca gecikmeye sebep olabilir.
Noterli tahliye taahhüdü ev sahibine ne avantaj sağlar?
Noterli tahliye taahhüdü geçerlilik için mecburi değildir; fakat ispat ve icra takibi açısından güçlü avantaj sağlar. Kısa cevap şudur: Noter, belgenin düzenlenme tarihini, imzayı ve çoğu zaman taraf iradesini daha güvenli hale getirir. Böylece kiracının “imza benim değil” veya “bu belge sonradan oluşturuldu” itirazı daha zor hale gelir.
Bu özellikle icra yoluyla tahliye düşünülüyorsa önemlidir. İİK m. 272 çerçevesinde tahliye taahhüdüne dayalı takipte, alacaklı-kiraya veren elindeki belgenin sağlamlığını göstermek ister. Noterlik işlemi bu noktada usul ekonomisine hizmet eder. Her noter belgesi otomatik tahliye anlamına gelmez; ancak belgeye duyulan güveni artırır.
Uygulamada görüyoruz ki noterli taahhüt şu konularda öne çıkar:
- İmzanın kiracıya ait olduğunun inkâr edilmesini zorlaştırır.
- Düzenleme tarihine ilişkin tartışmaları azaltır.
- Boş kağıda imza ve sonradan doldurma savunmalarını zayıflatır.
- İcra takibi ve itirazın kaldırılması aşamasında ev sahibinin elini güçlendirir.
Burada önemli bir denge var: Noter, hukuki güvenceyi artırır ama teslimden önce alınmış bir belgeyi sırf noter düzenledi diye geçerli hale getirmez. Yani şekil kuvvetli olsa bile içerik ve zamanlama yanlışsa sorun devam eder.
Kiralananın tesliminden sonra verilme şartı neden bu kadar önemlidir?
Çünkü TBK m. 352/1 tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini açıkça arar. Doğrudan cevap: Kira sözleşmesi kurulurken veya teslim öncesinde alınan tahliye taahhütleri, kiracının barınma ihtiyacı nedeniyle baskı altında imza atmış olabileceği düşüncesiyle çok daha sıkı denetlenir.
Yargıtay HGK, 2017/975 E., 2021/1108 K. kararında da tahliye taahhüdünün teslimden sonra hüküm ifade etmesi gerektiği yönündeki yerleşik yaklaşımın altı çizilmiştir. Bu içtihat çizgisi, kanun lafzındaki “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ibaresinin tesadüfi olmadığını gösterir. Amaç, kiracının evi tutabilmek için önüne konulan her belgeyi zorunlu olarak imzalamasının önüne geçmektir.
Problem ise pratikte şu şekilde yaşanır: Kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdü aynı gün imzalanır; sonra taraflar yıllar sonra uyuşmazlığa düşer. Kiraya veren “bir gün sonra doldurduk” der, kiracı “aynı anda imzaladım” der. Böyle durumlarda dosyanın kaderini çoğu zaman belge tarihi, teslim delilleri, ödeme başlangıcı, anahtar teslimi ve yan deliller belirler.
Çözüm çok nettir: Tahliye taahhüdü, kiracı taşınmaza fiilen yerleştikten ve kira ilişkisi kurulduktan sonra, ayrı bir tarihle ve mümkünse tartışma yaratmayacak biçimde alınmalıdır.
Tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi yapılırsa ne olur?
Tahliye taahhüdünden sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi yaparsa, önceki taahhüdün etkisi ortadan kalkabilir. Kısa cevap: Sonraki tarihli yeni sözleşme, somut olayın özelliklerine göre önceki taahhüdü hükümsüz hale getirebilir veya en azından bu konuda ciddi tartışma doğurur.
Yargıtay 3. HD, 2026/2877 E., 2026/2766 K. sayılı kararda, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni kira sözleşmesi yapıldığı ve bunun kiraya veren tarafından da inkâr edilmediği durumda, mahkemenin yeni sözleşmenin tahliye taahhüdünü hükümsüz bırakıp bırakmadığını değerlendirmeden karar vermesini hukuka aykırı bulmuştur. Bu karar son derece önemlidir. Çünkü ev sahibi elindeki eski taahhüdün her koşulda geçerli kalacağını varsayarsa ciddi hata yapabilir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız örneklerden biri şudur: Taraflar tahliye taahhüdünden sonra kira bedelini günceller, yeni sözleşme imzalar veya aynı kiracıyı yeniden oturtur. Ardından eski taahhüt hatırlanıp tahliye talep edilir. Uygulamada mahkemeler, yeni ilişkinin eski taahhüdü etkileyip etkilemediğini dikkatle inceler. Bu nedenle ev sahibi açısından belge arşivinin değil, işlem sırasının doğru kurgulanması esastır.
Ev sahibi tahliye taahhüdüne dayanarak hangi sürede işlem yapmalıdır?
Ev sahibi tahliye taahhüdündeki tarihten sonra sonsuza kadar bekleyemez. TBK m. 352/1’e göre kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açmalı veya icra yoluna başvurmalıdır. Doğrudan cevap bu kadar nettir: Bir aylık süre kaçırılırsa aynı taahhüde dayanmak çoğu durumda mümkün olmaz.
Agitation aşaması burada da ortaya çıkar. Pek çok ev sahibi tahliye tarihi geldiğinde önce telefon görüşmeleri yapar, sonra birkaç ay daha “belki çıkar” diye bekler. Ardından hukuki yola başvurduğunda sürenin kaçtığını öğrenir. Oysa elindeki belge ne kadar güçlü olursa olsun, hak düşürücü veya çok sıkı uygulanan usul süreleri gözden kaçarsa sonuç değişir.
İcra takibi mi yoksa dava mı açılacağı somut olaya göre değerlendirilmelidir. Belgenin noterli olup olmaması, imza inkârı ihtimali, kiracının savunmaları ve taşınmazın kullanım durumu bu tercihi etkiler. İstanbul avukat desteği alınmasının en önemli faydalarından biri de, sürenin kaçırılmaması ve yanlış yol seçilmemesidir.
Kiracı tahliye taahhüdüne karşı hangi savunmaları ileri sürebilir?
Kiracı, tahliye taahhüdüne karşı çeşitli savunmalar ileri sürebilir. İlk cevap açık olsun: “Noterde yapılmadı” tek başına her zaman yeterli savunma değildir. Ancak kiracı; teslimden önce imza atıldığını, baskı veya hile bulunduğunu, tarihin sonradan doldurulduğunu, imzanın kendisine ait olmadığını ya da sonradan yeni kira sözleşmesi yapıldığını iddia edebilir.
TBK m. 39 da irade fesadı bakımından önem taşır. Kiracı, hata, hile veya korkutma sebebiyle belgeyi imzaladığını ileri sürüyorsa, buna ilişkin dava ve savunma stratejisini zamanında kurmalıdır. Yargıtay 3. HD, 2024/4052 E., 2025/1108 K. kararında da kiracının tarih ve baskı iddiasını aynı ispat gücüne sahip delillerle desteklemesi gerektiği vurgulanmıştır.
Uygulamada görüyoruz ki kiracıların en sık yaptığı hata, yalnızca sözlü itirazla yetinmeleridir. Oysa banka kayıtları, mesajlaşmalar, teslim tutanakları, yeni sözleşmeler, anahtar teslim tarihi, taşınmazdaki oturma başlangıcı ve benzeri yan deliller savunmanın başarısını doğrudan etkiler.
İstanbul’da tahliye taahhüdü düzenlenirken nelere dikkat edilmelidir?
İstanbul’da tahliye taahhüdü düzenlenirken temel dikkat noktaları Türkiye’nin her yerinde geçerlidir; ancak dosya yoğunluğu ve kira piyasasının sertliği nedeniyle hata bedeli daha ağır hissedilir. Kısa cevap: Tarih, teslim, imza ve belge bütünlüğü kusursuz kurulmalıdır.
- Kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünü aynı anda imzalamamaya özen gösterin.
- Taşınmaz tesliminden sonra ayrı tarihli belge düzenleyin.
- Tahliye tarihini gün/ay/yıl olarak açık yazın.
- Kiracının tüm sayfaları imzaladığından emin olun.
- Mümkünse noter düzenlemesi veya noter onayı tercih edin.
- Sonradan yeni kira sözleşmesi yapılırsa eski taahhüdün etkisini yeniden değerlendirin.
- Tahliye tarihinden sonra bir aylık yasal süreyi kaçırmayın.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız İstanbul dosyalarında, sorun çoğu zaman kanun bilgisinin eksikliğinden değil, acele ve eksik evrak düzenlenmesinden kaynaklanır. Oysa baştan düzgün kurulan bir süreç, yıllarca süren uyuşmazlığı önleyebilir.
Sık sorulan sorular
Notersiz tahliye taahhüdü mahkemede geçerli olur mu?
Evet, olabilir. Tahliye taahhüdünün mutlak biçimde noterlikte düzenlenmesi şart değildir. Ancak belgenin yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi, açık tahliye tarihi taşıması ve kiracının serbest iradesini yansıtması gerekir. Noter bulunmayan belgelerde imza inkârı, tarih itirazı ve baskı savunmaları daha sık gündeme gelir. Bu yüzden geçerlilik ile ispat kolaylığı aynı şey değildir; çoğu dosyada belirleyici fark burada ortaya çıkar.
Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli midir?
Bu durum en çok tartışılan alanlardan biridir. Kanun, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesini ister. Bu nedenle kira sözleşmesiyle aynı gün alınan belgeler, özellikle teslimin henüz gerçekleşmediği veya kiracının evi tutabilmek için belgeyi imzalamak zorunda kaldığı iddiası varsa daha sıkı incelenir. Somut olayın delilleri çok önemlidir; yalnız tarih benzerliği bile uyuşmazlığı ağırlaştırabilir.
Tahliye taahhüdündeki tarihi ev sahibi sonradan doldurursa ne olur?
Eğer tahliye tarihi sonradan ve kiracının onayı dışında doldurulmuşsa, bu durum belgenin geçerliliğini ciddi biçimde sarsar. Kiracı böyle bir iddiayı mümkün olduğunca güçlü delillerle desteklemelidir. Mesaj kayıtları, boş imza verildiğine ilişkin yazışmalar, tanıklar ve belge üzerindeki teknik incelemeler önem kazanır. Ev sahibi açısından da tarih kısmını boş bırakmak büyük risktir; en güvenli yol, her unsurun düzenlenme anında eksiksiz yazılmasıdır.
Tahliye tarihinden sonra ev sahibi ne kadar sürede dava açmalıdır?
TBK m. 352/1 uyarınca kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Bu süre pratikte çok önemlidir. Tarafların kendi aralarında birkaç hafta daha görüşme yapması bazen sürenin kaçmasına neden olur. Süre kaçtığında aynı taahhüde dayanma imkanı ciddi ölçüde zayıflar. Bu yüzden tahliye tarihi yaklaşmadan önce dosyanın hazırlanması en sağlıklı yöntemdir.
Yeni kira sözleşmesi yapılırsa eski tahliye taahhüdü tamamen ortadan kalkar mı?
Her zaman otomatik biçimde ortadan kalkar denemez; fakat çoğu olayda yeni sözleşme eski taahhüdün etkisini ciddi biçimde tartışmalı hale getirir. Özellikle yeni sözleşme kiraya veren tarafından kabul edilmişse, mahkeme önceki taahhüdün devam edip etmediğini ayrıca inceler. Yargıtay 3. HD, 2026/2877 E., 2026/2766 K. kararı da bu noktada önemlidir. Ev sahibi ve kiracı, yeni sözleşme yaparken eski belgelerin hukuki durumunu ayrıca değerlendirmelidir.
Sonuç olarak en güvenli yöntem nedir?
Sonuç çok nettir: Tahliye taahhüdü noterden yapılmak zorunda değildir; fakat noterli düzenleme çoğu uyuşmazlıkta ispat güvenliğini ciddi biçimde artırır. En güvenli yöntem, kiralananın tesliminden sonra ayrı tarihli, açık tahliye gününü içeren, kiracının serbest iradesiyle imzaladığı ve mümkünse noter destekli bir belge düzenlemektir. Ardından tahliye tarihi geldiğinde bir aylık yasal süre kaçırılmadan uygun hukuki yol seçilmelidir.
İstanbul gayrimenkul avukatı desteği aranan dosyalarda, küçük görünen şekil eksikliklerinin büyük hak kayıplarına yol açtığını sıkça görüyoruz. Bu nedenle belgeyi hazırlarken değil, çoğu zaman daha en başta kira ilişkisini kurarken hukuki çerçeveyi doğru planlamak gerekir.
Kaynaklar ve hukuki dayanaklar
- Türk Borçlar Kanunu m. 352/1
- Türk Borçlar Kanunu m. 39
- İcra ve İflas Kanunu m. 272
- Yargıtay HGK, 2017/975 E., 2021/1108 K.
- Yargıtay 3. HD, 2024/4052 E., 2025/1108 K.
- Yargıtay 3. HD, 2026/2877 E., 2026/2766 K.
- Mevzuat: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103273
- Mevzuat: https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/102993
- Karar arama: https://karararama.yargitay.gov.tr/
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.