Apartman yaşamının nabzı kat malikleri kuruludur: Aidat artırılır, yönetici seçilir, ortak alanlar hakkında kararlar alınır, inşaat ve tadilatlar onaylanır. Ancak bu kararların her biri tüm kat maliklerini bağlar. Bir gün apartmanın en büyük daire sahibi, bir gün en küçük pay sahibi; aleyhine alınan bir kararla ciddi bir mali yük altına girebilir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda görüyoruz ki kat malikleri, aleyhlerine alınan kararları ya sessizce kabul ediyor ya da “mahkemeye giderim” diyerek süreyi kaçırıyor.
Süreyi kaçırmak, bu uyuşmazlıkların en acı yüzüdür. Çünkü Kanun, kurulu kararlarına karşı koruma yolunu kısa ve kesin bir süreye bağlamıştır; bir aylık dava süresi geçirildiğinde karar kesinleşir ve artık o karara karşı dava açılamaz. Uygulamada görüyoruz ki apartman yönetimleri, aleyhine karar alınan kat malikine usulüne uygun tebligat yapmadan süreyi kendi lehine işletiyor; kat maliki ise kararın farkına vardığında iş işten geçmiş oluyor.
Çözüm, süreci baştan doğru kurgulamaktır. Kat Mülkiyeti Kanumu’nun kurulu kararların iptaline ilişkin hükümleri ve Yargıtay içtihatları birlikte okunduğunda; hangi kararın hangi gerekçeyle iptal edilebileceği, sürenin nasıl işlediği ve dava öncesi hangi adımların atılacağı netleşir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle yürütülen dosyalarda hem süre takvimi korunur hem iptal gerekçeleri sağlam kurulur. Bu rehberde 2026 itibarıyla süreci adım adım açıklıyoruz.
Evet, kat malikleri kurulu kararları bağlayıcıdır ama iptal yolu açıktır.
Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyetinin yönetim organıdır ve kanunun saydığı konularda aldığı kararlar tüm kat maliklerini bağlar. Aidat belirlenmesi, yönetici ve denetçi seçimi, ortak alanların kullanımı, sigorta, inşaat ve tadilat gibi konulardaki kararlar bu bağlayıcılığın kapsamındadır. Ancak bağlayıcılık, denetimsiz bir mutlak güç değildir; Kanun, aleyhine karar alınan kat maliklerine iptal davası yolunu tanımıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34 uyarınca iptal davasının süresi bir aydır ve bu süre kat malikinin toplantıya katılım durumuna göre farklı anlarda başlar: Toplantıya katılmamış olan kat maliki, kurulu kararlarından kendisini ilgilendirenlere karşı, kararın kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılmış ve kararın aleyhine oy kullanmış olan kat maliki ise, kararın kendisine tebliğ edilmiş olmasa bile, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılmış fakat oy kullanmamış kat maliki için ise karara karşı dava yolu, karar kendisine tebliğ edilmedikçe açılmaz.
Bu ayrımın pratik önemi büyüktür: Aleyhine oy kullanan kat malikinin süresi toplantı gününden itibaren işlemeye başlar; süreyi kaçırmamak için dava, kararın alınmasından sonraki bir ay içinde mutlaka açılmalıdır. Yargıtay 18. HD, 2019/3742 E., 2020/5128 K. sayılı kararında, sürenin başlangıcının kat malikinin toplantıdaki konumuna göre belirleneceğini ve sürenin hesabının iptal hakkın kullanılması bakımından belirleyici olduğunu vurgulamıştır.
Hangi kararlar ve hangi gerekçelerle iptal edilebilir?
Evet, iptal için aranan ölçüt yalnızca “karara katılmamış olmak” değildir; kararın hukuken sakat olması gerekir. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre bir kurulu kararı şu gerekçelerle iptal edilebilir: Karar, toplantıya çağrı ve çalışma usulüne aykırı biçimde alınmışsa; kanuna veya kat mülkiyeti sözleşmesi, yönetim planı ve paylaşılan ortak yerler kurallarına aykırıysa; kararın içeriği eşitlik kuralına, iyi niyet ve hakkaniyet kurallarına aykırıysa ve kat maliklerinin bir kısmı lehine diğerleri aleyhine haksız bir ayrım yaratıyorsa iptal yolu açılır.
Bu çerçevede uygulamada en sık iptal gündemine gelen kararlar şunlardır: Haksız ve orantısız aidat artışı; tek bir kat malikini hedef alan veya konumunu suiistimal eden pay dağılımları; eşitlik kuralına aykırı bakım ve onarım yükümlülükleri; usulsüz toplantı ve yeter sayı eksikliğiyle alınan kararlar; yönetim planına aykırı ortak alan kullanım izinleri; hakkaniyete aykırı inşaat ve tadilat kararları. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/7-1538 E., 2018/401 K. sayılı kararında, kurulu kararların iptalinde hakkaniyet ve eşitlik ilkelerinin gözetilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Bu çerçevede unutulmaması gereken nokta şudur: Kararın sonucu kat malikine ağır geliyor olması tek başına iptal sebebi değildir. Asıl olan, kararın usul ve içerik yönünden sakatlığıdır. Bu nedenle itiraz stratejisi kurulurken önce usul eksikleri, sonra içerik ve eşitlik ihlalleri araştırılır.
Hayır, her kurulu kararı iptal ettirmek mümkün değildir.
Hayır; mahkeme, kurulu kararları boş kağıt gibi her istendiğinde iptal etmez. Kat mülkiyeti rejiminin işleyişi, ortak karar alabilme esasına dayanır ve mahkeme bu rejimin rayından çıkmasına izin vermez. Bir kararın iptali için usul veya içerik bakımından hukuken sakat olmasının yanında, iptal talebinin iyi niyetle ileri sürülmesi de gerekir.
Örneğin aidatın artırılmış olması tek başına iptal gerektirmez; artışın gider kalemleriyle orantısız olması, tek bir daireyi hedef alması veya usulsüz toplantıyla alınmış olması gerekir. Benzer biçimde yönetici değişikliği, bakım onarım kararları ve ortak alan düzenlemeleri de eşitlik ve yönetim planı çerçevesinde değerlendirilir. Uygulamada görüyoruz ki sırf kendisi aleyhine sonuç doğduğu için iptal davası açan kat malikleri, kararın hukuken sağlam kurgulandığını görünce davayı kaybediyor; bu da masraf ve süreye dönüşüyor.
Yargıtay 18. HD, 2021/4185 E., 2022/5316 K. sayılı kararında, kurulu kararların iptali isteminin objektif hukuka ve eşitlik ilkesine dayandırılması gerektiğini; keyfi memnuniyetsizliğin iptal sebebi olmadığını belirtmiştir. Bu yaklaşım, iptal davasının ciddi ve gerekçeli kurulmasını zorunlu kılar.
Dava öncesi süreç: Arabuluculuk ve hazırlık nasıl yürütülür?
Evet, kat malikleri kurulu kararının iptali istemiyle dava açmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekir. 2023’teki yasal değişiklikle kat mülkiyeti ve kat irtifakına ilişkin davalarda da arabuluculuk dava şartı getirilmiştir. Bu nedenle doğrudan mahkemeye başvuran dosya, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir ve değerli süre kaybedilir. Süre hesabında bu aşama da hesaba katılmalı; arabuluculuk sürecinin dava süresini düşürmediği unutulmamalıdır.
Dava öncesi hazırlıkta toplanacak belgeler şunlardır:
- Kat mülkiyeti sözleşmesi, yönetim planı ve kütük örneği
- Toplantı çağrısı, gündem ve tutanak kayıtları
- Kararın alındığı toplantıda oy kullanımına ilişkin kayıtlar
- Kararın tebliğine ilişkin ihtar veya tebligat belgeleri
- Aidat ve gider dağılımı belgeleri
- Yönetici ve denetçi raporları
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, tutanağın içeriğinin hiç okunmadan dava açılmasıdır. Oysa tutanak; gündem, yeter sayı, oy dağılımı ve imzalar bakımından dosyanın bel kemiğidir. Tutanak eksik veya çelişkiliyse bu, hem iptal sebebi hem de ispat aracıdır. İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle bu belgelerin sağlıklı toplanması, davanın kaderini baştan belirler.
Dava nerede görülür ve sonuç ne olur?
Evet, görevli mahkeme bellidir: Kat mülkiyeti kaynaklı uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davada mahkeme, kararın usulüne uygunluk, yönetim planına uygunluk ve eşitlik ilkelerini birlikte inceler. Talep kabul edilirse karar iptal edilir ve iptal hükmü, kararın doğurduğu sonuçları da etkiler; örneğin iptal edilen aidat artışına dayanılarak yapılan tahsilatların geri alınması gündeme gelebilir.
Davanın reddi hâlinde karar kesinleşir ve artık aynı gerekçelerle yeniden dava açılamaz. Bu nedenle iptal davası tek atımlık bir hakktır ve en iyi biçimde kurgulanması gerekir. Karşılıklı deliller, tanık beyanları ve gerekiyorsa bilirkişi incelemesiyle dosya tamamlanır. Süreç boyunca yönetim ve kat malikleri arasındaki gerilimin büyümemesi için yazılı iletişim ve ölçülü tutum da pratik öneme sahiptir.
Ayrıca iptal davasının, kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmadığını bilmek gerekir. Acil durumlarda yürütmeyi durdurma talebi ayrıca değerlendirilebilir; ancak kural olarak iptal kesinleşene kadar kararın uygulanmaya devam edebileceği ihtimali hesaba katılmalı ve bu dönem için strateji kurulmalıdır.
Kat maliki olarak yol haritanız nasıl olmalı?
Evet, aleyhine karar aldığınızı öğrendiğiniz anda süreç başlar ve her gün değerlidir. İzlenecek adımlar şunlardır:
- Kararı, tutanağı ve toplantı çağrısını yazılı olarak isteyin ve saklayın.
- Toplantıya katılım ve oy kullanım durumunuzu belgeleyin.
- Kararın tebliğ tarihini not edin; süreyi takvime geçirin.
- Kararın usul, yönetim planı ve eşitlik yönünden sakatlıklarını listeleyin.
- Dava şartı arabuluculuğa süresinde başvurun.
- Bir ay içinde iptal davasını gerekçeli biçimde açın.
Yönetici ve kurul tarafında da iş yapılacak işler vardır: Toplantıların usulüne uygun çağrıyla yapılması, tutanakların eksiksiz tutulması, aleyhine karar alınan kat maliklerine tebligatın doğru yapılması ve kararların yönetim planıyla uyumunun korunması; ilerideki iptal risklerini büyük ölçüde ortadan kaldırır. Uygulamada görüyoruz ki usule dikkat eden yönetimler, dava kaybetme riskini en aza indirirken apartman barışını da koruyor.
İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteği; süre takvimi, iptal gerekçeleri ve dava kurgusu bakımından belirleyicidir. Özellikle büyük site ve rezidans işletmelerinde pay yapıları karmaşık olduğundan, dosyanın baştan profesyonel değerlendirilmesi sonucu doğrudan etkiler.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi ne kadardır?
Süre kural olarak bir aydır. Toplantıya katılmayan kat maliki için süre, kararın kendisine tebliğinden itibaren işler. Toplantıya katılıp kararın aleyhine oy kullanan kat maliki için ise süre, kararın alınmasından itibaren işlemeye başlar ve tebligat beklenmez. Toplantıya katılıp oy kullanmayan kat maliki, karar tebliğ edilmedikçe dava açamaz. Sürenin hesabı dosyanın kaderini belirlediğinden takvim mutlaka hukuki değerlendirmeyle kurulmalıdır.
Hangi kararlar iptal edilebilir?
Usulüne aykırı alınan kararlar, kanuna veya yönetim planına aykırı kararlar ile eşitlik ve hakkaniyet kurallarına aykırı kararlar iptal edilebilir. Örneğin yeter sayı gözetilmeksizin alınan kararlar, tek bir kat malikini hedefleyen aidat dağılımları, orantısız gider yükümlülükleri ve yönetim planına aykırı ortak alan düzenlemeleri bu kapsamdadır. Kararın yalnızca mağdur edici olması yetmez; hukuka veya eşitliğe aykırılığın somut biçimde gösterilmesi gerekir.
Toplantıya katılmadım, sürem ne zaman başlar?
Toplantıya katılmayan kat maliki bakımından süre, kararın kendisine usulüne uygun biçimde tebliğiyle başlar. Bu nedenle tebligatın yapılmamış veya hatalı yapılmış olması, sürenin başlamadığını ileri sürmek için kullanılabilir. Ancak yönetim kararın bilinmesini sağlamışsa ve tebliğ tartışmalıysa sürenin başlangıcı dosyada ayrıca tartışılır. Süre başladıktan sonra bir ay içinde dava açılmazsa karar kesinleşir.
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur?
Evet, zorunludur. 2023’teki yasal değişiklikle kat mülkiyeti ve kat irtifakına ilişkin davalarda arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir. Bu süreç aynı zamanda masada çözüm fırsatı sunar; anlaşma sağlanırsa tutanak icra edilebilirlik kazanır. Dikkat edilmesi gereken nokta, arabuluculuk sürecinin iptal davasına ilişkin bir aylık süreyi ortadan kaldırmamasıdır.
İstanbul’da bu süreci nasıl yönetmeliyim?
Önce karar, tutanak ve toplantı belgelerini toplayıp sürenizin ne zaman başladığını netleştirin. Ardından kararın usul ve içerik yönünden sakatlıklarını listeleyip arabuluculuğa başvurun ve süresinde iptal davasını açın. Yönetici iseniz toplantı ve tebligat usullerini kusursuz yürütün. İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteği, süre takvimi ve iptal gerekçelerinin doğru kurulması açısından sonucu doğrudan belirler.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.