Satış Vaadi Sözleşmesinde Satıcı Devirden Kaçarsa: Tescil Davası, Tazminat ve Gabin Riski 2026

İstanbul’daki yüksek rayiç değerli konut ve arsa piyasasında pek çok alıcı, tapu devrini ileri bir tarihe bırakan satış vaadi sözleşmeleriyle ev veya arsa sahibi olmaya çalışıyor. Bedel tamamı ödeniyor, taşınmaz teslim alınıyor; ancak satıcı ya fiyatlar arttığı için ya da borçlarından kaçınmak için tapu devrinden kaçınıyor. Alıcı elinde noterde düzenlenmiş bir sözleşme ve dekontlarla kalıyor, “şimdi ne olacak?” sorusuyla hukuk desteği arıyor. Bu rehberde satıcının devir yükümlülüğünü yerine getirmediği durumda alıcının izleyebileceği yolları, gabin riskini, şerhin koruyucu etkisini ve Yargıtay’ın güncel içtihadını ele alıyoruz.

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir, Ne Kadar Korur?

Satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirli bedelle devredilmesini taahhüt eden ön sözleşmedir. TBK m. 237 uyarınca taşınmaz satış vaadinin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde resmî biçimde yapılması şarttır; adi yazılı ya da sözlü satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Alıcı, satış vaadiyle malik olmaz; satıcıya karşı tescili talebe dayanan bir şahsi hak kazanır.

Şahsi hak, kural olarak yalnız sözleşme tarafına karşı ileri sürülebilir. Taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilirse alıcının durumu zayıflar. Bu yüzden satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhedilmesi büyük önem taşır. TMK m. 766/2 uyarınca tapuya şerh verilen şahsi haklar, şerh tarihinden itibaren beş yıl geçmekle etkisini yitirir; şerh bu süre içinde yenilenmezse düşer. Şerhedilen satış vaadi, taşınmazı sonradan devralan kişilere ve taşınmaza sonradan konan hacizlere karşı da ileri sürülebilir; Yargıtay uygulamasında satış vaadi şerhinden sonra konulan haciz, şerh sahibi alıcıya karşı ileri sürülemez.

Satıcı Devirden Kaçıyorsa: Alıcının İki Yasal Yolu

TBK m. 237/2, taraflardan biri edimini yerine getirmişken diğer tarafın sözleşmeyi ve devri gerçekleştirmediği durumda alıcıya iki seçenek tanır: tapu sicilinin düzeltilmesi (cebri tescil) davası açmak ya da sözleşmeden dönerek verdiği şeyin geri verilmesini ve tazminat istemek. Alıcı taşınmazı elde etmek istiyorsa tescil davasını, bu mümkün değilse veya artık istemiyorsa bedel iadesi ile tazminat yolunu seçer.

Pratikte bu iki talep kademeli olarak da ileri sürülebilir: alıcı öncelikle tescil ister; tescil imkânsız hâle gelmişse — örneğin taşınmaz şerh bulunmadan üçüncü iyi niyetli kişiye devredilmişse veya satıcı iflas etmişse — taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin ödenmesini talep eder. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 10.04.2019 tarihli ve 2017/6987 E., 2019/4781 K. sayılı kararındaki olayda davacı alıcı tam olarak bu kurguyu kullanmış: 27.06.2013 tarihli noter sözleşmesiyle satın aldığı arsa hisselerinin devredilmemesi üzerine önce tapu iptali ve tescil, tescil mümkün olmazsa taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin ödenmesini talep etmiş ve bu talep ıslahla davaya dahil edilmiştir.

Cebri Tescil Davası Nasıl Açılır, Nelere Dikkat Edilir?

Cebri tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu (hukuk) mahkemesinde açılır. Davada alıcı, satış vaadi sözleşmesinin geçerli biçimde kurulduğunu, edimini (bedeli) yerine getirdiğini ve satıcının devir borcunu ifa etmediğini ispat etmek zorundadır. Kritik deliller şunlardır:

• Noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi: Yevmiye numarası ve tarihle birlikte geçerlilik şartını belgeleyen asıl delil.
• Ödeme kanıtları: Banka havalesi, dekont veya noter nezdinde yapılan ödeme belgeleri; elden ödemelerde satıcının imzalayıp imzalamadığına ilişkin tutanaklar.
• Tapu kaydı ve şerh belgesi: Satış vaadi şerhinin varlığı, üçüncü kişilere ve hacizlere karşı koruma sağlar.
• Teslim ve zilyetlik delilleri: Taşınmazın alıcıya teslim edildiği, elektrik-su aboneliklerinin alıcı adına alındığına dair kayıtlar.

Şerh süresi dolmadan dava açılmışsa veya şerh yenilenmişse alıcının konumu güçlüdür. Şerh hiç konmamışsa dava yine açılabilir; ancak taşınmaz bu arada üçüncü kişiye devredilmişse alıcının tescil talebi, kazanımın korunması kuralları nedeniyle dirençle karşılaşabilir. Bu yüzden satış vaadi yapılır yapılmaz şerh talebinin tapu müdürlüğüne iletilmesi ve beş yıllık dönemlerin takibi gerekir.

Bedel Rayicin Çok Altındaysa: Gabin (Aşırı Yararlanma) Riski

Tescil davasının en sık görülen sürpriz savunması gabin iddiasıdır. TBK m. 28’e göre sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve bu oransızlık, zarar görenin zor durumunda olmasından veya düşüncesizliğinden, deneyimsizliğinden yararlanılarak yaratılmışsa, zarar gören taraf sözleşmeye bağlı kalarak oransızlığın giderilmesini ya da sözleşmeden bağlantısız kalarak edimin geri verilmesini isteyebilir. Bu hak, düşüncesizlik veya deneyimsizlik öğrenildiği, zor durumda ise bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanılmalıdır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 10.04.2019 tarihli ve 2017/6987 E., 2019/4781 K. sayılı kararı bu konuda yol göstericidir. Somut olayda satıcı, arsasındaki hisselerin tamamını 110.000 TL bedelle satmayı vaat etmiş; bilirkişi ise bu hisselerin sözleşme tarihindeki değerini 2.240.000 TL olarak tespit etmiştir. Mahkeme, alıcının tazminat talebini kabul etmiş; Yargıtay ise edimler arasındaki bu büyük oransızlık karşısında satıcının gabin savunmasının hiç değerlendirilmeden karar verilmesini eksik inceleme sayarak hükmü bozmuştur. Karardan çıkan pratik sonuç açıktır: satış vaadinde ödenen bedel piyasa değerinin çok altındaysa, tescil veya tazminat davası bile gabin incelemesine tabi tutulabilir. Bu nedenle alıcı, “ucuz yakaladım” düşüncesiyle çok düşük bedelli satış vaadi sözleşmesi imzalarken ileride bu savunmayla karşılaşabileceğini bilmelidir; satıcı için de her düşük bedelli sözleşmenin otomatik olarak gabin sayılmayacağı, oransızlığın yararlanma yoluyla yaratılmış olmasının da ispatı gerektiği unutulmamalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Benzer Oransızlık Denetimi

Satış vaadi, çoğu zaman bağımsız bir sözleşme değil, daha büyük ilişkilerin içine gömülü olarak karşımıza çıkar. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin arsa payını müteahhide devri taahhüdü, satış vaadi hükümlerine tabidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 05.06.2018 tarihli ve 2018/1903 E., 2018/4323 K. sayılı kararı, bu tür sözleşmelerde edimler arasındaki oransızlığın gabin denetimine konu olabileceğini göstermektedir. Somut olayda arsa payı %25 olan hak sahiplerine yeni inşaattan yalnızca %0,75 pay teklif edilmiş, müteahhit payı ise sözleşmede %97 olarak kararlaştırılmış; mahkeme bu tabloyu hak sahipleri aleyhine aşırı oransızlık olarak tespit etmiştir. Karar, satış vaadi ve devir taahhüdü içeren her taşınmaz sözleşmesinde edim dengesinin yargısal denetime tabi olduğunu, tek taraflı sömürü düzenlemelerinin sürdürülemez olduğunu ortaya koyar.

İstanbul’da Satış Vaadi Pratiği: Dikkat Edilmesi Gerekenler

İstanbul’da satış vaadi sözleşmeleri özellikle hisse satışlarında, kentsel dönüşüm bölgesindeki yapılarda ve kredi notu yetersiz alıcıların piyasaya girdiği işlemlerde yoğun kullanılmaktadır. İstanbul pratiğinde dikkat çeken noktalar şunlardır:

• Hisse devrinde tüm ortakların onayı: Paylı mülkiyetteki taşınmazda yalnız bir ortağın hissesini satmayı vaat etmesi mümkündür; ancak tapuda hisse devri, diğer ortakların şufa (ön alım) hakkını gündeme getirebilir. Alıcı işlemden önce tapu kaydındaki ortaklık yapısını incelemelidir.
• Bedelin noterde veya banka kaydıyla ödenmesi: Elden ödemeler ispat sıkıntısı yaratır. Tescil davasında ödeme kanıtı olmayan alıcı, edimini yerine getirdiğini göstermekte zorlanır.
• Şerh talebinin hemen yapılması: Sözleşmenin ertesi günü tapu müdürlüğüne başvurarak şerh verilmesi, İstanbul’un hızlı el değiştiren piyasasında alıcıyı üçüncü kişi devirlerine ve hacizlere karşı korur.
• Düşük bedelli sözleşmelerden kaçınma: Vergi veya harç tasarrufu için gösterilen bedelin rayicin çok altında kalması, hem gabin riskini doğurur hem de alıcının tescil davasında karşı savunmayla karşılaşmasına yol açar.

Sık Sorulan Sorular

Satış vaadi sözleşmesi imzaladım, ev artık benim mi sayılır?

Hayır. Satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti geçirmez; alıcıya yalnızca satıcıya karşı tescil istemeye dayanan bir şahsi hak verir. Mülkiyet, ancak tapu müdürlüğünde resmî devir senediyle tescil edilince geçer. Satış vaadinin gücü, şerhedilmişse üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesinden ve cebri tescil davasına konu olabilmesinden gelir. Şerh yoksa ve satıcı taşınmazı başkasına devrederse alıcının konumu ciddi biçimde zayıflar. Bu nedenle satış vaadi yapan her alıcının ilk işi, sözleşmenin tapuya şerhedilmesini talep etmek olmalıdır; şerh beş yılda etkisini yitirdiğinden süresi dolmadan yenilenmesi de gerekir.

Satıcı tapuyu devretmezse dava için sürem var mı?

Var. Şerh verilen satış vaadine dayanan şahsi hak, şerh tarihinden itibaren beş yıl etkisini korur ve bu süre içinde yenilenebilir. Şerhin yenilenmemesi dava hakkını ortadan kaldırmasa da üçüncü kişilere karşı korumayı zayıflatır. Genel dava zamanaşımı kuralları da işler; bu süreler olaya göre değişebileceğinden, satıcının devirden kaçındığını öğrenir öğrenmez geç kalınmadan hukuk desteği alınması gerekir. İstanbul’daki yoğun tapu işlem hacmi içinde taşınmazın üçüncü kişiye devri veya üzerine haciz gelmesi her an mümkündür; davanın gecikmesi, doğru dahi olsa talebin işlevsiz kalmasına yol açabilir.

Bedeli rayicin çok altında ödedim, tescil davasını kaybeder miyim?

Otomatik kaybetmezsiniz ama risk vardır. TBK m. 28’e göre satıcı, edimler arasındaki açık oransızlığın kendi zor durumunuzdan veya düşüncesizliğinizden yararlanılarak yaratıldığını ileri sürerek gabin savunması yapabilir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2017/6987 E., 2019/4781 K. sayılı kararında, 110.000 TL bedelli satış vaadine konu hisselerin 2.240.000 TL değerinde olması karşısında mahkemenin gabin savunmasını incelemeden karar vermesi bozma sebebi olmuştur. Bununla birlikte gabin, oransızlık tek başına yetmez; yararlanma unsuru da ispat edilmelidir ve hak kullanım süreleri sınırlıdır. Somut dosyanızın bu unsurlar bakımından değerlendirilmesi kişiye özgüdür.

Devir gerçekleşmezse ödediğim para ve tazminat nasıl hesaplanır?

Alıcı sözleşmeden dönerse, ödediği bedelin iadesini ve uğradığı zararın karşılanmasını isteyebilir. TBK m. 237/2’deki düzenleme, alıcıya güven duyusunun korunması çerçevesinde olumsuz zararın da talebini mümkün kılar. Uygulamada tazminat, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri ile ödenen bedel arasındaki fark, görece zararlar ve durumun somut özelliklerine göre bilirkişi raporuyla hesaplanır. Yukarıda anılan Yargıtay 13. Hukuk Dairesi kararındaki davacı da tescil mümkün olmazsa taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin ödenmesini isteyerek bu hakkını kullanmıştır. Faiz başlangıcı, temerrüt ve ihbar tarihlerine göre değişir; bu hesaplama dava stratejisinin en teknik kısmıdır.

Satış vaadi sonrası taşınmaza haciz konulursa hakkım ne olur?

Satış vaadi tapuya şerhedilmişse, şerhten sonra taşınmaza konan haciz şerh sahibi alıcıya karşı ileri sürülemez; Yargıtay uygulamasında şerh önceliği bu şekilde korunur. Şerh yoksa, satıcının alacaklıları taşınmazı icra yoluyla paraya çevirebilir ve alıcı ancak sözleşmeye dayanarak satıcıya karşı bedel ve tazminat davasıyla yetinmek zorunda kalabilir. Haciz öğrenildiğinde icra mahkemesine şikâyet yolunun da bulunduğu unutulmamalıdır. Bu yüzden satış vaadi sözleşmesinin şerhi, alıcı için sadece devir güvencesi değil, aynı zamanda haciz ve üçüncü kişi devirlerine karşı bir kalkandır.

İstanbul’da satış vaadi sözleşmesini noter mi yapmalı, adi yazılı da olur mu?

Adi yazılı satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. TBK m. 237 uyarınca taşınmaz satış vaadinin geçerliliği, noterde düzenleme şekli veya resmî senet yapılmasına bağlıdır. Noterlik Kanunu uyarınca bu sözleşmelerin düzenlenmesi noterlerin görev alanı içindedir; İstanbul’daki noterlikler sözleşmeyi yevmiye numarasıyla düzenler ve tarafların kimlik, evlilik ve temsil durumlarını da denetler. Adi yazılı sözleşme imzalanmışsa, karşı tarafın bunu tanıması hâlinde bile şekil eksikliği geçerlilik sorunu yaratır; bazı hâllerde ibraname veya yeni bir resmî sözleşmeyle bu eksiklik giderilebilir. Sonuç olarak taşınmaz devri vaadi her hâlde noterde yapılmalıdır.

Satış vaadi sözleşmeniz varsa ve satıcı devir yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa, şerh süreniz işliyor olabilir. Dosyanıza özgü değerlendirme ve dava stratejisi için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

0