Kiracı Yaptığı Tadilat Masraflarını Hangi Şartlarda Geri Alabilir?
Kiracının yaptığı tadilat masraflarını geri alabilmesi için öncelikle bu masrafların niteliği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde belirlenmelidir. Hukuk sistemimizde masraflar; zorunlu, faydalı ve lüks (dekoratif) masraflar olarak üç ana gruba ayrılır. Kiralık bir taşınmazda, çatının akması veya su tesisatının patlaması gibi durumlar zorunlu masraf kapsamındadır. Taşınmazın değerini artıran ısı yalıtımı, mutfak dolaplarının yenilenmesi gibi işlemler ise faydalı masraf olarak nitelendirilir.
İstanbul avukat büromuzda yürüttüğümüz dosyalarda sıklıkla karşılaştığımız üzere, kiracının bu bedelleri geri alabilmesi için taşınmazı tahliye etmiş olması gerekir. Sözleşme devam ederken tadilat masrafı davası açılması kural olarak mümkün değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, kiracı tarafından yapılan imalatların bedeli, yapıldığı tarih değil, taşınmazın tahliye tarihindeki rayiç bedeller üzerinden ve kiralayanın bu imalattan dolayı elde ettiği ‘sebepsiz zenginleşme’ oranı üzerinden hesaplanır.
2026 Yılında Faydalı ve Zorunlu Masraf Ayrımı Nasıl Yapılır?
Faydalı masraflar, taşınmazın kullanım amacını kolaylaştıran veya değerinde objektif olarak artış sağlayan harcamalardır. 2026 yılı kira hukuku uygulamalarında, özellikle eski binalardaki enerji verimliliği artırıcı tadilatlar faydalı masraf kategorisinde üst sıralarda yer almaktadır. Zorunlu masraflar ise taşınmazın varlığını sürdürebilmesi için elzem olan harcamalardır. Eğer bir kiracı, kiralayanın onayı olsun veya olmasın, bir boruyu tamir ettirmek zorunda kalmışsa, bu bedeli kiralayandan her zaman talep edebilir.
Buna karşın, sadece kiracının estetik zevkine hitap eden duvar kağıdı, özel aydınlatma sistemleri veya lüks mutfak tezgahları lüks masraf sayılır. TBK Madde 530 uyarınca, kiralayan bu lüks eklentileri kabul etmek zorunda değildir. Kiracı, taşınmaza zarar vermeden bu eklentileri söküp götürme (jus tollendi) hakkına sahiptir. Ancak söküldüğünde taşınmaz eski haline gelmiyorsa veya zarar görüyorsa, kiracı bunları bırakmak zorundadır ve bedel talep edemez.
Kira Sözleşmesinde ‘Tadilat Bedeli Talep Edilemez’ Maddesi Geçerli Midir?
Uygulamada birçok kira sözleşmesinde “Kiracı yaptığı hiçbir masrafı ev sahibinden isteyemez” şeklinde genel geçer ifadeler yer almaktadır. Ancak 2026 yılı itibarıyla Yargıtay’ın bu konudaki yaklaşımı, bu maddelerin zorunlu masrafları tamamen kapsayamayacağı yönündedir. Taşınmazın ayıplı olması ve bu ayıbın giderilmesinin kiralayana ait olması halinde, sözleşmedeki genel feragat hükümleri kamu düzenine aykırılık teşkil edebilir.
Özellikle işyeri kira sözleşmelerinde, kiracıya dekorasyon için belirli bir süre ‘kira tatili’ (rent-free period) verilmişse, kiracının daha sonra tadilat bedeli talep etmesi hakkın kötüye kullanımı olarak görülebilir. İstanbul Gayrimenkul Hukuku uzmanları olarak, müvekkillerimize sözleşme aşamasında tadilatın kapsamını, ne kadarının kiradan mahsup edileceğini ve tahliyede taşınmazın hangi durumda teslim edileceğini açıkça yazmalarını tavsiye ediyoruz. Yargıtay 6. HD, 2024/221 E., 2025/334 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, taraflar arasındaki yazılı mutabakat, sebepsiz zenginleşme hükümlerinin önündedir.
Tadilat Masraflarının Tahsilinde İspat Yükü ve Deliller
Tadilat bedeli alacağı davasında ispat yükü kiracıdadır. Kiracı, bu tadilatları bizzat yaptırdığını ve bedelini ödediğini ispatlamakla yükümlüdür. Bu noktada en güçlü deliller faturalar, banka dekontları ve fotoğraf kayıtlarıdır. Ancak sadece faturanın varlığı yeterli değildir; mahkemece görevlendirilen bilirkişi heyeti taşınmazda keşif yaparak yapılan işin mülke kattığı reel değer artışını hesaplar.
Uygulama tecrübelerimize göre, ‘imalat bedeli’ ile ‘değer artış bedeli’ karıştırılmamalıdır. Kiracı 500.000 TL harcayarak lüks bir tadilat yapmış olabilir; ancak bu tadilat evin piyasa değerini sadece 200.000 TL artırmışsa, kiralayanın iade etmesi gereken meblağ kural olarak alt sınır olan zenginleşme miktarıdır. Davadan önce noter aracılığıyla ihtarname çekilmesi ve taşınmaz tahliye edilmeden önce ‘delil tespiti’ yaptırılarak mevcut durumun kayıt altına alınması 2026 yargılama sürecinde kritik öneme sahiptir.
Kiracının Sebepsiz Zenginleşme Davası Açma Süresi ve Zamanaşımı
Kiracının tadilat bedellerini talep edebileceği dava türü genellikle sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davasıdır. Türk Borçlar Kanunu Madde 82 uyarınca, sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak 2 yıl ve herhalde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak 10 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.
Kira hukukunda bu ‘öğrenme tarihi’ kural olarak taşınmazın tahliye edildiği ve anahtarın teslim edildiği tarihtir. Çünkü kiracı, taşınmazı kullandığı sürece yaptığı masraflardan bizzat faydalanmaya devam etmektedir; kiralayanın zenginleşmesi ise mülkün kendisine geri geçmesiyle başlar. İstanbul’daki yoğun dava yükü göz önüne alındığında, zamanaşımı sürelerini kaçırmamak adına tahliyeyi takip eden ilk 2 yıl içinde hukuki sürecin başlatılması elzemdir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi izni olmadan yapılan kombi değişimi masrafı istenebilir mi?
Evet, kombi taşınmazın olmazsa olmaz bir parçası ve demirbaşıdır. Bozulması durumunda kiralayanın onarımı veya değişimi yaptırması gerekir. Kiracı, kiralayana ihbarda bulunup sonuç alamamışsa, zorunlu masraf kapsamında kombi değişim bedelini kiralayandan talep edebilir. Yargıtay bu durumda güncel değişim bedelinin iadesine karar vermektedir.
Boyatılan evin boya ücreti kira bedelinden düşülebilir mi?
Boya ve badana masrafları kural olarak ‘kullanım kusuru’ veya ‘olağan kullanım’ kapsamına girebilir. Eğer ev teslim edildiğinde bakımlıysa ve kiracı keyfi olarak renk değiştirmek için boyatmışsa bu lüks masraftır ve isteyemez. Ancak taşınmaz rutubetliyse ve oturulamaz durumdaysa, boya zorunlu masraf sayılabilir. Tek taraflı olarak kiradan düşmek ise temerrüde düşme riski doğurur; bu nedenle yazılı onay alınmalıdır.
Tahliye ihtarından sonra yapılan tadilatlar geri alınabilir mi?
Tahliye süreci başladıktan veya tahliye taahhütnamesi verildikten sonra yapılan masraflar iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayabilir. Kiralayanın bu masraflara açık rızası yoksa, mahkeme kiracının kendi yarattığı bir zenginleşmeyi talep edemeyeceğine hükmedebilir. Bu tür yatırımların tahliyeden hemen önce yapılması risklidir.
İşyerine yapılan asma kat ve bölme duvarların bedeli nedir?
İşyeri kiralarında bu tür bölmeler genellikle ‘faydalı masraf’ olarak görülür. Ancak sözleşmede “taşınmazın eski hale getirilerek teslimi” şartı varsa, kiralayan bu yapıların sökülmesini isteyebilir. Eğer kiralayan bu yapıları koruyarak yeni bir kiracıya daha yüksek bedelle veriyorsa, sebepsiz zenginleşme uyarınca imalat bedeli (eskime payı düşülmüş olarak) kiracıya ödenmelidir.
Kiracı taşınmazı harap ettiyse tadilat masrafı talep edebilir mi?
Hayır, kiralayanın ‘hor kullanma tazminatı‘ hakkı ile kiracının ‘tadilat bedeli’ hakkı karşılıklı olarak takas ve mahsup edilebilir. Eğer kiracı eve zarar vermişse ve yaptığı tadilatlar bu zararı örtmek içinse veya genel olarak taşınmaza zarar verilmişse, bilirkişi raporu doğrultusunda kiracının alacağı sıfırlanabilir veya borçlu çıkabilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.