Kira ilişkilerinde son dönemde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının evi veya işyerini üçüncü kişiye fiilen kullandırmasıdır. Özellikle büyük şehirlerde, yüksek kira bedelleri nedeniyle kiralananın oda oda kullandırılması, günlük veya dönemsel şekilde başkasına bırakılması ya da fiilen başka bir kişiye devredilmesi sık görülüyor. Ne var ki kiracı açısından pratik görünen bu yöntem, mal sahibi bakımından ciddi bir sözleşmeye aykırılık tartışması doğurabilir.
Problem genellikle kiraya verenin taşınmazda başka birinin oturduğunu fark etmesiyle başlar. Agitation kısmında ise durum daha da karmaşık hale gelir: kiracı bunun sadece misafirlik olduğunu söyler, alt kullanıcı kira ödemediğini ileri sürer, komşular farklı beyanda bulunur ve süreç delil meselesine dönüşür. Kiraya veren çoğu zaman “Kiracı evi başkasına verdi, hemen çıkarabilir miyim?” diye sorar; kiracı ise “Ben sadece birlikte oturuyorum, tahliye olamam” savunması yapar. Çözüm ise duygusal tepkiyle değil, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay uygulaması çerçevesinde hareket etmektir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, alt kira ile kullanımın paylaşılması, kira ilişkisinin devri ve geçici misafirlik kavramları birbirine karıştırılmaktadır. Uygulamada görüyoruz ki davanın kaderini çoğu zaman tek bir ifade değil; yazılı rıza, sözleşmedeki yasak hükmü, ihtar süreci, apartman beyanları, banka hareketleri ve fiili kullanımın kime ait olduğu belirler. İstanbul avukat desteği arayan mal sahipleri ve kiracılar için, bu ayrımların baştan doğru kurulması hak kaybını önler.
Kiracı evi izinsiz alt kiraya verirse tahliye olur mu? Evet, çoğu durumda tahliye sebebi doğabilir.
Evet; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası yoksa, alt kira veya kullanım hakkının devri tahliye sonucunu doğurabilecek bir sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 322’ye göre kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak şartıyla kiralananı başkasına kiralayabilir veya kullanım hakkını devredebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça bunu yapamaz. Bu hüküm son derece önemlidir. Çünkü tartışmanın merkezi, taşınmazın fiilen başkasınca kullanılması değil, bu kullanımın kiraya verenin yazılı onayı olmadan gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğidir.
Kiraya verenin yazılı rızası yoksa, kiracının taşınmazı üçüncü kişiye bırakması TBK m. 316 kapsamında da değerlendirilebilir. Bu maddede kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanma borcu düzenlenmiştir. Sözleşmeye aykırı kullanımın varlığı halinde kiraya veren, kiracıya aykırılığın giderilmesi için uygun süre verip bunun sonuçsuz kalması halinde sözleşmeyi fesih ve tahliye yoluna gidebilir.
Burada önemli nokta, her üçüncü kişi kullanımının otomatik olarak alt kira sayılmamasıdır. Örneğin kiracının yakınının kısa süreli misafir olması, tek başına tahliye sebebi olmaz. Buna karşılık bağımsız ve sürekli kullanım, kira benzeri ödeme, anahtar teslimi, komşuların yeni kullanıcının esas oturan kişi olduğunu doğrulaması ve kiracının fiilen taşınmazdan çekilmesi tahliye dosyasını güçlendirir.
Alt kira ile kullanım hakkının devri aynı şey midir? Hayır, ama ikisi de risk yaratabilir.
Hayır; alt kira ile kira ilişkisinin devri farklı kavramlardır, fakat her ikisi de yazılı rıza yoksa sorun doğurabilir.
Alt kira, asıl kiracının kiralananı üçüncü kişiye belli ölçüde kullandırması ve bunun karşılığında ayrı bir hukuki ilişki kurmasıdır. Kira ilişkisinin devrinde ise kiracının sözleşmedeki konumu başka birine geçer. Bu ayrım, uygulamada son derece önemlidir. Çünkü bazen kiracı taşınmazdan tamamen çıkar ve yerine başka biri geçer; bazen de kiracı görünürde sözleşmede kalır ama fiili kullanımın tamamını başka birine bırakır.
TBK m. 323 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Özellikle konut kiralarında “Ben kontratı bozmadım, sadece kuzenim oturuyor” şeklindeki savunmalar, fiili durum farklıysa yeterli olmayabilir. Mahkeme yalnızca sözleşmedeki isme değil, taşınmazı gerçekte kimin kullandığına da bakar.
Yargıtay 3. HD, 2017/5282 E., 2017/16600 K. sayılı kararında; kira ilişkisinin yazılı rıza ile devredildiği ispat edilemediği sürece, yalnızca kira bedelinin üçüncü kişi tarafından ödenmesinin devir için yeterli olmadığını ve somut olayın fuzuli işgal sonucuna götürebileceğini vurgulamıştır. Bu yaklaşım, özellikle İstanbul gibi taşınmaz kullanımının hızla değiştiği yerlerde çok önemlidir.
Hangi haller gerçekten izinsiz alt kira sayılır? Cevap somut kullanım biçimine göre verilir.
Taşınmazın üçüncü kişi tarafından bağımsız, sürekli ve kiracıdan ayrı şekilde kullanılması çoğu zaman alt kira veya devir şüphesini güçlendirir.
Mahkemeler genellikle şu olgulara bakar:
- Kiracının taşınmazda fiilen oturup oturmadığı
- Üçüncü kişinin anahtara ve bağımsız kullanım yetkisine sahip olup olmadığı
- Kira benzeri bir ödeme veya menfaat ilişkisi bulunup bulunmadığı
- Apartman görevlisi, komşu veya yönetim beyanlarının ne söylediği
- Elektrik, su, internet gibi abonelik kullanım örüntülerinin neyi gösterdiği
- Sözleşmede açık alt kira veya devir yasağı bulunup bulunmadığı
Örneğin kiracının başka şehirde yaşadığı, taşınmazda sürekli başka bir kişinin kaldığı ve ödemelerin o kişi tarafından yapıldığı dosyalarda izinsiz kullanım iddiası güçlenir. Buna karşılık kiracının aynı evde yaşamaya devam ettiği, sadece bir odasını birlikte oturduğu kişiye kullandırdığı bazı durumlar daha dikkatli değerlendirilir. Yine de konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza aranması nedeniyle bu alan gri olmaya devam eder.
İstanbul gayrimenkul avukatı desteği gerektiren dosyalarda en sık hata, kiraya verenin yalnızca komşu söylentisiyle dava açması veya kiracının delil toplamadan “Bu sadece misafir” demesidir. Her iki tarafın da belge ve fiili kullanım verisini toplaması gerekir.
Kiraya veren tahliye için hemen dava açabilir mi? Çoğu olayda önce uygun ihtar süreci önem taşır.
Çoğu durumda kiraya verenin, sözleşmeye aykırılığın giderilmesini istemesi ve kiracıya uygun süre tanıması gerekir.
TBK m. 316’ya göre kiracı sözleşmeye aykırı davranırsa kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için yazılı bildirim yapabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında genellikle en az 30 günlük süre verilmesi uygulamada belirleyicidir. Kiracı bu süre içinde aykırılığı gidermezse tahliye davası gündeme gelir. Burada hedef, kiracının savunma hakkını ortadan kaldırmak değil; sözleşmeye aykırılığın düzeltilip düzeltilmeyeceğini netleştirmektir.
Yargıtay 6. HD, 2014/5967 E., 2014/7106 K. sayılı kararında, kira sözleşmesine aykırılık ve fuzuli işgal bağlamında somut olayın niteliğine göre tahliye değerlendirmesi yapılması gerektiğini ortaya koymuştur. Aynı şekilde Yargıtay içtihatları, salt iddia ile değil, aykırılığın hangi davranışla oluştuğunun açıkça gösterilmesini aramaktadır.
Bu yüzden kiraya verenin atacağı ihtarda; taşınmazın kim tarafından kullanıldığı, bunun neden sözleşmeye aykırı olduğu, hangi maddeye dayanıldığı ve aykırılığın nasıl giderileceği açıkça yazılmalıdır. Belirsiz ve soyut ihtarlar, daha sonra dava aşamasında zayıf kalabilir.
Alt kiracı tahliye kararından etkilenir mi? Evet, asıl kira biterse alt kullanım da genellikle biter.
Evet; asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracının taşınmazı kullanma zemini de çoğu zaman ortadan kalkar.
Yargıtay 3. HD, 2002/4011 E., 2002/4827 K. sayılı kararında asıl kira ilişkisinin sona ermesi halinde ona bağlı alt kira ilişkisinin de sona ereceğini belirtmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 12. HD, 2021/7663 E., 2022/2719 K. sayılı kararında alt kira sözleşmesinin, asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde kendiliğinden ayakta kalamayacağını vurgulamıştır.
Bu ilke çok önemlidir. Çünkü alt kullanıcı çoğu zaman “Benim mal sahibiyle sorunum yok, ben burada kalmaya devam ederim” sanmaktadır. Oysa onun kullanım hakkı bağımsız tapusal bir hak değil; çoğu durumda asıl kiracının hakkına bağlı türev bir kullanımdır. Asıl kiracının hukuki zemini çökerse, alt kullanıcının korunma alanı da daralır.
Uygulamada görüyoruz ki özellikle arkadaşına, akrabasına veya çalışanına evi bırakan kiracılar, sonradan hem kendi tahliyeleriyle hem de üçüncü kişinin çıkmaması nedeniyle ek uyuşmazlıklarla karşılaşabiliyor. Bu nedenle baştan yazılı izin mekanizması kurulmadan taşınmazın başkasına bırakılması ciddi risk taşır.
Kiracı kendini nasıl savunabilir? Cevap, kullanımın alt kira değil fiili birlikte yaşam veya geçici barınma olduğunu ispatlamaktır.
Kiracı, üçüncü kişinin bağımsız kiracı olmadığını, taşınmazın kendi kullanımında kaldığını ve kira ilişkisinin devredilmediğini somut delillerle göstermelidir.
Kiracının savunmasında öne çıkabilecek başlıklar şunlardır:
- Taşınmazda fiilen yaşamaya devam ettiğini gösteren resmi kayıtlar
- Faturalar, teslimatlar, apartman giriş kayıtları ve komşu beyanları
- Üçüncü kişinin kira değil geçici barınma kapsamında kaldığını gösteren mesaj veya belgeler
- Kiraya verenin yazılı ya da açık onayına ilişkin belgeler
- Devir değil birlikte kullanım veya aile içi barınma olduğunu destekleyen deliller
Ancak burada kritik nokta şudur: konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun açıkça yazılı rıza aradığı için, “Mal sahibi biliyordu” savunması tek başına her zaman yeterli olmaz. Özellikle yazılı onay yoksa, kiracının ispat yükü ağırlaşabilir. Bu nedenle İstanbul avukat ve İstanbul gayrimenkul avukatı desteği, dava açılmadan önce strateji kurulması bakımından önemlidir.
Kiraya veren ve kiracı bu süreçte ne yapmalı? En doğru yol erken delil toplamak ve süreci usule uygun yürütmektir.
Kiraya veren aceleyle değil, delille hareket etmeli; kiracı ise savunmasını belgeye dayandırmalıdır.
Kiraya veren açısından doğru adımlar; sözleşmeyi incelemek, yazılı rıza bulunup bulunmadığını netleştirmek, fiili kullanıcıyı tespit etmek, apartman yönetimi ve komşu beyanlarını toparlamak, gerekiyorsa noter ihtarı göndermek ve ardından tahliye sürecini başlatmaktır. Kiracı açısından ise taşınmazı gerçekten kendisinin kullandığını gösterecek her veri önemlidir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka sorun da, tarafların WhatsApp konuşmalarını veya banka dekontlarını yanlış yorumlamasıdır. Tek bir dekont, otomatik olarak alt kira ispatı sayılmayabilir; tek bir komşu anlatımı da yeterli olmayabilir. Mahkeme tabloya bütün halinde bakar.
Özetle, izinsiz alt kiraya verme meselesi basit bir “başkası evde kalıyor” tartışması değildir. Bu konu; TBK m. 316, 322 ve 323 çerçevesinde, yazılı rıza, fiili kullanım ve ispat düzeniyle birlikte ele alınmalıdır. İstanbul’da bu tür dosyalar yoğun şekilde görüldüğünden, süreci erken aşamada hukuki zemine oturtmak çoğu kez sonucu belirler.
Sık sorulan sorular
Kiracının kardeşinin veya arkadaşının evde kalması otomatik olarak tahliye sebebi olur mu?
Hayır, otomatik olarak tahliye sebebi olmaz. Mahkeme öncelikle bu kişinin misafir mi, birlikte yaşayan biri mi, yoksa bağımsız kullanıcı mı olduğunu değerlendirir. Kiracının evde yaşamaya devam etmesi, kişisel eşyalarının orada bulunması, faturaların ve günlük kullanımın kiracıyla bağlantılı olması önemlidir. Ancak kiracı fiilen taşınmazdan çıkmış ve kullanım tamamen üçüncü kişiye geçmişse, bu savunma zayıflar.
Kiraya veren sözlü izin verdiyse sonradan alt kira nedeniyle dava açabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 322 yazılı rıza aradığı için, sözlü izin iddiası ciddi ispat sorunu yaratır. Kiracı “Sözlü olarak izin verilmişti” dese bile bunu kanıtlaması zor olabilir. Uygulamada mahkemeler, özellikle sözleşmede açık yasak varsa, yazılı muvafakat yokluğunu kiracı aleyhine değerlendirebilir. Bu nedenle sonradan çıkan uyuşmazlıklarda sözlü anlaşmalar çoğu zaman yeterli koruma sağlamaz.
Alt kiracı kira ödediğini söylerse bu onun kiracı olarak korunacağı anlamına gelir mi?
Hayır, tek başına ödeme yapması yeterli değildir. Yargıtay uygulamasında da görüldüğü üzere, üçüncü kişinin kira bedelini yatırması, otomatik olarak kira ilişkisinin devredildiği veya mal sahibinin bunu kabul ettiği anlamına gelmez. Ödemenin hangi sıfatla yapıldığı, kiraya verenin buna nasıl yaklaştığı, yazılı onayın bulunup bulunmadığı ve taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı birlikte incelenir.
Kiraya veren önce ihtar çekmeden tahliye davası açarsa ne olur?
Somut olaya göre değişmekle birlikte, sözleşmeye aykırılığın giderilebilir nitelikte olduğu hallerde ihtar ve süre verme meselesi çok önemlidir. Özellikle TBK m. 316 kapsamında kiracıya aykırılığı düzeltme imkanı tanınması beklenebilir. Eksik usul, davanın reddi ya da sürecin uzaması sonucunu doğurabilir. Bu yüzden dava öncesi ihtar stratejisi, çoğu kez davanın kendisi kadar önemlidir.
Alt kira yasağı sözleşmede yazmıyorsa kiracı daha rahat mı olur?
Hayır, her zaman değil. Çünkü konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca sözleşmedeki yasak hükmü değil, doğrudan TBK m. 322 devreye girer. Kanun zaten yazılı rıza aradığı için, sözleşmede ayrıca yasak yazmaması tek başına serbestlik anlamına gelmez. Bu nedenle kiracı, “Kontratta açık yasak yok” savunmasına güvenerek taşınmazı başkasına bıraktığında yine tahliye riskiyle karşılaşabilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.