Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir, Nasıl Feshedilir? TMK 611 Rehberi 2026

Kısa cevap: Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir kişinin (bakım üstlenen) başka bir kişinin (bakım alacaklısının) hayatı boyunca bakımını ve görülmesini üstlenmesi karşılığında, onun malvarlığının tamamını veya belirli bir malının mülkiyetini edindiği bir sözleşmedir (TMK 611). Sözleşme, noter düzenleme şekliyle kurulur ve tapu devri tescille tamamlanır. Bakım borcu gereği gibi ifa edilmezse bakım alacaklısı sözleşmeyi feshedebilir ve devrettiği malın geri verilmesini isteyebilir (TMK 614).

Bu rehberde ölünceye kadar bakma sözleşmesinin kurulma şeklinden tapu devrine, bakım borcunun kapsamından fesih ve iptal yollarına kadar tüm süreci adım adım ele alıyoruz. Konu, miras hukuku ile borçlar hukukunun kesişiminde yer aldığı için yanlış kurulmuş bir sözleşme yıllar sonra ciddi malvarlığı kayıplarına yol açabiliyor; bakımını üstlendiğiniz kişiyi de mağdur edebiliyor. Bu nedenle aşağıdaki başlıkları sırayla okumanızı öneriyoruz.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 611. maddesi, bu sözleşmeyi iki türlü düzenler: malvarlığının tamamının veya bölünmesi mümkün olan bir kümesinin devri ile bölünmesi mümkün olmayan tek bir malın devri. Her iki tipte de ortak nokta, bakım üstlenenin alacaklının ölümüne kadar bakım ve görülme borcu taşımasıdır. Sözleşmenin konusu yalnızca fiziksel bakım değildir; kanun, kapsamın asgari unsurlarını da sayar: barınma, beslenme, gerekli görülme ve tıbbi tedavi, bakım üstlenenin onunla bir arada yaşamak istemesi hâlinde konutun birlikte kullanılması, alacaklının ölümünden sonra gömülme giderlerinin karşılanması ve alacaklının geçimini sağlayacak sigorta primlerinin ödenmesi (TMK 611/2).

Uygulamada en yaygın biçimi, yaşlı bir kişinin bakımı karşılığında evini veya arsasını bakım üstleneene devretmesidir. Sözleşme kurulur kurulmaz değil, tapu siciline tescil ile mülkiyet geçer. Bu ayrım ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde belirleyicidir: tescil gerçekleşmemişse mülkiyet devri tamamlanmamış sayılır ve taraflar arasında yalnızca borç doğurucu etki söz konusu olur. Sözleşme, bakım alacaklısının ölümüyle sona erer; bu tarihe kadar edimler karşılıklı olarak devam eder.

Hangi Şartlarla Geçerli Olur? Şekil ve Ehliyet Şartları

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi hem ölüme bağlı tasarruf hem de ivazlı (karşılıklı edimli) sözleşme niteliği taşıdığı için şekil ve ehliyet kurallarına tabidir. Geçerlilik için aranan temel şartlar şunlardır:

• Resmî düzenleme şekli: Sözleşmenin kurulması noter düzenleme şekline bağlıdır (TMK 636). Noter onayı olmadan yapılan mutabakat, tasarrufun geçerliliğini sağlamaz.
• Aydınlatma ve onay: Noter, taraflara sözleşmenin kapsamı ve hukuki sonuçları hakkında aydınlatma yapar; aydınlatmanın yapıldığı resmî senetle belgelenir.
• Tasarruf ehliyeti: Bakım alacaklısının ayırt etme gücüne sahip ve ergin olması gerekir. Kısıtlılık hâlinde bu yöndeki tasarruflar için vesayet makamının izni aranır.
• Karşılık (ivaz) ilişkisi: Üstlenilen bakım edimi ile devredilen mal arasında bir karşılık ilişkisi bulunmalıdır. Karşılık tamamen yoksa tasarruf bağışlamaya dönüşür ve saklı pay rejimi bakımından farklı değerlendirilir.
• Muvazaa ve gabin denetimi: Görünürdeki işlem ile tarafların gerçek iradesi örtüşmüyorsa, yani sözleşme gerçekte miras planlamasından kaçınma veya üçüncü kişileri aldatma amacı taşıyorsa muvazaa nedeniyle geçersizlik gündeme gelir.

Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması, sözleşmenin kısmen veya tamamen geçersizliğine yol açabilir. Özellikle ayırt etme gücü unsuru, Yargıtay incelemelerinde en çok durulan noktadır: alacaklının sözleşme anında gerçekten irade beyanında bulunup bulunmadığı, demans benzeri hastalıkların varlığı ve sözleşme tarihindeki etkisi doktor raporu, tanık beyanı ve yaşam koşulları üzerinden titizlikle araştırılır. Bu nedenle sözleşme öncesi sağlık durumu belgelerinin dosyada tutulması, ileride doğabilecek iptal davalarına karşı en güçlü önlemdir.

Tapu Devri ve Tescil: Süreç Nasıl İşler?

Sözleşmenin en kritik aşaması tapu devridir. Bakım alacaklısı, devir konusu mal üzerindeki mülkiyet hakkını bakım üstleneene geçirir; mülkiyet, tapu siciline tescil ile geçer. Uygulamada süreç şu adımlardan oluşur:

1. Hazırlık ve değerleme: Devredilecek malın rayiç değeri üzerinden değerleme raporu alınması, hem vergisel yükümlülükler hem de ileride ileri sürülebilecek gabin ve muvazaa iddiaları açısından önemli delil teşkil eder.
2. Noter sözleşmesi: Taraflar noter huzurunda sözleşmeyi imzalar; aydınlatma ve onay süreci tamamlanır.
3. Tapu başvurusu ve tescil: Noter aracılığıyla veya doğrudan tapu müdürlüğüne başvurularak devir için tescil istenir; tescille mülkiyet bakım üstleneene geçer.
4. Vergi ve harç boyutu: Devir, tapu harçları ve veraset intikal vergisi yönünden ayrı ayrı değerlendirmeye tabidir. Bu alandaki oran ve istisnalar zaman içinde değişebildiğinden, işlem tarihinde güncel durumu teyit etmek gerekir.
5. Devir sonrası durum: Tescil tamamlandığında bakım üstlenen malik olur; ancak bakım borcu, alacaklının ölümüne kadar devam eder.

Tescil tamamlandığında mülkiyet geçmiş olur; buna karşılık bakım üstlenenin edimi alacaklının ölümüne kadar sürer. Alacaklının ölümüyle birlikte bakım borcu sona erer ve devredilen mal terekeye girmeksizin bakım üstlenenin malı olarak kalır. Bunun istisnası, aşağıda değindiğimiz tenkis ve fesih sebepleridir.

Bakım Borcunun Kapsamı: Neler Kapsanır, Neler Kapsanmaz?

TMK 611/2 uyarınca bakım ve görülme borcunun kapsamında taraflar sözleşmede yer verir; sözleşmede yer verilmemişse, kanunda sayılan asgari unsurlar geçerli olur: barınma, beslenme, gerekli görülme ve tıbbi tedavi, bir arada yaşamak isteme hâlinde konutun birlikte kullanılması, gömülme giderleri ve geçimi sağlayacak sigorta primleri. Taraflar bu kapsamı daraltabilir veya genişletebilir; örneğin aylık nakit ödeme, huzurevi giderlerinin karşılanması veya özel bakım personeli tutulması da sözleşmeye eklenebilir.

Uyuşmazlıkların çoğu, kapsamın yazılmamasından doğar. “Hayatım boyunca bakacaksın” gibi muğlak ifadeler, ileride “aylık ne kadar ödenecek?”, “huzurevi masrafları dahil mi?”, “tedavi giderleri kimin üzerine olacak?” sorularını cevapsız bırakır. Bu belirsizlik, hem alacaklının bakımsız kalması hem de bakım üstlenenin karşılanmadık giderlerle karşılaşması riskini birlikte barındırır. Bu yüzden sözleşmede bakımın aylık nakit tutarı, ayni edimleri (barınma, beslenme, bakım), sağlık giderleri, vefat sonrası giderler ve gerekiyorsa bakımın bir bakım merkezi aracılığıyla sağlanıp sağlanamayacağı açıkça kararlaştırılmalıdır. Kapsam ne kadar somut yazılırsa, hem ifanın denetimi hem de ihlalin ispatı o kadar kolaylaşır.

Sözleşme Nasıl Feshedilir? Haklı Nedenler ve Yolları

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde fesih, TMK 614’te öngörülen haklı nedenle fesih rejimine tabidir. İki temel senaryo vardır:

• Bakım üstlenenin ihlali: Bakım borcunu gereği gibi ifa etmeyen, alacaklıyı bakımsız bırakan veya üstlendiği edimleri eksik yerine getiren bakım üstlenen karşısında, bakım alacaklısı sözleşmeyi feshederek devrettiği malın geri verilmesini isteyebilir (TMK 614). Alacaklının ölümü hâlinde bu dava hakkı mirasçılara geçer.
• İfanın istenemez hâle gelmesi: Alacaklının davranışlarıyla bakım üstlenen için edimin faydasının ortadan kalkması veya ifanın çekilmez hâle gelmesi hâlinde de, genel borçlar hukuku ilkeleri çerçevesinde sözleşmenin sona erdirilmesi ve edimlerin iadesi gündeme gelebilir.

Fesih, karşı tarafa ulaşan bildirimle hukuki sonuç doğurur; karşı taraf iadeye uymazsa tapunun iptali ve tescil davası açılır. Uygulamada bu alanda en sık görülen dava türleri şunlardır: fesih ve tapunun iptali ile tescil davası (ihlal sonrası malın iadesi), muvazaa veya gabin nedeniyle iptal davası (irade sakatlığı veya aşırı oransızlık iddialarıyla) ve tenkis davası (saklı paylı mirasçıların, karşılıksız görülen devrin saklı payı ihlal eden kısmının indirilmesi talebiyle).

Fesih hakkının kullanılması süreye tabidir. Yargıtay uygulamasında fesih bildiriminin ihlalin öğrenilmesinden sonra makul süre içinde yapılması gerektiği, uzun süre sessiz kalındıktan sonra yapılan feshin kötüniyetli sayılabileceği kabul edilir; muvazaa ve gabine dayalı iptal talepleri de borçlar hukukundaki kısa dava sürelerine tabidir. Somut olayda sürenin nasıl işlediği, olayın koşullarına göre değiştiğinden, ihlali öğrenir öğrenmez yazılı bildirimde bulunmak ve delilleri hemen toplamak büyük önem taşır.

Yargıtay Uygulaması: Tenkis, Muvazaa ve Ayırt Etme Gücü

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, ölünceye kadar bakma sözleşmelerini başlıca üç açıdan denetler. Birincisi şekil denetimidir: noter düzenleme şekli ve tapudaki tescil zinciri eksikse devrin geçerliliği tartışmaya açılır. İkincisi irade denetimidir: alacaklının sözleşme anında ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı, doktor raporları, tanık beyanları ve sözleşme öncesi ile sonrasındaki yaşam koşulları incelenerek sabit görülür. Üçüncüsü denge denetimidir: devredilen malın değeri ile üstlenilen bakım edimi arasında göze batan oransızlık varsa, işlemin bağışlama gibi değerlendirilip saklı paylı mirasçıların tenkis talebinin kapısı açılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatları uyarınca, mirasbırakanın gerçekte devir niyeti olmaksızın aldatıcı bir görünüş yaratması hâlinde işlem muvazaa ile sakatlanır; bakım sözleşmesinin ise yalnızca kağıt üzerinde kalmayıp hayata geçirilip geçirilmediği, yani fiilen bakımın yerine getirilip getirilmediği ayrıca araştırılır. Fiilen ifa edilmeyen bakım vaatleri, tek başına işlemin geçerliliğini taşıyamaz. Bu nedenle bakımın ifa edildiğinin fatura, banka kaydı, reçete, tanık ve gerektiğinde sosyal inceleme raporuyla belgelenmesi, hem alacaklı hem bakım üstlenen yönünden koruyucudur.

Miras Hukuku Sonuçları: Tereke, Saklı Pay ve Tenkis

Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devredilen mal, alacaklının ölümü hâlinde terekeye dahil edilmez; çünkü mülkiyet daha önce, tescil anında geçmiştir. Ancak devir saklı paylı mirasçıların konumunu etkiliyorsa mirasçılar tenkis davası açabilir (TMK 560 ve devamı). Tenkis davası, mirasbırakanın bağışlama veya ölüme bağlı tasarrufları yüzünden saklı payın zayi olması hâlinde, bu tasarrufların saklı payı ihlal eden kısmının indirilmesini istemek için açılan davadır.

Tenkiste dikkat edilecek nokta, karşılıksız devirlerin bağışlama sayılmasıdır. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ivazlı görünse de, Yargıtay’ın denge denetimi sonucunda edim ile mal değeri arasında ciddi oransızlık saptanırsa, işlemin bağışlama gibi değerlendirilme riski vardır. Bu riski azaltmak için bakım edimlerinin ayrıntılı ve maddelendirilmiş biçimde yazılması, mal değerinin raporla belgelenmesi ve bakımın fiilen ifa edildiğinin somut delillerle kanıtlanması gerekir.

Bununla birlikte, sözleşme geçerli kurulmuş ve bakım fiilen yerine getirilmişse, mirasçılar devrin tamamının ortadan kaldırılmasını isteyemez; yalnızca saklı payı ihlal eden kısmın tenkisi talep edilebilir. Tenkis davasında süre, mirasçının tasarrufu ve saklı payının ihlal edildiğini öğrenmesiyle işlemeye başlar; yalnızca devrin yapıldığını bilmek yeterli değildir, ihlalin de bilinmesi gerekir. Bu ayrım, davanın süre yönünden reddi veya kabulü bakımından belirleyici olur.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ile Evlat Edinme Arasındaki Farklar

Eski uygulama, bakım sözleşmesinin evlat edinme biçiminde kurulmasına izin verirdi; 2002’de yürürlüğe giren Türk Medeni Kanunu ile bu yol ortadan kalkmış ve ölünceye kadar bakma sözleşmesi bağımsız bir sözleşme tipi olarak düzenlenmiştir. İki kurum arasındaki temel farklar şunlardır:

• Hukuki taban: Bakma sözleşmesi ivazlı bir sözleşmedir; evlat edinme ise aile hukukuna ilişkin bir tasarruf olup yalnızca mahkeme kararıyla kurulur.
• Miras durumu: Evlat edinmede mirasçılık statüsü doğar; bakma sözleşmesinde ise yalnızca sözleşmeyle devredilen mal geçer, mirasçılık ilişkisi doğmaz.
• Yükümlülüklerin kaynağı: Evlat edinmede velayet ve nafaka gibi aile hukuku yükümlülükleri doğar; bakma sözleşmesinde borç, sözleşmede yazılan bakım edimleriyle sınırlıdır.

Bugün bakım karşılığı mal devri isteyen tarafların evlat edinme yoluna değil, doğrudan ölünceye kadar bakma sözleşmesine başvurması gerekir; aksi hâlde işlem, evlat edinmenin şartlarını taşımadığı için geçersiz görülür.

Sık Sorulan Sorular

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi sözlü anlaşmayla yapılabilir mi?

Hayır. Sözleşmenin geçerli olması için resmî düzenleme, yani noter düzenleme şekli şarttır (TMK 636). Noter onayı olmadan yapılan anlaşma, taraflar arasında bazı borçlar doğursa da tasarruf yönünden geçerlilik sağlamaz ve tapu devri gerçekleştirilemez. Sözlü anlaşma, ileride hem devrin geçerliliği hem de bakım borcunun kapsamı konusunda ciddi ispat sorunları yaratır. Bu nedenle bakım karşılığı mal devrinde yalnızca noter önünde, aydınlatma da yapılarak yazılı sözleşme kurulmalıdır.

Bakım üstlenen bakımı yapmazsa ev geri alınabilir mi?

Evet. Bakım borcunun gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde bakım alacaklısı, sözleşmeyi feshederek devrettiği malın geri verilmesini isteyebilir (TMK 614). Fesih, karşı tarafa ulaşan bildirimle sonuç doğurur; iade gerçekleşmezse tapunun iptali ve tescil davası açılır. Alacaklının ölümünden sonra bu dava hakkı mirasçılara geçer. İhlalin ispatında bakım giderlerine ait fatura, banka kaydı, mesaj kaydı, tanık beyanı ve gerektiğinde sosyal inceleme raporu belirleyici delillerdir. Fesih bildiriminin ihlal öğrenildikten sonra makul süre içinde yapılması da önemlidir.

Eşler arasında ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılabilir mi?

Yapılabilir. Kanun, bakım alacaklısı ile bakım üstlenen arasında eş olunmasını engelleyen bir hüküm getirmez; Yargıtay uygulamasında da eşler arasında bu sözleşmenin kurulması mümkün kabul edilir. Ancak eşler arasındaki devir, mal rejimi hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir: edinilmiş mallara katılma rejimi geçerliyse, sözleşmeyle devredilen malın rejimin hesabına etkisi ve değer artış payı ayrıca hesaplanmalıdır. Bu nedenle eşler arası sözleşmelerde de noter onayı ve mal rejimi yönünden ön değerlendirme yapılması ihmal edilmemelidir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi vasiyetname yerine geçer mi?

Geçmez, ikisi farklı hukuki işlemlerdir. Vasiyetname, ölüme bağlı tek taraflı bir tasarruftur ve ancak ölümle sonuç doğurur. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ise ivazlı bir sözleşmedir; edimleri kuruluşla doğar ve mülkiyet, tapudaki tescil ile alacaklının ölümünden önce bakım üstleneene geçer. Yani bakma sözleşmesinde mal, mirasın paylaşılmasını beklemeden sahibini değiştirir. Saklı pay ihlali yönünden ise her iki işlem de tenkise tabi olabilir. Hangi aracın uygun olduğu, kişinin miras planlama hedefine, aile yapısına ve bakım ihtiyacına göre değişir.

Bakım sözleşmesiyle devredilen ev, mirasçılar tarafından geri alınabilir mi?

Tamamen geri alınamaz ama kısmen tenkis edilebilir. Sözleşme geçerli kurulmuş ve bakım fiilen ifa edilmişse, devredilen mal terekeye girmez ve mirasçılar devrin tamamının iptalini isteyemez. Ancak devir, saklı payı ihlal edecek ölçüde karşılıksız veya oransız bulunursa, saklı paylı mirasçılar ihlal eden kısmın tenkisini isteyebilir (TMK 560 ve devamı). Tenkis davasında süre, mirasçının tasarrufu ve saklı payının ihlal edildiğini öğrenmesiyle işlemeye başlar. Devrimin bağışlama sayılmaması için bakım edimlerinin ayrıntılı yazılmış ve fiilen ifa edilmiş olması gerekir.

Sözleşmeyi ben iptal etmek istiyorum, bakım üstlenen kabul etmezse ne olur?

Fesih için karşı tarafın kabulü gerekmez; fesih, tek taraflı bildirimle yapılır. Bakım alacaklısı, haklı nedenin varlığı halinde fesih bildiriminde bulunur ve malın iadesini ister. Bakım üstlenen iadeye uymazsa, alacaklı veya ölümünden sonra mirasçıları, tapunun iptali ve tescili ile varsa fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması suretiyle dava açar. Mahkemede önemli olan nokta haklı nedenin, yani bakım borcunun ihlal edildiğinin ispatıdır. Bildirimin yazılı yapılması ve tebliğe bağlanması, süre ve ispat yönünden en güvenli yoldur.

Sözleşme Düzenlerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Sonuç olarak, ölünceye kadar bakma sözleşmesi görünüşte basit olsa da hukuki olarak çok katmanlı bir işlemdir. Düzenlerken şu noktalara dikkat edilmelidir:

• Sözleşme noter düzenleme şekline tabidir; aydınlatma belgesi ve onay olmaksızın geçerli kurulamaz.
• Bakım edimleri mümkün olduğunca somut, maddelendirilmiş ve ölçülebilir biçimde yazılmalıdır.
• Devredilen malın değerine ilişkin rapor alınmalı; oransızlık ve gabin iddialarına karşı önlem alınmalıdır.
• Bakımın fiilen ifa edildiği fatura, banka kaydı ve tanık beyanıyla sürekli belgelenmelidir.
• Alacaklının sözleşme anındaki ayırt etme gücü, sağlık raporlarıyla dosyada saklanmalıdır.
• İhlal hâlinde fesih bildirimi geciktirilmemeli; bildirim yazılı yapılıp delillendirilmelidir.

Yazan: Av. Merve Arı | İstanbul Barosu

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir hukuki işleme dayanak oluşturmaz. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi kurmak, feshetmek veya tenkisine karşı savunma hazırlamak isteyen kişilerin, süre ve delil kaybı yaşamadan bir hukuk danışmanına başvurması önerilir. Randevu ve görüşme için iletişim sayfamızı kullanabilirsiniz.

0