Temerrüt Nedeniyle Tahliye Nedir? 2026 Güncel Tanımı
Temerrüt nedeniyle tahliye, kiracının kira sözleşmesinden doğan en temel borcu olan kira bedelini zamanında ve tam olarak ifa etmemesi sonucunda ortaya çıkan hukuki bir yaptırımdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemekte gecikirse, kiraya veren yazılı bir süre vererek, bu süre içinde ödeme yapılmaması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. İstanbul avukatlık büromuzda yürüttüğümüz süreçlerde, bu ihtarın noter kanalıyla yapılmasının ispat hukuku açısından kritik önem taşıdığını görmekteyiz.
Uygulamada, kira borcunun bir gün dahi gecikmesi temerrüt olgusunun oluşması için yeterlidir. Ancak tahliye davası açılabilmesi için kanunun öngördüğü şekil şartlarına harfiyen uyulması gerekir. 2026 yılında kira fiyatlarındaki dalgalanmalar nedeniyle mülk sahipleri ve kiracılar arasında bu davaların arttığı gözlemlenmektedir. Temerrüt olgusu gerçekleştiğinde, kiraya verenin seçimlik hakları mevcuttur; sadece kira alacağını talep edebilir veya hem alacak hem de tahliye talepli icra takibi başlatabilir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmek için belirli şartların bir arada bulunması kanuni zorunluluktur. Öncelikle geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı şarttır. Yazılı olması zorunlu olmasa da, ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşmeler dava sürecini hızlandırmaktadır. İkinci olarak, kiranın muaccel olması yani ödeme gününün gelmiş olması gerekir. Muaccel olan kira borcu ödenmediği takdirde, kiraya veren tarafından kiracıya bir ihtarname gönderilmelidir.
Burada en önemli şart ‘mehil’ yani süre verilmesidir. TBK 315/2 uyarınca kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında ise en az altmış gündür. Bu süre ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günün ertesi günü işlemeye başlar. Eğer bu 30 günlük süre içinde kira borcu tüm ferileriyle (işlemiş faiz, icra masrafları vb.) birlikte ödenmezse, temerrüt kesinleşir ve tahliye davası açma hakkı doğar. İstanbul Gayrimenkul Avukatı olarak tecrübelerimiz, sürenin eksik verilmesi veya ihtarın usulsüz tebliğinin davanın reddine yol açtığını göstermektedir.
İcra Takibi Yoluyla Temerrüt ve Tahliye Süreci
Mülk sahiplerinin en sık başvurduğu yöntem, İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi uyarınca başlatılan ‘Örnek no: 13’ ödeme emri ile tahliye talepli icra takibidir. Bu yöntemde, noterden ihtarname göndermek yerine icra dairesi aracılığıyla 30 günlük ödeme süresi içeren bir ödeme emri gönderilir. Kiracı, ödeme emrini tebellüğ ettikten sonra 7 gün içinde borca itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nden tahliye kararı alabilir.
Bu süreç, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan tahliye davalarına göre çok daha hızlı sonuçlanmaktadır. Ancak kiracı kira sözleşmesine veya imzaya itiraz ederse, uyuşmazlığın çözümü genel mahkemelere kayabilir. 2026 yılı itibarıyla Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, icra takibinde talep edilen miktarın kuruşu kuruşuna doğru hesaplanması gerektiğini, haksız talep edilen miktarların takibi sakatlayabileceğini vurgulamaktadır. Uygulamada görüyoruz ki, sadece ana paranın değil, yan giderlerin (aidat, ortak alan gideri) ödenmemesi de temerrüt nedenidir.
Yan Giderlerin Ödenmemesi Nedeniyle Temerrüt
Kira hukuku sadece kira bedelini değil, yan giderleri de kapsar. Kiracının sözleşme gereği ödemekle yükümlü olduğu aidat, yakıt veya su bedeli gibi yan giderleri ödememesi de temerrüt oluşturur. TBK 315. maddesinde açıkça belirtildiği üzere ‘kira bedeli veya yan gider’ ibaresi bu imkanı tanır. Eğer kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa ve kiracı bu borcu yerine getirmiyorsa, mülk sahibi aynı kira borcunda olduğu gibi 30 günlük ihtar göndererek tahliye sürecini başlatabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin geçmişten günümüze süregelen kararlarında (örneğin; Yargıtay 6. HD, 2021/1452 E., 2022/3345 K.), yan giderlerin ödenmemesinin tahliye nedeni sayılabilmesi için bu giderlerin miktarının net ve belirlenebilir olması gerektiği vurgulanmıştır. Kiracı, ‘kirayı ödedim ama aidatı ödemedim, bu yüzden tahliye edilemem’ savunmasını yapamaz. 2026 yılındaki güncel uygulamalarda, asansör bakımı gibi demirbaş niteliğindeki giderlerin kiracıdan istenemeyeceği, ancak kullanım bazlı yönetim giderlerinin ödenmemesinin temerrüde kafi geleceği kabul edilmektedir.
Yargıtay Kararları Işığında Temerrütle Tahliyede Dikkat Edilmesi Gerekenler
Temerrüt nedeniyle tahliye davalarında şekil şartları kamu düzenindendir ve mahkemece re’sen gözetilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4567 E., 2025/1234 K. sayılı güncel emsal kararlarında, ödeme süresi olarak belirlenen 30 günün ihtarname metninde açıkça belirtilmemesi durumunda ihtarın geçersiz sayılacağı hüküm altına alınmıştır. Ayrıca, ihtarın tüm paydaşlar (elbirliği mülkiyeti varsa tüm mirasçılar) tarafından gönderilmesi veya pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir.
Büromuzda takip ettiğimiz dosyalarda sıkça karşılaştığımız bir diğer husus ise ‘kısmi ödeme’ durumudur. Kiracı borcun büyük kısmını ödeyip çok küçük bir kısmını (örneğin 100 TL) eksik bıraksa dahi, eğer 30 günlük süre geçmişse temerrüt oluşur ve tahliye kararı verilir. Yargıtay, bu konuda ‘borcun miktarına bakılmaksızın tam ifanın gerçekleşmesi’ ilkesini titizlikle uygular. Ancak 2026 yılındaki bazı istisnai kararlarda, kiraya verenin dürüstlük kuralına aykırı davranarak takibi kötü niyetli başlatması durumu incelenmektedir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın süresi, davanın açıldığı mahkemeye ve şehre göre değişiklik göstermektedir. İstanbul gibi iş yükü yoğun olan illerde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan bir tahliye davası ortalama 8 ay ile 14 ay arasında sonuçlanmaktadır. Ancak az önce belirttiğimiz İcra Hukuk Mahkemesi yolu tercih edilirse, süreç 3-6 ay gibi daha kısa bir sürede tamamlanabilmektedir. İcra mahkemeleri dar yetkili olduğu için tanık dinletme gibi süreçler genellikle olmaz, sadece belge üzerinden inceleme yapılır.
2026 yılı itibarıyla zorunlu arabuluculuk süreci, davanın açılmasından önce tamamlanması gereken bir aşamadır. Arabuluculuk aşaması genellikle 3-4 hafta sürer. Eğer arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir. Davanın kesinleşmesiyle birlikte (istinaf süreci dahil), icra dairesi kanalıyla taşınmazın tahliyesi gerçekleştirilir. Kiracının evi boşaltmaması durumunda icra memuru ve polis marifetiyle çilingir eşliğinde tahliye operasyonu yapılır.
SORU: Kira borcunun sadece bir kısmını ödersem tahliye edilir miyim?
Evet, kira borcunun tamamı, faizi ve varsa icra masrafları ile birlikte 30 günlük yasal süre içinde ödenmezse, kalan miktar ne kadar az olursa olsun temerrüt gerçekleşmiş sayılır. Yargıtay kararlarına göre ‘kısmi ifa’ temerrüdü engellemez. Mülk sahibi, eksik kalan miktar için tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu nedenle kiracıların, ödeme yaparken açıklama kısmına hangi ayın kirası olduğunu belirtmeleri ve tutarın tam olduğundan emin olmaları hukuki güvenlikleri açısından hayatidir.
SORU: İhtarname noterden gelmediyse geçersiz mi sayılır?
TBK 315 uyarınca ihtarın yazılı olması yeterlidir; ancak ‘imza’ ve ‘tebliğ tarihi’ gibi hususların ispatı açısından noter aracılığıyla gönderilmesi veya tahliye talepli icra takibi yapılması şiddetle tavsiye edilir. Adi yazılı bir kağıtla yapılan ihtarın kiracı tarafından tebellüğ edilmediği iddia edilirse, kiraya veren bu iddiayı kanıtlamakta büyük zorluk çeker. 2026 yılı uygulamalarında mahkemeler, metematiksel bir tebliğ kanıtı aramaktadır.
SORU: Banka kanalıyla yapılan ödemelerde açıklama yazmamak sorun olur mu?
Banka kanalıyla yapılan ödemelerde açıklama yazılmaması durumunda, Borçlar Kanunu hükümlerine göre ödeme en eski borca mahsup edilir. Eğer kiracının geçmişten gelen hiçbir borcu yoksa, yapılan ödeme cari ayın kirası kabul edilir. Ancak kira miktarının eksik yatırılması ve açıklamada ‘kira bedelidir’ ibaresinin olmaması durumunda mülk sahibi bu tutarı başka bir alacağa mahsup ettiğini iddia edebilir. Karışıklıkları önlemek adına ‘2026 Mayıs ayı kira bedeli’ şeklinde net açıklama yapılmalıdır.
SORU: İhtar süresi dolmadan dava açılabilir mi?
Hayır, 30 günlük ödeme süresi (mehil) dolmadan açılan tahliye davaları ‘dava şartı yokluğu’ nedeniyle esasa girilmeden reddedilir. Bu sürenin dolması, temerrüdün hukuki bir sonuç doğurması için kurucu unsurdur. Kiraya veren, ihtarın kiracıya ulaştığı günden itibaren 30 tam takvim günü beklemeli, 31. günde davayı açmalıdır. Erken açılan davalarda yapılan masraflar ve vekalet ücreti davacı mülk sahibi üzerinde bırakılır.
SORU: Tahliye davası sürerken kiracı borcunu öderse dava düşer mi?
Tahliye davası açıldıktan sonra yapılan ödemeler, kural olarak temerrüdü ortadan kaldırmaz ve davayı düşürmez. Temerrüt, 30 günlük sürenin sonunda borç ödenmediği an gerçekleşmiş bir vakıadır. Davanın açılmasından sonra borcun ödenmesi sadece kira alacağı davası yönünden ‘konusuz kalma’ sonucunu doğurabilir; ancak ‘tahliye’ talebi yönünden dava devam eder ve mahkeme tahliye kararı vermelidir. Bu durum kiracı için geri dönülemez bir hukuki süreçtir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.